【北京房屋律师】
关于最高额抵押，有哪些规定。房屋的最高额抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内连续发生的债权提供担保，在债务人不履行到期债务时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该房屋拍卖所得款优先受偿的权利。一般而言，抵押合同成立在前，主债权合同成立在后，而且担保的主债权具有不确定性。关于最高额抵押担保的效力：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围内；担保债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不随之转让；最高额抵押权实现时，若实际发生的债权余额高于最高限额，以最高额为限优先受偿，超过部分为一般债权；若实际发生债权余额低于最高限额，以实际发生的债权为限优先受偿。关于所担保债权的确定：①约定的债权确定期满②没有约定债权确定期或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权③新的债权不可能发生④抵押财产被查封、扣押⑤债务人、抵押人被宣告破产或者撤销。此外，在所担保的债权确定前，抵押权人与抵押人是可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额等内容的，但是变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
当事人信息：
原告：张某1，男，汉族，住XX市XX区XX街道XX号。
被告：苗某1，男，汉族，住XX市XX区XX街道XX号。
原告诉称：
原告向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告借款本金300万元；2.被告支付原告借款利息（自2017年X月XX日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年X月，被告以需要资金购房为由，向原告借款，并称可以在取得产权证后以所购房屋提供抵押担保。原告遂于2016年X月XX日、2016年X月X日转账借予被告200万元、100万元，借款金额合计300万元。后被告用借得款项支付了购房款，在取得房产证后，双方于2016年X月XX日办理了房屋抵押手续，在不动产管理部门办理抵押手续过程中签订了《主债权及房屋最高额抵押合同》。合同到期后，原告多次催要还款，被告均以各种理由推脱，故原告提起诉讼。
被告辩称：
被告既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：原告分别于2016年X月XX日、2016年X月X日转账交付被告200万元、100万元。2016年X月XX日，原告（乙方、抵押权人）与被告（甲方、抵押人）签订《主债权及房屋最高额抵押合同》（下称抵押合同），约定，甲、乙双方为向不动产登记机构申请设立最高额抵押登记，经协商一致，订立本合同；最高债权金额300万元，债权确定期间为2016年X月XX日至2017年X月XX日；不动产所有权证号为京第×××号，抵押不动产坐落于XX区XX路×号楼×层×；被担保最高债权金额为300万元，担保范围为全部本金及利息，债务人为被告。上述事实，有原告提供的银行对账单、付款回单、不动产权证书、不动产登记证明、抵押合同及原告当庭陈述在案佐证。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苗某1于本判决生效后十日内偿还原告张某1借款本金三百万元；
二、被告苗某1于本判决生效后十日内支付原告张某1逾期利息（以未还借款本金为基数，自二〇一七年六月十七日起至实际给付之日止，按照年利率百分之六的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用36360元（含保全费5000元、公告费560元），由被告苗某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案是以房屋设定最高额抵押的借贷纠纷，案情较为简单，原告作为出借人，借款给被告，被告以借款购买房屋，并以所购得的房屋给原告设定最高额抵押，在最高额债权确定后，被告不能如期偿还借款，故原告诉至法院，请求行使抵押权。案件需要注意的问题有三，一是被告在未出庭的情况下，法院进行了缺席审判；这是《民事诉讼法》的规定，即被告经过法院传唤，没有正当理由拒不到庭的，法院可以缺席审判；二是最高额抵押债权的确定，在最高额抵押中，抵押权设定在先，债权确定在后，实践中往往出现抵押债权确定的纠纷，但在本案中，抵押的债权为原告的借款，不存在争议；三是民间借贷的利息问题，根据《民间借贷》司法解释规定，年利率在24%以内的部分，均属于法律保护的范围，本案中，原告主张按年利率6%计算利息，并且有合同作为请求权的基础，所以其诉讼请求得到了法院的支持。