【房屋买卖律师】
根据房屋买卖合同的相对性，如何划定责任。合同是民事活动中最基础的法律关系，房屋买卖中涉及到预售合同、买卖合同、网签合同等多种类型的合同，在相应的纠纷中，当事人往往以一个合同中存在的违约行为对抗另一个合同中的权利人，忽略了合同的相对性。具体而言，这既包括主体的相对性，也即只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求；也包括责任的相对性，具体有三点：一是违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。二是因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。三是债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向第三人承担违约责任。本案中，被告以案外的买卖合同存在无法履行的情况对本案中存在的违约行为进行抗辩，违反了合同的相对性，未得到法院的支持。
当事人信息：
原告：邓某某，男，1975年10月6日出生，汉族。
被告：刘某某，男，1980年8月15日出生，汉族。
原告诉称：
原、被告于2013年4月5日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，签订合同时，被告表示其新购房的房本仍未下发，因此双方约定被告于过户之日起180日内将其户口迁出。后被告于2013年7月18日将房屋过户至原告名下。但被告至今仍未将户口迁出。经原告多次催促，被告仍未迁户。故诉至法院要求：1、被告支付原告违约金182750元；2、被告支付原告违约金（以3655000元为本金，自2014年2月1日起计算至对方实际迁户之日止，按日万分之五计算）。
被告辩称：
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。在诉争房屋内，我方户口确实仍未迁出，但这并非我方原因造成的，现无法迁户是因为我方新购房屋无法办理迁户。双方签订合同时，确实约定自过户之日起180日内我方办理迁户，但当时我方也跟原告提出过，我方是打算将户口迁入新购买的房屋内，如180天内新购房屋无法办理迁户，就迁户时间双方另行协商。
审理查明：
经审理查明：原、被告于2013年4月5日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市朝阳区房屋，购房价总计3655000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现原告已付清全部购房款3655000元，被告于2013年7月18日将405号房屋自被告名下过户至原告名下。
庭审中，原、被告均认可被告户口（包括被告及其爱人李某、孩子刘某，户主系被告）现仍在405号房屋，原告的户口也已迁入405号房屋，但并非户主。被告表示当时签订合同时，其已购买位于北京市XX区XXX新房，拟打算将户口迁入XXX新房内，并基于上述考虑，将迁户时间确定为180日，但由于新房仍未确定门牌号致至今无法办理迁户，且双方履行过程中，原告亦曾通过中介表示同意迁户时间延期至2014年6月1日，此系原、被告达成的口头协议。就此，原告表示延期至2014年6月1日并非口头协议，只是其让中介公司催促对方尽快办理过户的时间，且被告亦未按该时间办理过户。上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告刘某某于本判决生效之日起七日内给付原告邓某某违约金二万元。
二、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千四百元，由被告刘某某负担（于本判决生效之日起七日内给付原告邓某某）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到商品房买卖的违约问题。原、被告于2013年4月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告未按合同约定于过户之日起180日内办理原有户口迁出手续，构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。被告以非其自身原因所致进行抗辩，但同时承认签订迁户条款时已明知户口政策及其迁户可能存在的问题，所以其抗辩未得到法院支持。而且根据合同的相对性，被告不能以不能办理过户的原因主张免责。就原告所主张的违约金，根据民诉法谁主张积极事实，谁承担证明责任的规定，原告未能举证证明其实际损失，所以法院结合案件的实际履行情况，根据诚实信用原则和公平原则判决了违约金的数额，而未完全支持原告的诉讼主张。