【北京房产纠纷律师】
合同违约，如何确定违约赔偿责任。当事人的权利义务关系、违约时如何承担责任是合同最主要的条款，在与出卖人订立买卖合同时，一般是适用其提供的格式条款，这在一定程度上提高了效率，但是也带来相应的风险，毕竟民法遵循意思自治原则，在确定违约责任时，一般要根据合同约定进行认定，在约定确有显失公平等问题时，才会适用《民法总则》与《合同法》的其他规定进行调整。根据《合同法》第七章的规定，如果没有房屋在事实或者法律上不能履行的情况，一般可以要求当事人承担继续履行的责任。在确定违约赔偿数额时，如果约定了定金（意向金、首付款等未约定为定金的，不适用定金罚则），支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金。当然，在定金不足以填补损失的情况下，可以和违约金并用，但是不能超过非违约方的损失（非违约方需要对损失的大小承担证明责任）。具体可以参照《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《民法总则》第六条与第七条的规定。【当事人以约定的违约金过高（过低）为由请求减少（增加）的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少（增加）】
当事人信息：
原告：黄某1，男，1983年4月19日出生，汉族。
原告：霍某1，女，1983年5月20日出生，汉族。
被告：李某1，女，1961年3月1日出生，汉族。
原告诉称：
原告黄某1、霍某1诉称，2015年3月7日，原、被告双方在XXXX某店签订房地产买卖契约约定，原告购买被告位于北京市XX区1-1-2号房屋，总价为185万元。原告于2015年3月7日合同签订之日支付给被告定金10 000元。原告于2015年3月9日支付XXXX中介公司中介费20 000元。合同签订后，被告却一直以种种理由不履行合同义务，一再退拖。2015年5月下旬，原告通过房管局查询得知，被告已将该房屋出卖给他人，且已于2015年4月20日办理完毕过户手续，并由他人居住至今。原告认为，双方已签订房屋买卖合同，原告已按照合同约定切实履行。被告恶意隐瞒事实将房屋售予他人的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。现请求判令解除二原告和被告签订的《房屋转让合同》，被告支付原告房屋买卖违约金37万元，诉讼费用由被告承担。
被告辩称：
被告李某1未答辩。
审理查明：
经审理查明，2015年3月，黄某1、霍某1（乙方、受让方）与李某1（甲方、转让方）签订《房屋转让合同》约定，李某1将位于北京市XX区4号楼1层1单元2号房屋以价款185万元出售给霍某1；乙方于签订合同当日向甲方支付定金10 000元；甲、乙双方一致同意，除定金之外的房款乙方分三次向甲方支付：第一笔房款69万元乙方应于网签后且商贷面签当天通过自行交接方式向甲方支付；第二笔房款35万元乙方应于过户前两个工作日内通过资金监管方式向甲方支付；第三笔客户拟定贷款额80万元贷款部分房款，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方；甲、乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。合同签订后，霍某1按合同约定向李某1支付定金10 000元。2015年5月下旬，二原告通过房管局查询得知，李某1已将涉案房屋出卖他人，并于同年4月20日办理完毕过户手续。审理中，二原告要求李某1支付违约金37万元，但二原告未能向法庭提供其已发生实际损失的有力证据。 以上事实，有二原告与李某1签订的《房屋转让合同》、定金支付凭证、房屋查询证明及本院庭审笔录在案佐证。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告黄某1、霍某1和被告李某1签订的《房屋转让合同》。
二、被告李某1于判决生效后七日内向原告黄某1、霍某1支付违约金有一万元。
三、驳回原告黄某1、霍某1其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6850元，公告费560元，均由被告李某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案涉及到房屋买卖的违约责任问题。值得注意的问题有三点：一是法院在程序上缺席审判，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某1经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，所以法院视为其放弃了答辩和质证的权利，依法继续进行审理。二是关于原告支付定金的规定，本案中，二原告按合同约定向李某1支付定金10000元，根据担保法第89条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第三是违约金的认定，合同约定按总房价款20%承担违约责任，但是法院未按此进行裁判，根据《民法总则》和《合同法》规定，在确定违约金数额时，既要依据合同的约定，也要遵循公平原则和诚实信用原则，而且受损人需要承担证明自己损失的举证责任，总之，违约金具有补偿性质而不具有惩罚性质。