【北京房屋买卖律师】
买卖农村房屋，合同有效吗。根据《物权法》规定，我国实行“房地一体”的原则，对农村房屋的处分实质上是农村宅基地使用权的转让，这也使得法院在认定农村房屋买卖合同效力时裁判标准不一，出现很多不同的裁判，根据司法实践的总结，一般可以归纳如下几种情况： ①城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同，一般认定为无效。②不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为主，有效为例外。（例外1：虽然签订合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格的，一般认定合同有效。例外2：合同签订者虽非该集体经济组织成员，但其配偶系该集体经济组织成员，且转让行为得到村集体同意的，一般认定合同有效。）③同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，一般认定为有效。因为同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和宅基地流转，未损害村集体经济组织和其他村民的利益，并未被我国法律和相关政策所禁止。本案中，车某1与石某的买卖合同中，由于石某在购买房屋时属于城镇户口，不符合法律规定，所以被法院认定为合同无效。具体规定可以参考《土地管理法》第四十二条、六十二条、六十三条；《物权法》第一百三十五、一百四十六、一百四十七条的规定。
当事人信息：
原告：车某1，男，1956年10月22日出生，汉族。
被告：战某1，女，1947年5月23日出生，汉族。
被告：石某1，男，1976年10月27日出生，汉族。
被告：石某2，男，1972年1月1日出生，汉族。
原告诉称：
车某1向本院提出诉讼请求：要求确认1994年车某1与石某就涉案房屋的买卖合同无效。事实和理由：车某1在XX区XX镇×村有宅基地一处，1994年4月15日经XX区土地管理局确权并颁发集体土地建设用地使用证。同年，车某1以5000元价格将上述宅基地及地上物卖给了石某。经了解，石某已经去世，上述宅基地及地上物由战某1使用。战某1与石某是夫妻关系，石某1和石某2为战某1和石某的儿子，故此起诉上述三人。
被告辩称：
战某1辩称，车某1与石某于1994年签订的房屋买卖合同符合当时的法律规定，该项交易已经延庆不动产登记中心登记，石某取得集体土地建设用地使用权证，故二人签订的买卖合同合法有效。现车某1因利益驱动，于26年之后确认合同无效，系恶意诉讼行为，有违诚实信用原则，请求法院驳回其诉讼请求。
石某1、石某2同战某1答辩意见一致。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：1.车某1系北京市XX区XX镇×村村民，曾用名车XX，其原在×村有一处宅院（四间北房及一间过道，东邻XXX，西邻XXX，北邻街，具体门牌号不明）。石某与战某1系夫妻关系，石某1和石某2系二人之子，石某于2000年去世。2.1994年5月31日，经车某1姐姐车某介绍，车某1将诉争宅院以6600元价格出售给时为铝箔厂工人的石某，双方签订《契约》。1994年6月10日，二人到XX县房地产交易所办理了《房产卖契》、税费等相关手续。3.经现场勘查，涉案院落中四间北房基本保持1994年购买时的原貌，被告方在院内新建了一些房屋，包括西房四小间、南房两小间、东房一间等。石某2称目前居住在该院。4.诉讼中，车某1撤回要求三被告返还房屋的诉讼请求。
庭审中，车某1提交了登记在自己名下诉争房屋的集体土地建设用地使用证，战某1也提交登记在石某名下诉争房屋的集体土地建设用地使用证，登记日期均为1994年4月15日。二原件颜色、印章、面积有明显区别。经本院函询北京市规划和自然资源委员会XX分局，该局于2019年4月11日复函称，“经查，该分局无车某1和战某1集体土地建设用地使用证相关档案，无法对上述两证进行核实确认。”另外，在车某1与石某的交易档案中，有登记在“车XX”名下的XX县房屋所有证，颁发日期为1994年6月10日，未发现登记在石某名下的相关不动产登记证书。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
车某1与石某于1994年就北京市XX区XX镇×村的农村房屋买卖合同无效（该房屋东邻车XX，西邻XXX，北邻街）。
案件受理费70元，由车某1负担35元（已交纳），由战某1、石某1、石某2负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到农村房屋买卖合同的效力问题。法院经审理，认定买卖合同无效，具体理由如下：一是石某在签订房屋买卖合同时，是铝箔厂工人，城镇户籍，该买卖合同违反当时的法律及政策规定。二是买卖合同签订后，没有过户，未取得物权变动的效果。二人到XX县房地产交易所签约交易时，石某并未获得相应的不动产登记证书，所以该情况只能视为二人交易记录的备案，并不能理解为该交易获得相应的行政许可。三是登记在石某名下的集体土地建设用地使用证颁证日期为1994年4月15日，而合同签订日期为同年5月31日，二人的交易档案也没有该证，三被告无法对此证的合法来源作出合理解释。所以原告的诉讼请求得到了法院的支持。