【北京房屋律师】
房屋买卖的“预告登记”。预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。关于预告登记的条件：一是申请人与义务人首先须签订买卖房屋的协议。二是申请预告登记必须按照约定进行，当事人要么在不动产物权买卖协议中约定预告登记的专门条款，要么单独订立预告登记的协议。三是在主体上的要求，法条虽未对预告登记的当事人资格明确规定，但从要求提供的材料中有已登记备案的《商品房预售合同》、《房屋所有权转让合同》来看，商品房买卖预告登记的出卖人须是具有商品房预售(销售)资格的房地产开发企业、二手房转让预告登记的转让人须是房屋所有权人，申请人须具有民事权利能力和行为能力。
当事人信息：
原告：李某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：林某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：陈某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
被告：陈某2（陈某1之妻），女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXX。
原告诉称：
李某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行XX省XX市XX区XX街道XX路XXXX号XXX城19号楼×室房屋；2、本案诉讼费由林某1、陈某1、陈某2承担。事实和理由：北京市XX区人民法院在XXX号案件的执行过程中，查封了位于XX省XX市XX区XX街道XX路XXXX号XXX城19号楼×室房屋（以下简称涉案房屋），但涉案房屋已由李某1购买并占有使用。因陈某1向李某1借款80万元，2017年X月XX日，李某1与陈某1、陈某2签订《协议书》（以下简称协议）、《房屋产权过户协议书》（以下简称过户协议），约定陈某1、陈某2将涉案房屋以77万元的价格抵债卖给李某1，涉案房屋的银行按揭贷款由李某1承担。协议签订后，陈某1、陈某2将相关材料的原件及钥匙、门禁卡一并交付李某1，李某1于2017年X月入住涉案房屋。上述事实及协议的效力已经相关法律文书予以确认。李某1认为，双方签订的协议、过户协议系双方真实意思表示，李某1已按照协议约定支付了购房款，并自2017年X月起偿还涉案房屋按揭贷款至今，同时缴纳了契税及物业费，李某1在法院查封前已签订了合法有效的协议，并实际占有，李某1系涉案房屋的所有人，未办理过户责任并不在于李某1。李某1对涉案房屋的权利符合相关法律规定，能够排除执行，执行法院应解除查封等措施。
被告辩称：
林某1辩称，不同意李某1的诉讼请求。李某1提供的协议及过户协议不足以排除法院的强制执行。在执行过程中，李某1虽提供了协议，但该协议是在涉案房屋未变更登记之前，李某1应只享有债权请求权，李某1未完成证明其对涉案房屋享有所有权的举证责任，无法对抗林某1基于生效法律文书确定债权的效力。涉案房屋仍登记在开发商名下，并没有变更到陈某2名下，陈某2无权转让涉案房屋。陈某1、陈某2与李某1所签订的协议及过户协议尚未生效，当然不足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形是登记在被执行人名下不动产提出异议的，而本案涉案房屋现并未登记在陈某2名下，故本案不适用上述法律规定。同时，李某1并没有支付全部房屋款项，也没有证据证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，其要求不执行涉案房屋的请求也不符合上述法律规定。综上，李某1没有充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故请求依法驳回李某1的诉讼请求。
陈某1、陈某2未到庭，亦未答辩。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2015年XX月X日，陈某1为林某1出具借款60万元的借条，约定借款期限为一个月，抵押物为陈某2的购房发票。后因陈某1未能按期还款，林某1以民间借贷纠纷为由将陈某1、陈某2诉至本院，诉讼过程中，本院依林某1的诉讼保全申请，作出XXXX号民事裁定书，预查封了涉案房屋，查封期限为三年，自2017年X月XX日至2020年X月XX日止，相关房屋登记薄载明涉案房屋所有权人为XX公司，涉案房屋为开发企业待售商品房，并已做预购商品房抵押权预告登记。本院于2017年XX月XX日作出XXXX号民事判决书，判决陈某1、陈某2共同偿还林某1借款本金60万元及利息。判决生效后，因陈某1、陈某2未能履行给付义务，林某1到本院申请执行。执行过程中，李某1向本院提出执行异议，认为其已购买了涉案房屋，且支付了大部分房款并实际占用，未办理过户登记的原因不在于自己，请求本院解除涉案房屋的查封。本院于2018年X月X日作出XXX号裁定书，裁定驳回李某1的执行异议。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回李某1的诉讼请求。
案件受理费70元，由李某1自行负担（已交纳）。
送达起诉状副本及开庭传票的公告费（以实际票据金额为准），由李某1自行负担（已交纳）；送达法律文书的公告费（以实际票据金额为准），由李某1自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到案外人对执行标的的异议。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据已查明的事实，涉案房屋在房屋登记薄载明的所有权人为XX公司，虽涉案房屋预告登记的权利人为陈某2，但涉案房屋的物权并非登记在陈某2、陈某1名下。本案的争议焦点系如何理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称第二十八条规定）中规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此项权利进行的登记，其通过将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分不发生物权效力，以保障将来物权登记的实现。预告登记并不是物权登记，其登记行为并不引起物权变动的法律效果。本案中，李某1与陈某1、陈某2签订的协议、过户协议经依法确认有效及陈某2所做的预告登记并不直接引起涉案房屋物权的变动。第二十八条规定的“登记在被执行人名下的不动产”应理解为涉案不动产应依法登记在被执行人名下，只有经依法登记，才能发生不动产的物权效力。故李某1执行异议的诉请并不符合第二十八条规定的情形，其并未提供充足证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求未得到法院的支持。