【北京房屋律师】
买卖合同，怎么变更？合同变更，是指当事人对已经发生法律效力，但尚未履行或者尚未完全履行的合同，进行修改或补充所达成的协议。房屋买卖合同都是出卖人提供的格式合同，而实际履行中往往会因为政策、市场等因素导致合同内容出现显失公平等情形，所以双方签订补充协议的案件很多。关于变更的条件：①原合同合法有效，合同变更是在原合同的基础上，通过双方当事人的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容，因此，无原合同关系就无变更的对象②合同变更须依当事人双方的约定或者依法律的规定，一方物权擅自变更合同内容（单方通知变更购房价格、改变相关的设施均是无效行为）。关于变更的方式：双方经过协商取得一致，变更合同一般应当采用书面形式，以便查考，特别是原来的合同为书面形式的，更应当采用书面形式，不然用口头形式改变书面合同没有依据，极易发生纠纷。如果对合同的变更约定不明确，或者变更采用口头形式，发生纠纷后又无其他证据证明合同变更内容的，视为合同没有变更。当事人变更的内容约定不明确的，视为未变更。如果原来的合同是经过公证、鉴定的，变更后的合同应报原公证、鉴定机关备案，必要时还可以对变更的事实予以公证、鉴定，如果按照法律、行政法规的规定原来的合同是经过有关部门批准、登记的，合同变更后仍应报原批准机关批准、登记，未经批准、登记的，变更不生效，仍应按原合同执行。
当事人信息：
原告：姜某某，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：刘某某，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
被告：安某某，住XX市XX区XX街道XX号，汉族。
原告诉称：
姜某某向本院提出的诉讼请求：1、要求二被告给付剩余购房款30万元；2、要求二被告支付2017年X月X日-2017年X月XX日两个半月的利息1.5万元（以30万为基数按照月息2%的标准计算）；3、要求二被告给付违约金9.45万元，（以31.5万元为基数，自2017年7月15日至2017年8月15日，按照日百分之一的标准计算）；4、要求二被告给付违约金6.3万元（按照31.5万元的20%的标准一次性计算）；5、要求二被告给付律师费6万元。事实与理由：2017年X月XX日，经中介介绍，原告和二被告就位于北京市XX区XXX里X号楼X单元X号房屋（以下称涉案房屋）签订房屋买卖合同，当时的市场价格在420万左右，因二被告急于购买，经原、被告协商，成交价是410万元。二被告为了少交中介费和税费，就让原告和二被告签订了一份成交价是300万元的房屋买卖合同，剩余的110万元被告答应分两次还给原告。被告还写借款协议和房屋买卖过户后的腾房时间的协议。第一次在2017年X月X日前给付原告80万元，第二次在2017年X月XX日前给付原告30万元，并同时签署了《房屋买卖过户后的腾房时间的协议》。合同签订后，二被告将300万合同签订的购房款付给了原告，剩余的110万也按协议的约定先付给原告80万元，现还欠原告30万元的购房款未付。按照协议约定到期未付款，被告承担未付款金额30万元的违约金20%及利息、律师费、诉讼费。现已过付款期限，二被告至今未付款。综上所述，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，特起诉到法院，望支持原告的诉讼请求。
被告辩称：
二被告共同辩称：2017年二被告和原告签订了房屋买卖合同并且该合同二被告已经按照协议约定完全履行，二被告不欠原告购房款，原告尚未履行腾房义务。原告所称房屋成交价为410万元，二被告尚欠原告30万元购房款的主张没有事实依据，事实上是原告之子孙某某以给原告买房为由向二被告借款80万元尚未偿还。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年X月XX日，原告和北京XX房地产经纪有限公司（以下称XX公司）签订《房屋出售委托协议》，约定原告委托XX公司居间出售给二被告，原告确认交易房屋的出售总价款不低于416万元。2017年X月XX日，原告、二被告在北京XXXX房地产经纪有限公司（以下称XX公司）的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告将涉案房屋出售给二被告，该房屋成交总价格为300万元，二被告应在2017年X月XX日向原告支付定金20万元，于网签后5日内将第一笔首付款100万元支付给原告。双方应在XX公司通知约定时间共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在XX公司约定时间，共同办理房屋所有权转移登记手续。原告应当在收到全部房款后将涉案房屋交付给二被告。双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。二被告逾期履行约定的义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。2017年X月X日，原告（甲方）分别和刘某某、安某某（乙方）签订《房屋买卖过户后腾退时间》及两份《借款协议》。《房屋买卖过户后腾退时间》约定，甲、乙双方在完成房屋产权过户后，经乙方要求、甲方同意，在2018年X月X日前，将上述房屋按时腾退给乙方使用。如因各种原因，致使甲方不能按时腾退的，乙方同意，甲方按照每月四千元的价格，向乙方交纳房屋租金。两份《借款协议》分别约定，乙方向甲方借款30万元整及80万元整，借款期限分别从2017年X月X日到2017年X月X日止及从2017年X月X日到2017年X月X日止，乙方应于借款到期日一次性还清向甲方借款本金及利息。如乙方到期未按时还款，每逾期一日，乙方向甲方承担借款本金及利息1%的违约金，逾期超过30日的，乙方同意一次性向甲方支付借款本金及利息20%的惩罚性违约金，并担任甲方为实现债权所发生的公诉费、律师代理费及交通住宿费等一切费用。上述协议中，借款金额为80万元的《借款协议》没有原件，原告称因二被告已经支付该80万元，故其将原件给了二被告，庭审中，原告向法庭出示了其手机中的80万元《借款协议》原件照片。二被告于2017年X月XX日支付原告定金20万元，2017年X月XX日支付原告97万元，X月XX日支付3万元，以贷款形式支付了180万元。2017年X月X日，二被告向原告支付80万元。原告称涉案房屋的房价款共计410万元，因二被告说XX公司的中介费太高，并且二被告考虑避税，故换了XX公司作为居间方，且在房屋买卖合同中约定房屋价款为300万元，其余110万元以《借款协议》的形式约定。二被告一共支付了房价款380万元，还剩余30万元没有支付。二被告称房价款共计300万元，其共计向原告支付了房价款300万元，已经全部支付完毕。2017年X月X日向原告支付的80万元是姜某某向其的借款。还有30万元的借条是因为二被告资金周转困难，原告承诺向其出借30万元，二被告打了欠条，但是原告没有实际支付该借款。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告刘某某、安某某于本判决生效后七日内支付原告姜某某购房款三十万元、违约金十五万七千五百元；
二、驳回原告姜某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，由原告姜某某负担7130元（已交纳），由被告刘某某、安某某负担1070元（于本判决生效后七日内直接支付给原告姜某某）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案属于房屋买卖合同纠纷。首先，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告和二被告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给二被告，故二被告应当按照约定支付原告相应的房价款。案件的争议焦点在于双方对于合同价款的约定是300万元还是410万元。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，双方约定的房价款为300万元。但双方在签订上述合同后三日后，于2017年X月X日同时签订了三份合同，包含总金额为110万元的借款合同和《房屋买卖过户后腾退时间》，同时对10万元的支付时间以及涉案房屋的腾退时间作出了约定。并且，二被告于2017年X月X日支付了原告80万元，所以法院支持了原告关于房屋价款为410万元的主张。