【北京房屋买卖律师】
房屋限购，无法履行的合同怎么办。情势变更作为解除合同的法定原因，是指合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形。当事人因为限购政策无法实现购买房屋的目的属于典型的情势变更行为。但是并非限购类的政策都能成为解除合同的理由，比如本案中，虽然原告因为政策原因无法实现购买商铺的目的，但是政策发布在先，不属于无法预见的情况，毕竟作为购买商铺的理性人应该对公共政策有充足的了解，所以本案中合同解除的原因不能认定为《合同法》司法解释二第二十六条规定的情势变更。此外，在司法实践中还应该注意如下问题：情势变更的原因发生后，处在不利地位的一方当事人在向人民法院提出变更或解除合同前，应向相对方就情势变更引发的履行障碍或不能履行进行交涉并提出合理解决方案。目前我国法律并没有规定此条款，但在实践中大部分当事人会进行磋商解决。其次，情势变更发生后，双方进行交涉未达成一致意见时，如果受不利一方未提出适用情势变更原则的，法院不能主动适用。即使受不利一方提出适用，最终还要根据法院对具体案件情况进行裁量。
当事人信息：
原告：孙某1，男，1977年7月25日出生，汉族。
被告：北京XX房地产开发有限责任公司，住所地北京市XX区XX镇XX街X号。
法定代表人：杨某1，总经理。
原告诉称：
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告北京XXX商铺x室店面认购金46.88万元；2.判令被告以10万元为基数，按照银行同期贷款利率，向原告支付自2017年1月19日起至该10万元款项付清之日止的利息；3.判令被告以15.88万元为基数，按照银行同期贷款利率，向原告支付自2017年3月30日起至该15.88万元款项付清之日止的利息；4.判令被告以21万元为基数，按照银行同期贷款利率，向原告支付自2017年4月13日起至该21万元款项付清之日止的利息；5.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2017年1月19日认购被告开发的北京XXX商铺x室店面，并于当日向被告支付认购金10万元，后又分别于2017年3月30日、2017年4月13日向被告支付该店面认购金15.88万元和21万元。后原告多次催促被告签订该店面的购房合同，被告以各种理由推脱；被告多次向原告承诺该店面所在商业楼开业，但至今仍未开业。原告认为，被告违背诚实信用原则，致使合同目的根本不能实现。因协商不成，故诉至本院。
被告辩称：
被告辩称，承认原告所述其向被告支付店面认购金、双方未签订书面合同的事实，但双方已经成立了事实上的预约合同关系，如果原告未提出解除双方的合同关系，则不同意退还其已经支付的46.88万元店面认购金；双方的预约合同无法继续履行的原因在于原告不符合购买该房屋的资格，属于情势变更，故不同意向原告支付利息。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，原告向被告支付北京XXX商铺x室的店面认购金10万元；2017年3月30日，原告向被告支付上述房屋的店面认购金15.88万元；2017年4月13日，原告向被告支付上述房屋的店面认购金21万元。上述房屋规划为商业用途，根据北京市住房和城乡建设委员会等部门发布的已经于2016年5月6日起施行的《关于加强XX区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，原告不符合购买该房屋的资格。
裁判结果：
综上所述，故原告要求被告退还店面认购金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持；原告要求被告支付其利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京XX房地产开发有限责任公司退还原告孙某1店面认购金四十六万八千八百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告孙某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百四十四元，由原告孙某1负担五百七十八元（已交纳）；由被告北京XX房地产开发有限责任公司负担四千一百六十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
律师总结：
本案争点为“合同解除的原因能否认定为情势变更”。首先，根据相关的政策，原告不具有购房的资格，所以买卖合同的目的无法实现。其次，在合同解除时，被告不能以情势变更进行抗辩，根据法律规定，当事人订立合同时无法预见的原因才有可能被认定为情势变更，本案中，政策发布在前，而且具有公开性，合同签订在后，所以不属于情势变更的情形。近年来，由于限购等多方面的政策原因，情势变更导致合同解除的情况逐渐增多，这也需要当事人注意如下问题：一方面，履行合同的客观情势发生了合同订立时无法预见且无法克服的重大变化，当事人可及时举证由此产生的履行困难及显失公平，请求法院变更或解除合同，但不可径自不履行合同义务，否则仍然可能承担违约责任。另一方面，双方当事人在订立合同时，应当对权利义务作出明确约定，合同应当载明每一项具体义务由哪一方履行。具体可以参考《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条；《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。