【北京拆迁安置律师】
房屋面积误差的认定与处理。产权面积和预售面积的误差在许多楼盘当中都是难以避免的，根据我国现行法律规定，实测和预测的面积误差应该在3%以内（预测面积×97%≤实测面积≤预测面积×103%）：对于面积不超过3%的情况来说，一般都在房产合同中有明确的条款，对于面积超过建筑面积的，购房者需要按照原价补齐房款，对于面积低于建筑面积的，开发商需要按照原价赔偿房款。对于面积误差超过3%的情况，如果合同没有明确规定的，购房者有权利退房，并且开发商要在1个月内办理退款手续并支付利息。如果购房者不退房的，面积大于3%的情况下，购房者只需要补齐3%的面积房款，其余面积由开发商承担。对于面积小于3%的情况下，开发商需要按照原价赔偿3%以内的部分，然后再以双倍的价格赔偿3%以外的部分，具体规定可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
当事人信息：
原告：孙某1，男，1987年10月20日出生，汉族。
委托代理人：孙某2（系孙某1之父），1965年2月18日出生，汉族。
被告：北京XXX房地产开发有限公司，住所地：北京市XX区XX路XXX办公楼。
法定代表人：魏某1，董事长。
原告诉称：
原告孙某1诉称：2009年8月18日，被告因拆迁我父亲孙某2、祖父孙X房屋，为我父亲及祖父回迁安置位于XX镇X路X院X-X-X室楼房一套，面积为127.19平方米。后我父亲及祖父将该套楼房赠与我，我在办理该套楼房的产权证书时，得知该套楼房的实际面积系116.63平方米。故诉至法院，请求判令：1、被告给付原告房屋短差面积补偿款20万元；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：
被告XXX公司辩称：原告所述回迁房屋及房屋短差面积属实，但原告主张的赔偿款数额过高。双方签订的《拆迁安置协议书》已对回迁房屋面积短差或超出的补偿问题作出约定。原告入住时，因拆迁房屋面积不够折换门面房，原告以1485元/平方米的价格购买了6.54平方米。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房屋价款由出卖人双倍返还买受人。综上，原告的诉求不符合法律规定及回签协议的约定，不同意原告的诉讼请求。我公司认为应以1485元/平方米为标准，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对原告进行赔偿。
审理查明：
经审理查明：2006年7月5日，原告孙某1之父孙某2、祖父孙X（乙方）与被告XXX公司（甲方）签订一份《拆迁安置协议书》，协议书约定：甲方拆除乙方坐落在XX区XX镇X村房屋14.5间，建筑面积256.06平方米，实际居住人口4人，根据“X发政（2002）15号”XX县房屋拆迁实施细则的规定，按照“拆一平米还一平米”的原则，回迁安置在X住宅区内；按居住人口构成确需增加面积平方米，按建筑准成本价下浮10%即每平方米1485元收取乙方房款；乙方原有建筑面积比实际安置面积超出，按每平方米1000元补偿乙方等内容。协议签订后，原告按约履行完合同义务。2009年8月18日，X物业管理有限公司与原告之父孙某2签订一份X小区前期物业收费清单，该清单显示原告之父孙某2、祖父孙X的房屋拆迁面积为256.06平方米，回迁X天地X1号楼X1单元X1室，建筑面积127.19平方米门面房一套；X天地X2号楼X2单元X2室，建筑面积79.61平方米住宅一套。因回迁安置的门面房面积超出孙某2用住宅抵顶门面房的面积，原告之父孙某2以1485元/平方米的价格，缴纳了6.54平方米差额部分房款9711.90元。2012年3月15日，涉案小区进行实际测绘，并于同年5月17日向北京市住房和城乡建设委员会备案。备案材料中显示涉案房屋的建筑面积为116.63平方米。2015年，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》时得知，其回迁房屋的实际面积为116.63平方米，比2009年8月18日确定的预测安置面积减少10.56平方米，为此诉于本院，要求赔偿房屋面积短差的损失。上述事实，有双方当事人陈述、《拆迁安置协议书（回迁）》、X小区前期物业收费清单、《北京市商品房现房买卖合同》、《房屋土地测绘技术报告书（规划验收）》、XX县X路X号院测绘备案材料等证据在案佐证。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
被告北京XXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告孙某1补偿款二万八千零三十七元六角三分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十元（原告孙某1已预交），由原告孙某1负担一千九百元（已交纳）；由被告北京XXX房地产开发有限公司负担二百五十元，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案的争议焦点为被告应该按照何种标准补偿原告。首先，拆迁安置协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，所以签订后对双方当事人均具有法律约束力，原被告均应按照合同的约定履行义务，也就是按照每平方米1000元补偿，确需增加面积的，按照1485元/平方米收取被拆迁人房款。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房屋价款由出卖人双倍返还买受人。所以原告以房屋现价为标准要求赔偿房屋的误差面积，未得到法院的支持。