【北京房屋买卖律师】
“要约”还是“要约邀请”。购买房屋时往往会收到开发商各种各样的宣传册，关于其性质的认定，可以结合《合同法》与《商品房买卖合同司法解释》分析：合同法第十五条规定，商业广告为要约邀请；《商品房买卖合同司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在实践中，一般可以做如下判断：如果商品房销售广告和宣传资料的内容不够具体、明确，一般依据合同法的规定，认定为要约邀请；如果当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同条款；如果将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款，但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准。如果出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，而且其对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有决定作用，一般认定为要约。区分两者概念的意义在于，如果是要约，一旦购买人承诺，就会对双方产生约束力；如果是要约邀请，购买者提出的条件一般构成新的要约，由此会对双方当事人产生不同的权利义务关系。
当事人信息：
原告：李某1，女，1972年10月27日生，汉族。
委托诉讼代理人：施某1，法律服务所法律工作者。
法定代表人：蔡某1，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈某1，XXX律师事务所律师。
原告诉称：
原告李某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年9月22日签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告返还购房首付款167008元及资金占用费2018年6月16日按年息6%至返还购房时的资金占用费10020.48元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年6月16日向被告指定的房地产营销策划有限公司交了50000元认购款，后向被告于2018年11月26日支付购房款117008元购买了被告开发的位于××大道××房。被告于2018年11月26日与原告签订了《商品房买卖合同》。原告看房后被告所谓的光彩1+公寓和被告的宣传彩册大相径庭。原告感觉受到欺骗。被告在合同约定的交房期限也没如期交房。原告多次找被告协商未果。根据法律有关规定请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称：
被告XX投资公司辩称，1.被答辩人无权要求解除合同，被答辩人主张解除合同的理由为其“感觉受到了欺骗”，而该项理由并不是解除合同的法定或合同约定理由，被答辩人主张逾期交房为由主张解除合同无事实和法律依据，被答辩人未向答辩人足额支付购房款，被答辩人无权要求交房。2.被答辩人主张XXXX房地产营销策划有限公司收取的5万元认购款由答辩人返还无事实及法律依据。依据合同相对性，XX公司收取的5万元认购款与答辩人无关。3.被答辩人主张依照6%年息计算利息无任何法律依据，应当不予采纳。
审理查明：
经审理查明，2018年9月22日，原告李某1与被告XX投资公司签订商品房买卖合同，约定：原告李某1购买被告XX投资公司开发的位于××大道旁光彩××城市广场××地块××号商品房，该商品房用途为办公，属钢混结构，层高为4.2米。付款方式：在签订本合同之日，首付商品房价款87008元，剩余购房首付款30000元于2018年10月30日前付清；余款100000元于2018年10月30日前提交一切银行按揭的资料和办理完银行按揭手续。补充协议约定：五、4.若买受人未按照合同约定及时足额向出卖人支付商品房价款的（含银行按揭部分），按照买受人逾期付款的时间，出卖人向买受人交付商品房的时间相应顺延。合同签订后，原告李某1向被告XX投资公司支付了购房首付款117008元。另，2018年6月16日，原告李某1向案外人XXXX房地产营销策划有限公司支付了50000元认购费。 另查明，被告XX投资公司的宣传彩页显示：28-100平米现房公寓，总价19万起，买一层送一层，月租抵月供，投资、自主、办公皆可。上述事实，有商品房买卖合同、收据、宣传单等证据证明，本院予以确认。
综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：
驳回原告李某1的诉讼请求。
案件受理费减半收取1920元，由原告李某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
律师总结：
本案的争议焦点为：被告是否欺骗了原告，是否没有如期交房，原告是否有权据此主张解除本案商品房买卖合同。首先，双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，在商品房买卖合同、宣传彩页中，被告方并未对涉案房屋通天然气作出承诺，故不涉及到欺诈问题；根据《民事诉讼法》规定，原告未能提供充足证据证明自己主张的积极事实，法院无法认定被告存在欺诈，因此对原告主张解除合同的诉讼请求，法院未予支持。此外，对于未如期交房，是否构成违约的问题，《合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行一方有先履行抗辩权，本案中，原告未能按合同约定支付购房款，所以被告有先履行抗辩权，不存在未如期交房的违约行为。