【北京房产律师】
关于“借名买房”那些事儿。“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以出名人名义登记房屋所有权的行为。①借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。但在实践中，并非所有借名买房协议均认定有效。如果借名购买经济适用房等政策性保障性住房，占用有限的社会保障资源，或故意转移资产，构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，则存在被认定合同无效的可能。②借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。司法实践中普遍认为，即便借名人与出名人签订了借名买房协议，借名人对出名人仅享有合同上的债权，而不对房屋直接享有物权，借名人诉请确认享有房屋的所有权，一般不予支持。③在符合购房政策的情况下，借名人可通过诉讼方式请求出名人协助办理房屋过户登记手续。借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。“借名买房”的风险防范：借名人应保留所有的购房发票、买卖合同、税费单据以及缴纳房款的转账记录；借名人应通过合法的方式来限制挂名者随意出售房屋，比如抵押权；借名人应与挂名人协议好在挂名期间的费用问题，以及在挂名人购房时出现的首付款和贷款比例提高如何来处理的问题；此外，因为房屋在日常管理和居住中出现的纠纷和问题必然会直接找到挂名人，而非借名人，所以需要约定好日常管理和居住出现的纠纷问题，包括不限于水电、燃气、物业费等相关问题。
当事人信息：
原告：周某1，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告：胡某1，男，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：胡某2，女，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告诉称：
周某1、胡某1向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告将坐落于北京市XX区XXX房屋过户至周某1名下；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妇与被告系亲兄妹关系。1999年秋，原告夫妇还没有北京户籍，因长期在京工作生活，用被告的身份证借名买房，全款购买北京市XX区XXXX镇XXX，该房建筑面积1674平方米，使用胡某2身份证，才能购买该经济适用房。胡某2作为原告亲妹妹，胡某3的亲姑姑，完全同意，答应待侄子胡某3户口迁入北京后更名。2001年入住，原告全家长期居住在此，原告装修大约花费30万元，购买了全部家具家电20万元。2005年原告之子胡某3户口迁入北京后，原告夫妇便与被告商谈，尽快办理更名事项，但被告迟迟不配合办理，原告之子胡某3百般无奈，出走异国他乡。后多次协商未果，被告又回购此房，但双方未谈妥，故原告诉至法院。
被告辩称：
胡某2辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和被告于2016年X月X日达成由被告回购XXX房产的回购协议，至2016年X月X日双方均已履行完毕各自的义务，借名买房法律关系已经不存在了。原告就该房屋回购事宜曾起诉三次，起诉状和法庭陈述原告均认可回购事实，现在又要求过户，是自己否定自己。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：周某1与胡某1系夫妻关系，胡某1与胡某2系兄妹关系。2000年XX月XX日，胡某2（乙方）与北京XXX房地产开发有限责公司（甲方）签订了《北京市经济适用住房预售合同》，约定，乙方自愿购买甲方的XXX的房屋，房屋面积为174．57平方米（包括：套内建筑面积134．98平方米），预售房价为每建筑平方米人民币2650元，价款合计人民币462611元。该合同的代理人处署名为周某1。京房权证X私移字第XXXX号房屋所有权证记载，房屋所有权人胡某2，房屋坐落XX区XXXX镇XXX,该房屋与《北京市经济适用住房预售合同》中的房屋为同一房屋。原、被告均认可双方之间存在借名买房合同关系。2016年X月，原、被告双方达成房屋买卖合同关系，未签订书面合同，2016年X月XX日，周某1、胡某1将购房发票、房屋所有权证等相关材料交付给胡某2，胡某2自2016年X月X日起一直在涉案房屋居住。原、被告均认可双方存在房屋买卖合同关系，但是对房款存在争议。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回周某1、胡某1的全部诉讼请求。
案件受理费38800元，由周某1、胡某1负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到借名买房纠纷。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周某1、胡某1与胡某2均认可双方之间存在借名买房合同关系，且后续又形成房屋买卖合同关系，房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。双方之间关于涉案房屋形成新的房屋买卖合同关系，双方之间的借名买房合同关系即解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。周某1、胡某1依据借名买房合同关系要求将诉争房屋变更登记至周某1名下的诉讼请求，没有法律依据，未得到法院的支持。