【北京房屋买卖律师】
如何认定“违规建筑”，买卖有效吗？违规建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规而修建的房屋或相关设施。包括未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证进行建造的建筑物，以及采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。我国物权法第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律；第十三条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所以建造房屋作为一种事实行为，如果是违建，当事人并不能取得所有权，仅仅是在事实上占有该房屋，但是在行政主管部门未依法要求拆除前，违章建筑人对违章建筑物的物料享有所有权。关于违规建筑的买卖合同效力问题，司法实践中也存在不同的认定，一般而言，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，不动产的物权变动以登记为生效要件，未登记或者因为违规建筑无法登记的，不影响合同的效力，这在维护交易秩序的同时，也为购买人提供了请求权的基础。
当事人信息：
原告：牟某1，男，1970年8月15日生，汉族。
原告诉称：
原告牟某1向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的买卖房屋合同无效；2、依法判令被告苏某1返还原告牟某1的购房款290000元；3、由被告苏某1承担一切诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日原、被告双方签订了买卖房屋协议，协议签订后，原告按照协议支付给被告购房款290000元。被告在协议中承诺该房屋具有完全所有权，2017年3月24日稷下街道违法建筑治理行动领导小组突然下达了限期拆除该房屋的通知书，通知书上称该房屋属于违法建筑。被告对该房屋不具有完全所有权的情况之下将房屋卖给原告，该房屋买卖协议显然属于无效。为此，原告提起诉讼。
被告辩称：
被告苏某1辩称：在原告与被告签订房屋买卖协议之前，原告已经租用该房屋15年之久，原告对争议的房屋产权性质及房屋的具体状况完全了解并知情，原、被告双方签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，该份协议属于有效协议，根据物权法第十五条：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，也就是该案中所涉房屋是否是能够通过房屋主管部门的确认房屋的产权问题不影响该合同的成立及生效。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：2016年7月1日原告牟某1与被告苏某1签订房屋买卖协议书，内容如下：1、甲方将其具有所有权的房屋8间转让给乙方。房屋位于XX市XX区XX路XXXX号，共8间，东至XX路西，西至房屋后一米空余，南至XX汽配，北至XX汽修。2、转让房屋费用共290000元，乙方于2016年7月1日前支付给甲方。甲方于2016年7月1日前将房屋交付给乙方。3、甲方承诺其对房屋具有完全所有权，没有抵押、出租或者转让给第三人等。4、因房屋座落的土地属于第三人，甲方曾经与该第三人达成使用该土地建房的协议，所以甲方承诺其负责联系该第三人，协助办理土地改签等手续。如果因国家征收土地等原因，乙方无法继续使用该土地，甲方没有责任。5、因为国家征收、拆迁等原因，国家对房屋的补偿款归乙方，甲方不要。如果办理取得补偿款需要相应的手续，甲方应当协助乙方办理。如果因甲方不配合办理相应手续，导致无法取得补偿款，甲方就应当按照国家标准赔偿乙方。6、本协议双方签订后生效。双方均按协议履行义务，并已履行完毕。原、被告双方在签订房屋买卖协议书之前，原告牟某1已租赁原告苏某1房屋及院落十余年，原告牟某1对所买卖房屋座落的土地不具有产权、土地属于第三人，是明知的，被告曾告知过原告牟某1所买卖房屋土地主管部门对被告曾处罚过，并已交纳过罚款等，原告也是知情的。原告自认为自己租赁原告房屋及院落十余年，没出问题所以才与原告签订了房屋买卖协议，对此原、被告双方均已认可，本院予以确认，原告对房屋买卖合同真实性无异议，但认为所买房屋属违建，买卖合同应认定无效，被告苏某1质证认为,房屋有瑕疵原告是知情的,根据物权法第十五条之规定，要求驳回原告的诉讼请求。
裁判结果：
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、原告牟某1与被告苏某1签订的买卖房屋协议有效；
二、驳回原告牟某1要求被告苏某1返还购房款290000元的诉讼请求；
三、案件受理费2825元，财产保全费1970元，由原告牟某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市中级人民法院。
律师总结：
本案涉及的焦点问题是违建房屋买卖合同的效力。原告主张买卖房屋属违法建筑无法初始登记取得合法产权证书，应认定买卖合同无效；被告主张原告对争议房屋的产权性质及房屋的具体状况完全了解并知情，合同是真实意思表示，合法有效。法院经过审理后认定了买卖合同的效力，具体理由如下：一是买卖合同标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为的违法性，以违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法。二是我国法律未将违章建筑买卖行为认定为无效行为，不违反《民法总则》第一百五十三条第一款的规定。当然，根据《物权法》第十五条规定的物债两分原则，即使合同有效，如果没有办法办理过户手续，被告是否需要承担违约责任？本案中，原、被告双方在签订房屋协议时被告已告知原告房屋所占土地系租赁，房屋因系违建曾被土地管理部门罚款的事实，原告在明知房屋及院落有瑕疵的情况下，购买原告房产，所以法院认定违建房屋被拆除的风险由原告自行承担。