【北京房产合同律师】
二手房买卖，应该注意哪些问题。本案中的二手房买卖合同因为两被告恶意串通损害原告的权益而被法院宣告无效，其实在二手房买卖合同中应该注意的事项不仅是判断出卖人是否享有处分权，还应该从如下方面进行分析：一是注意查看出卖方的证件，主要包括房产证、身份证、户口簿、结婚证（涉及共同财产）；二是要注意房屋的产权状态，房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性，否则可能无法取得房屋的所有权。第三是要注意房屋的抵押情况，从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售；第四是要注意房屋的出租情况，根据《合同法》规定，承租人对租赁的房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。第五是要注意房屋的性质，商品房、经济适用房、两限房等等，不同性质的房屋会涉及到不同的政策规范。此外，还要注意房屋质量、房屋落户情况、办理房屋物业交割的手续、注意房屋周边环境和中介公司，以保证自己的购房权益。
当事人信息：
原告：张某1，女，1971年3月15日出生，汉族。
被告：贾某1，女，1950年3月17日出生，汉族。
被告：王某1（贾某1之子，兼贾某1委托诉讼代理人），男，1972年7月31日出生，汉族。
原告诉称：
张某1向本院提出诉讼请求：1、确认王某1与贾某1签订的《二手房买卖合同》无效；2、判令贾某1协助王某1将位于北京市海淀区X里×号楼×号的房屋恢复登记至王某1名下。事实与理由：我与王某1于1997年4月10日登记结婚，婚后于1998年11月5日共同购买了位于北京市海淀区X里×号楼×号的房屋（以下简称涉案房屋），登记在王某1名下。2004年5月，王某1隐瞒我擅自与其母贾某1签订《二手房买卖合同》，以每平方米200元，共计29 560元的交易价格将该房屋转让给贾某1，并办理了转移登记手续，贾某1对王某1隐瞒我擅自转让房屋的情况知晓，且没有实际支付购房款。自2004年购买房屋至今，该房屋一直由我与王某1共同占有使用，直到2018年春节，我收拾房屋时偶然发现该房屋所有权证上的房屋所有权人已变成了贾某1。王某1未经我同意擅自处分夫妻共同财产，并以不合理低价转让，严重侵害我的合法权益。贾某1与王某1恶意串通，明知转让未经我同意仍无偿接受财产，不是善意取得人。为维护我的合法权益，故诉至法院。
被告辩称：
王某1、贾某1辩称，同意张某1的诉讼请求。王某1和张某1现还是夫妻关系，涉案房屋为王某1和张某1的夫妻共同财产。2004年二人曾发生争吵，出于气愤我们就把涉案房屋的所有权人变成了贾某1。我们在房管局交易中心工作人员的指导下很快就办理了过户手续，《二手房买卖合同》中约定的价款也没有支付。
审理查明：
本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。张某1与王某1于1997年4月10日登记结婚，贾某1系王某1之母。XXXXX局出具证明，证明王某1系其部干部，干部档案中同时有王某1和王XX的名字记录，两个名字为同一人。王某1使用“王XX”名字于1997年10月15日与北京XX房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房预售契约》，购买了涉案房屋，并于2000年11月16日取得该房屋产权证，登记在王XX名下。后王某1（王XX）与贾某1于2004年5月12日签订《二手房买卖合同》，约定由贾某1购买涉案房屋，每平方米200元。贾某1于2004年5月17日取得涉案房屋产权证。庭审中，王某1、贾某1认可涉案房屋系王某1与张某1的夫妻共同财产，且《二手房买卖合同》中约定的房屋价款并未支付，其二人之间不存在房屋买卖合同关系。
另，贾某1向本院提交书面《情况说明》一份，证明其与王某1之间不存在房屋买卖关系，未向王某1支付房屋价款，过户时未经张某1同意。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下:
一、确认王某1与贾某1于2004年5月12日签订的《二手房买卖合同》无效；
二、贾某1于本判决生效后七日内协助王某1将位于北京市海淀区X里×号楼×号房屋恢复登记至王某1名下。
案件受理费270元（张某1已预交），由王某1负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到二手房买卖合同的效力问题。根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王某1、贾某1自认二人签订的《二手房买卖合同》并非双方的真实意思表示，贾某1亦未支付合同对价，二人在明知涉案房屋属于王某1与张某1的夫妻共同财产的情况下，仍将房屋通过买卖形式过户，损害了张某1作为房屋共有权人的权益，合同应属无效。根据《民事诉讼法》规定，一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。所以自认的事实被法院予以采纳，原告主张两被告签订的《二手房买卖合同》无效，并将涉案房屋恢复登记至王某1名下的诉讼请求，得到了法院的支持。