【北京房屋律师】
买卖合同的格式条款，有效吗？格式条款是为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。实践中，房地产开发企业在与买受人签订示范文本的同时，会与买受人签订相应的补充协议，而补充协议的有关条款被认定为格式条款的案例也不在少数。关于订立规则：①订立应遵循公平原则，即在采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务②提供方应履行提示或说明的义务，即提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。关于解释规则：①按照通常理解予以解释②对条款制作人作不利的解释③非格式条款优先于格式条款，合同中既有格式条款又有非格式条款，且两者不一致的，应按照非格式条款优于格式条款的规则解释。关于效力规则：①具有《合同法》第52条规定情形之一者。具体内容包括：以欺诈或胁迫的手段订立合同以损害国家利益；恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律和行政法规的强制性规定②造成相对方人身伤害的③因故意或重大过失造成相对方财产损失的④提供格式条款一方免除自己责任且未采取合理的方式提请对方注意或予以说明的⑤提供格式条款一方加重对方责任且未采取合理的方式提请对方注意或予以说明的⑥提供格式条款一方排除相对方的主要权利且未采取合理的方式提请对方注意或予以说明的。
当事人信息：
原告：熊某1，女，住XX市XX区XX街道XXX号，汉族。
被告：北京XXXX房地产开发有限公司，住所地XX市XX区XX街道XXX号。
法定代表人：何某1，总经理。
原告诉称：
熊某1向本院提出诉讼请求：XXXX公司按照总房款的千分之五支付延迟办理房产证违约金共4430．03元。事实和理由：熊某1与XXXX公司签订商品房预售合同，购买XX区XXX镇5-03地块03-04#住宅楼某号房屋（以下简称涉案房屋），为此共计给付购房款886 007元。根据双方约定，由XXXX公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因XXXX公司原因，熊某1未能在涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，熊某1不退房的，合同继续履行，XXXX公司按总房价款的千分之五向熊某1支付违约金。现因XXXX公司原因，熊某1在涉案房屋交付730日后仍未取得房屋所有权证书，故要求XXXX公司依约给付违约金。
被告辩称：
XXXX公司辩称，认可XXXX公司违约的事实及熊某1主张的违约金数额。XXXX公司延迟办理房屋权属转移登记是因为土地被法院查封。根据约定，违约金应在XXXX公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内向熊某1支付，现给付违约金日期未到，故不同意给付。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：熊某1与XXXX公司签订了商品房预售合同，购买涉案房屋，共计给付购房款886 007元。根据双方约定，由XXXX公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因XXXX公司原因，熊某1未能在涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，熊某1不退房的，合同继续履行，XXXX公司按总房价款的千分之五向熊某1支付违约金，并于XXXX公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内向熊某1支付。现因XXXX公司原因，熊某1在涉案房屋交付730日后仍未取得房屋所有权证书。以上事实有双方当事人陈述、商品房预售合同、发票等证据在案佐证。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条之规定，判决如下：
北京XXXX房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向熊某1给付XX区XXX镇5-03地块03-04#住宅楼某号房屋延迟办理房屋权属转移登记违约金4430．03元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元由北京XXXX房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到两个问题，一是民事诉讼法规定的“自认制度”，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。本案中，XXXX公司对其违约的事实及违约金的数额均认可，所以案件的争点在于支付违约金的时间而不是是否构成违约。二是关于格式条款的效力认定，双方约定违约金于XXXX公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内向熊某1支付，但违约金便是逾期办理房屋权属转移登记之违约金，如在取得房屋所有权证书后再给付违约金，将出现XXXX公司逾期时间越长，熊某1取得违约金越晚，XXXX公司彻底逾期不办理房屋权属转移登记熊某1将无法获得违约金的有违民法公平、诚实信用等基本原则的情形，且以上情形是否出现主动权完全掌握在XXXX公司，故该条款实际上排除了熊某1取得XXXX公司逾期办理房屋权属转移登记违约金的权利。而此条款又是XXXX公司提供的格式条款，根据相关法律规定，排除对方主要权利的格式条款无效，故XXXX公司以此条款拒不给付违约金的抗辩理由，法院未予采信。