【北京房屋抵押律师】
多个抵押权，如何确定受偿的顺序。根据《物权法》一百八十七条的规定，不动产抵押权的设立采“登记生效主义”，未经抵押登记不发生物权变动的效力，仅发生债权效力。现实生活中，往往会发生一物多押的情况，比如抵押给银行的房子往往还会抵押给其它债权人，那么在债务人不能按期偿还到期债务时，应该按照什么顺序将拍卖房屋的价款进行抵债呢？如果是都登记的抵押权，抵押在先的优于抵押在后的；如果是同时（同天）办理抵押的，一般是等比例偿还；如果既有登记的，也有没登记的，按照物权优于债权的一般原理即可处理。此外，还应该注意抵押权顺位变更的问题，一般需要满足两个条件，一是进行变更登记，二是不能影响其他抵押权人的利益。（若甲的房屋拍卖后所得价款30万，变更前：A对甲有10万的抵押债权，可以优先受偿10万，B对甲有20万的抵押债权，可以优先受偿20万，C对甲有30万的抵押债权；不能优先受偿，若A与C变更顺位；变更后：C对甲有30万的抵押债权，可以优先受偿10万，B对甲有20万的抵押债权，可以优先受偿20万，A对甲有10万的抵押债权；不能优先受偿）
当事人信息：
原告：张XX，男，1970年8月15日生，汉族。
被告：张某1，男，1975年9月15日出生，汉族。
被告：江XX，男，1980年10月10日出生，汉族。
原告诉称：
原告张XX起诉称：原告与江XX系好朋友关系，原告与张某1系经人介绍相识，因张某1个人急需资金，二人口头协商约定：由张XX向张某1出借100万元人民币，张某1同意将其所有的本案诉争房产作为抵押为该笔借款担保，双方需先签借款合同并公证，然后办理完房产抵押登记后，最后放款。2012年11月19日，原告与张某1到北京市XX公证处签订了《借款合同》，约定：由张XX向张某1出借100万元人民币，借期自2012年11月20日至2013年5月19日，利息按同期银行贷款利率4倍计算。同日，原告因日常工作较繁忙，经常到外地出差，考虑到时间不便利怕耽误办理与张某1因借款所抵押的房产的抵押、解押等手续，遂与江XX协商一致，委托江XX代其办理与张某1房产抵押的一切相关手续，抵押权名义上登记到江XX名下，江XX表示同意接受委托。2012年11月20日，江XX与张某1亲自到北京市XX区建委办理了本案诉争房产的抵押手续，经张某1同意，抵押权人登记为江XX。同日，张XX将100万元人民币以北京银行转账的方式向张某1履行了支付借款的义务。现借款期限届满，原告找张某1索要无果，根据借款合同约定于2014年4月18日向北京市XX公证处申请了强制执行证书,并于2014年5月16日向北京市XX区人民法院申请了强制执行。故起诉，请求：请求确认张XX为北京市XX区XX路7号院六区30-1至30-3,30-5,30-6号1至3层30-5号房屋的抵押权人，并对抵押财产享有优先受偿权，受偿的范围为：本金100万元，利息自2013年6月20日至还款之日按照银行同期贷款利率的四倍计算，违约金按照自2013年5月20日起至还款之日止，每日千分之0.5计算，及实现债权的费用。
被告辩称：
被告张某1答辩称：认可原告起诉的事实。
审理查明：
经审理查明：2012年11月19日，张XX（出借人、甲方）与张某1（借款人、乙方）签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款人民币100万元，借款期限自2012年11月20日至2013年5月19日。甲、乙双方约定上述借款按银行同期贷款利率的四倍计算利息，乙方按月付息并应在2013年5月20日前一次性还清上述借款给甲方，乙方有权提前还款，甲方也同意无条件接受乙方的提前还款。划款方式为银行转账方式，通过银行转账方式给付款项的，甲、乙双方应保留银行划款记录，乙方收到款项后，应为甲方出具本人签署的收条。乙方保证按期还款，若未能按期还款，每逾期一日乙方自愿按借款总额的0.5‰支付甲方违约金。甲、乙双方同意向北京市XX公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证。
2012年11月19日，张XX（委托人）与江XX（受托人）签订《委托书》，载明：委托人因于2012年11月19日签订了向张某1出借100万人民币的《借款合同》并已经过公证。为了保护自己安全，张某1已同意将其合法所有的位于北京市XX区XX路7号院六区30-1至30-3,30-5,30-6号1至3层30-5号房屋作为借款债务的抵押担保，因委托人日常工作繁忙，且不定时经常去外地出差，考虑到时间不方便，怕耽误办理与张某1因借款而抵押的房产的抵押、解押等手续，现特别委托江XX为我的代理人，代我办理一切与张某1抵押房产的相关手续。包括但不限于以下事项：1、同意江XX以自己的名义代我与张某1签订《借款抵押合同》，并将抵押权名义上登记至江XX名下；2、借款到期后，在张某1向我全部履行完毕还本付息的义务后，经我准许，及时为张某1办理房产的解除抵押手续。2012年11月20日，江XX与张某1办理了的涉案房产的抵押权登记手续，房屋他项权权利人为江XX，债权数额为100万元。
借款到期后，张某1未按约定还款，张XX向北京市XX公证处申请《执行证书》，北京市XX公证处于2014年4月18日出具《执行证书》，执行标的为：1、借款本金人民币100万元；2、借款利息（借款本金100万元的利息，自2013年6月20日起至还款之日止按银行同期贷款利率的四倍计算）；3、违约金（按《借款合同》的约定：自2013年5月20日起至还款之日止，每逾期一日按借款总额的0.5‰计算）；4、实现债权的费用（按实际发生额计算）。之后，张XX持该《执行证书》向北京市XX区人民法院申请强制执行。
另查明，涉案房产系张某1向中国农业银行股份有限公司贷款购买，之后，张某1与农行对涉案房产进行了抵押权登记，2011年8月16日，农行取得该房产的房屋他项权利证书。
裁判结果：
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认原告张XX为被告张某1名下位于北京市XX区XX路7号院六区30-1至30-3,30-5,30-6号1至3层30-5号房屋的抵押权人，并按照抵押物登记的先后顺序对该抵押财产享有优先受偿权。
案件受理费一万三千八百元，由被告张某1负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案是抵押权人的确认之诉，涉及到得争点问题是“抵押权的顺位”。本案中，张XX与张某1之间签订的《借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，所以是合法有效的。合同签订后，张XX向张某1交付了借款，张某1亦按约定将涉案房产进行了抵押权登记，并依照张XX的意愿，将抵押权登记在江XX名下。根据《物权法》规定，不动产的抵押登记采“登记生效主义”，故张XX是涉案房屋的抵押权人。但本案涉案房产系张某1向农行贷款购买，该笔贷款也以涉案房产进行了抵押权登记，该抵押权的登记时间早于本案的抵押权，所以根据《物权法》规定，张XX的债权应在农行清偿后再进行清偿，不足的部分，由张某1继续清偿。