【北京房屋律师】
二手房买卖，注意哪些问题？二手房市场逐年火爆，由此而产生的法律纠纷也不断增加，关于二手房买卖的注意事项，可以总结如下：①清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。②清楚所购“二手房”是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。③清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)，由于年代久远等原因，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，导致这种现象发生的原因很多，如当时测绘的误差、某些赠送的面积等。④清楚办理购买“二手房”规定程序，购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。⑤屋内设施的交验细节，消费者在买房时，关于屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器的质量以及维修方面的承诺要在合同上注明。⑥交房时间，在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担。⑦违约责任，买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况。
当事人信息：
原告：杨某1，女，住XX市XXX区XX街道XX号，汉族。
原告：刘某1，男，住XX市XXX区XX街道XX号，汉族。
被告：杨某2，男，住XX市XXX区XX街道XX号，汉族。
原告诉称：
杨某1、刘某1向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付500000元购房尾款及逾期付款利息（以500000元为基数，年利率6%，自2018年X月X日起至付清本金之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告原系夫妻关系，于2017年X月离婚。2011年XX月XX日，二原告的委托代理人与被告签订《存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于××区××10号楼5-6层1单元512号房屋，价款为750000元，并办理了过户手续。2018年X月X日，原被告签订《协议》，约定被告向原告再支付600000元。协议签订后，原告交付了房屋，被告支付了100000元，尚有500000元尾款未支付。为此诉至法院。
被告辩称：
杨某2辩称，当时说的是他个人在那居住，后来去收房的时候是别人在那居住，这钱不同意支付。原告在居住期间没有缴纳物业费。合同约定交付房屋的义务原告没有交房，是被告自己跟在那居住的案外人协商进行的交房，所以不同意支付尾款。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：2018年X月X日，刘某1、杨某1(乙方)与杨某2(甲方)签订《协议》约定，甲方与乙方就位于北京市××区××10号楼5至6层1单元512房屋（以下简称标的房屋）一事，经平等协商达成一致，特签订本协议，以供双方信守：第一条:甲方及甲方关联人员就标的房屋与乙方先后发生了抵押借款、房屋买卖、房屋使用等法律关系。双方在此确认:就标的房屋发生的全部法律关系均是双方真实意思表示;双方在本协议履行完毕后,全部法律关系终止,双方就标的房屋不再存在任何争议,任何一方均无权向对方主张任何权利；第二条:双方一致同意,甲方在本协议签订生效后向乙方支付人民币陆抬万元整,乙方不再使用标的房屋并将标的房屋交付给甲方；第三条:甲方在本协议签订生效后向乙方支付首款人民币壹拾万元,乙方在收到甲方首款后将标的房屋交付给甲方,并于当日搬清个人所有物品,甲方在房屋交接后一个月内将剩余款项人民币伍拾万元支付给乙方；第四条：乙方收款后违约不交付房屋的,甲方无需支付尾款,乙方除应返还甲方首款外、还应支付甲方六年的标的房屋使用费人民币五十万元,并无条件将标的房屋交付给甲方。该协议还同时对生效条件及争议解决等做了规定。协议后，原告向被告交付了房屋，被告给付了原告100000元，剩余500000元被告至今未付。另查明:2011年XX月X日，杨某1与杨某2签订《存量房屋买卖合同》，约定杨某2购买杨某1坐落在××区××10号楼5层1单元512号房屋。因被告未按协议的约定，给付原告剩余500000元，杨某1、刘某1为此诉至法院，要求被告给付剩余款项并支付利息。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告杨某2于本判决生效后七日内给付原告杨某1、刘某1购房款500000元；
二、驳回原告杨某1、刘某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4400元，由被告杨某2负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到房屋买卖合同的违约问题。原告与被告签订的《协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按《协议》的约定各自履行相应的义务。本案中，被告未能按照协议的约定，将500000元购房剩余款项给付给原告，现原告要求被告给付，具有事实依据，得到了法院的支持；但原告要求被告按年利率6%，给付自2018年X月X起至付清本金之日止的逾期付款利息，没有事实基础，合同中也未予约定，所以法院没有支持。此外，被告以“别人在那居住、原告在居住期间没有缴纳物业费”等为由，不同意给付，属于基于同一法律关系的新的诉讼请求，可以在一审法庭辩论前提反诉或者另行起诉，本案中，被告未提反诉，所以可以另行起诉主张。