【北京房屋买卖律师】
商业广告，产生法律效力吗。房屋买卖过程中往往会出现宣传材料、买卖合同、实际交付的房屋之间有诸多差异的情形，那么宣传的材料、海报对开发商而言是否有约束力呢，如果没有按照宣传材料签订合同，是不是也要履行广告中承诺的义务呢？这需要结合商业广告的性质予以判断，如果认定为要约，那么在买受人签订合同后，承诺到达出卖人，宣传材料对双方就都具有了约束力；如果认为是要约邀请，只要在合同中没有体现，一般是不发生法律效力的。根据《合同法》第十四条、第十五条规定，通常情况下，商品房销售广告属于要约邀请，但开发商在商品房销售广告和宣传资料作出的说明和允诺，满足以下三个条件的，即可视为要约：一是该说明和允诺是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的。“相关设施”的范围可以参照《商品房销售管理办法》第十六条第（七）项“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”的内容来确定。二是该说明和允诺应当具体、明确，所以“现代设计、简约风格”等含糊、不明确的描述性内容不属于要约。三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，重大影响主要是从房屋本身（包括房屋的结构、户型等）以及房屋周围开发规划范围内的整体环境（包括相关的购物、银行及其他公用设施）这两方面综合考虑。因此也提醒广大的购房者，为了避免损失，最好将宣传广告的内容写进买卖合同中，以便维护自己的合法权益。
当事人信息：
原告：孙某1，女，1986年10月16日出生，汉族。
被告：XXXXXX发展有限公司，住所地XX市XX路XXXX中心XX层。
法定代表人：蒋某1，该公司总经理。
原告诉称：
孙某1向本院提出诉讼请求：1.被告一次性赔偿原告房屋损失1万元，2.被告向原告公开赔礼道歉，3.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：被告在XX市××与××交叉口东北侧开发楼盘一处，建设高档公寓公开销售。其在销售前及销售中心大力宣传该楼盘的房屋配置及标准，并印发各种彩页及扫微信二维码、业务经理介绍及办公楼墙壁挂式宣传栏上大力宣传XXXX中心主题商业：星级酒店.ＬＯＦＴ公寓，公寓5.09米层高一套变二套，双气（天然气及暖气）社区。原告看到被告广告及业务经理介绍，认为该公司的楼盘配置合理、适宜办公与居住，就在该楼盘购买。被告业务经理没有做任何解释，让原告在购房合同上签字（未让原告审阅），并留置合同。原告按被告要求及时缴纳了房款。2017年12月被告书面通知原告2017年12月31日交接房屋手续。原告接受房屋时发现该公寓没有天然气，房屋设置与被告宣传及业务经理介绍完全不符。双方协商未果，故诉至法院，要求处理。
被告辩称：
XXXXXX发展有限公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》中无“燃气安装”条款的约定，根本不存在任何虚假宣传和隐瞒欺诈。涉案房屋系办公用途，既不具备安装燃气规划设计条件，也不存在未安装燃气市场房屋价格差价损失的问题，原告诉请因虚假宣传赔偿其房屋差价损失一万元于法无据，依法应予驳回。二、合同法第七章违约责任中没有“公开赔礼道歉”的违约责任方式，原告诉请“因虚假宣传向业主公开赔礼道歉”于法无据，依法应予驳回。
审理查明：
经审理查明，2017年4月9日，孙某1与XXXXXX发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定孙某1购买被告开发的位于XX市××与××交叉口东北侧XXXX中心1幢7层713号房，该商品房的用途为商业服务，属钢混结构，层高为5.09米，建筑面积共97.13平方米，其中套内建筑面积68.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.28平方米。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付符合合同约定的商品房给买受人使用。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交付时，水、电室外道路达到使用条件；2.暖气管道、设施铺设到户，按市政统一规划，满足供暖条件时正式供暖。合同签订后，孙某1依约履行了交款义务。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：
驳回原告孙某1的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告孙某1负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于XX中级人民法院。
律师总结：
本案的争点问题在宣传广告的性质，如果是要约邀请，那么宣传册的允诺没有写到合同中，就不会对双方产生法律约束力；如果是要约，在买受人决定购买后，承诺到达出卖人，出卖方就应该按照约定履行义务。原告主张被告印发各种彩页、微信二维码宣传该楼盘的房屋配置及标准，并由此使自己订立了买卖合同，所以该商业广告属于要约，被告未按照约定履行义务构成违约，需要承担违约赔偿责任；被告则认为合同中没有关于天然气安装的条款，自己不构成欺诈，不存在违约行为。法院经审理认为宣传彩页系要约邀请，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同履行义务，所以被告没有义务安装天然气，驳回了原告的诉讼请求。