【北京房屋律师】
房屋买卖的缔约过失责任。缔约过失责任是指订立合同过程中，缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时，应当承担的赔偿责任。关于构成要件：缔约过失须得发生于合同正式缔结成立之前的先契约阶段；承担缔约过失者须得具有主观上过错；缔约人的过失行为违反了基于诚实信用原则而生的某种义务；缔约过失人的过失行为给相对人造成了损失，而这种损失与过失行为之间存在因果关系。关于缔约过失的类型：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；其他违背诚实信用原则的行为（违反有效要约和要约邀请，违反初步协议，未尽保护、照顾、通知、保密等附随义务）。相关建议：只要双方已经实际进入合同的接触、磋商阶段，彼此就具有了信赖利益，故双方均应诚实地履行告知、说明、保密等先合同义务，积极促成合同的订立与生效（最好以书面形式保存，以便诉讼）。只要磋商行为符合市场规律和交易常理，就不能认定为恶意磋商。如果一方当事人声称对方隐瞒与订立合同有关的重要事实，在对方提供证据证明已适当履行了告知义务的情况下，己方却不能提出相反证据予以反驳，将承担败诉的不利后果。双方当事人在进行新的磋商以前，已有协议的不履行，并不属于新协议下的締约过失责任。
当事人信息：
原告：龚某1，住XX市XX区XX街道XX号，汉族，身份证号：XXXXX。
被告：北京XX房地产开发有限责任公司，住所地XX市XX区XX街道XX号。
法定代表人：王某1
原告诉称：
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令认定原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》及补充协议无效；2.判令被告返还原告首付款1897332元、契税92919.96元、公共维修基金26028元、合同印花税1553.67元、手续费1000元、测绘费176.99元、产权登记费80元，以上共计2019090.62元，并要求被告以2019090.62元为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付2013年X月XX日至实际给付请之日止的利息损失；3.判令被告按照房屋评估价值赔偿原告损失并支付原告已付房款一倍的赔偿340.96万元；4.本案诉讼费用和评估费用由被告承担。事实和理由：2013年X月XX日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。原告购买被告开发建设的位于北京市XX区XX大街南、XX大街北侧1号楼2单元305号房屋，单价为23800元每平方米，建筑面积127.38平方米，合同总价3097332元。2013年X月，在原告收房时，被告告知原告根据测绘结果，涉案房屋实际面积应为130.14平方米，要求原告补交房屋差价，修正总购房款。并要求原告与其签订新的《北京市现房买卖合同》及补充协议，否则不予收房。原告因考虑被告有意继续履行合同，与被告签订了新的合同，房屋面积调整为130.14平方米，原告于当日向被告支付首付款,契税92919.96元,公共维修基金26028元,合同印花税1553.67元,手续费1000元,测绘费176.99元,产权登记费80元等。自2013年X月合同签订至今，被告仍未完成房屋竣工验收的相关手续。相反，被告在未办理房屋预售许可或现房销售手续这样违约状态持续进行的情况，多次采用威胁停水、停电，改变电梯使用权限，门禁系统等段，向原告索要尾款。原告认为被告的行为已经构成违约，为保护自身权益，故诉至法院。
被告辩称：
答辩人认为双方签订的合同目前尚未生效，若法院经审理确认双方合同无效，同意返还被答辩人已经交付的合同款项，被答辩人亦应将涉案房屋腾退给答辩人，不同意被答辩人主张的支付利息及房屋损失的请求。同时，请法庭在审理案件过程中酌情考虑被答辩人应向答辩人支付占用涉案房屋期间的使用费。答辩人不同意对涉案房屋进行价值评估，双方签订的合同性质属于附条件生效的合同，涉案房屋的认购符合商品房买卖相关政策规定，答辩人现在不具备出售现房的条件，购房合同尚未生效，故涉案房屋涨价与否与被答辩人无关，亦不需要进行评估，不同意承担评估费。
审理查明：
通过审理，双方当事人无争议的证据和事实本院认定如下：2013年X月X日，原告与被告签署《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称合同），约定由原告购买被告开发建设的位于北京市XX区XX大街南、XX大街北侧1#住宅楼第3层305号房屋（以下简称涉案房屋），房屋实测建筑面积130.14平方米，其中套内建筑面积99.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积30.17平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币31150.88元，以贷款方式付款等。2013年X月XX日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《分期付款协议书》，约定：乙方于2013年X月X日与甲方签署《商品房买卖合同》购买甲方开发建设的位于北京市XX区XX经典丽园1#住宅楼305#房一套，乙方购买该套房屋总价为3097332元，已经支付1897332元，还有1200000元尚未支付，因乙方原因，需要提前办理入住，现双方就支付剩余房款具体事宜作出如下约定：乙方于2014年X月XX日前支付甲方20万元购房款，乙方于2014年X月XX日前支付甲方20万元购房款，乙方于2015年X月XX日前支付甲方20万元购房款，乙方于2015年X月XX日前支付甲方20万元购房款，乙方于2016年X月XX日前支付甲方20万元购房款，余款乙方于2016年X月XX日前支付完毕等。另，截止本案开庭时，涉案房屋所在楼宇未取得商品房预售许可证，亦未完成竣工验收备案。又查，2015年XX月，原告曾起诉被告，后撤诉。2018年X月XX日，原告申请就涉案房屋的价值进行评估。2018年X月XX日，北京XX房地产咨询评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，载明估价对象在价值时点2018年X月XX日时的市场价值估价结果为5437900元，折合单位建筑面积价值约为每平方米41875元。
本案审理过程中，被告称如法院认定双方之间的合同无效，被告要求原告腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告龚某1与被告北京XX房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》无效；
二、被告北京XX房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告龚某1首付款1897332元、契税92919.96元、公共维修基金26028元、合同印花税1553.67元、手续费1000元、测绘费176.99元、产权登记费80元，共计2019090.62元；
三、被告北京XX房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告龚某1损失1650000元；
四、原告龚某1于本判决生效之日起七日内将坐落于北京市XX区XX大街南、XX大街北侧X号楼X单元XXX号房屋腾清并返还给被告北京XX房地产开发有限责任公司；
五、驳回原告龚某1的其他诉讼请求。
律师总结：
本案涉及到买卖合同的效力问题，根据法律规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同应属无效。在本案中，出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人订立商品房预售合同，故合同无效。根据本案查明的事实，原告与被告所签订的合同虽约定为“现房合同”，但被告至今并未实际完成竣工验收备案，即涉案房屋未达到法律法规规定的现房标准。被告在房屋未竣工验收备案和未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订商品房买卖合同，该合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。故原告要求确认合同及补充协议无效的诉讼请求，于法有据。合同无效后，被告应当返还原告已经交纳的购房款、印花税、测绘费、产权登记费、手续费、契税、公共维修基金，对原告要求被告首付款1897332元、契税92919.96元、公共维修基金26028元、合同印花税1553.67元、手续费1000元、测绘费176.99元、产权登记费80元，共计2019090.62元的诉讼请求，证据充分，得到了法院的支持。