【北京房屋租赁律师】
装修承租房屋，如何主张补偿。由于人口流动与房价上涨，租房市场火爆，装修承租房屋的纠纷也日益增多。根据我国法律规定，一般需要考虑两个因素，一是出租人是否同意，二是租赁合同是否有效。如果承租人经出租人同意装饰装修：①租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失②合同有效，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已经形成附和的，则还需要分情况讨论。如果未经出租人同意进行装修，则构成侵权，需要往往需要恢复原状、赔偿损失。
当事人信息：
原告：赵X，男，1966年11月21日出生。
被告：和X，男，1983年2月17日出生。
被告：周X，男，1971年4月9日出生。
被告：刘X，男，1962年12月21日出生。
被告：魏X，男，1971年6月7日出生。
原告辩称：
原告赵X诉称：2011年12月11日，原告与四被告签订《厂房租赁合同》。根据《厂房租赁合同》第八条第一款的规定“四被告保证所出租的房屋符合国家法律法规的规定，四被告对房屋的出租行为完全合法有效，且不会损害原告及任何第三方的合法权益。”后原告得知，四被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的《厂房租赁合同》无效，原告认为四被告应承担导致合同无效的全部责任。后经被告周X同意，原告对其出租的厂房进行装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告有权要求被告周X赔偿原告已经形成附合的装饰装修物的现值损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求：1.判令被告周X赔偿原告已形成附合的装饰装修物的损失198000元；2.案件受理费由被告承担。
被告辩称：
被告周X辩称：赵X已经将所有股权转让给闫某1，赵X无权主张权利，不同意赔偿任何损失。
被告和X、刘X、魏X既未提交答辩意见，亦未参加本院庭审。
审理查明：
2011年12月21日，魏X代表和X、刘X、周X与赵X、刘某1、杜某1签订厂房租赁合同书，约定魏X等四人将位于北京市顺义区X村的房屋、厂房及附属设施租给刘某1等三人使用，房屋面积为13600平方米，院落占地面积为25亩。租金前五年为每年106万元，每半年支付一次。房屋租期自2012年3月1日至2038年10月1日，合同签订日至2012年3月1日前，装修期间不计租金，但属于合同有效期。合同约定出租方必须保证出租的房屋符合国家法律、法规的规定，出租方针对该房屋的出租行为完全合法有效。2011年12月24日，魏X、和X、刘X、周X与赵X、杜某1签订厂房租赁合同补充条款。2012年1月29日，魏X、和X、刘X、周X与赵X、杜某1、刘某1签订厂房租赁合同书补充条款（二）。2012年2月13日，周X与赵X、杜某1、刘某1签订厂房租赁合同补充协议，合同约定甲方周X，乙方赵X、杜某1、刘某1。经双方协商一致，乙方对甲方拥有的500平米厂房进行装修改造，具体细则如下：1.甲方负责首层供暖设施的安装和材料（不含锅炉）；2.甲方承担五万元改造费用，乙方从甲方房租中扣除2015年扣二万五千元，2016年扣二万五千元；3.乙方负责对500平米厂房进行两层搭建及装修改造，作为办公使用；4.租金在合同有效期内，按单层面积计算；5.如遇拆迁买卖，收益与乙方无关。
刘某1与被告魏X、和X、周X、刘X及第三人赵X、杜某1租赁合同纠纷一案中，刘某1诉称：其与被告于2011年12月21日签订了厂房租赁合同书，由原告租赁被告方位于北京市顺义区X村的厂房、房屋及附属设施。双方又分别于2011年12月24日、2012年1月29日在原厂房租赁合同书基础上签订了厂房租赁合同补充条款（一）、（二）。被告恶意隐瞒未取得建设工程规划许可证，系违章建筑这一重要事实，主张被告赔偿其损失、违约金并返还租金等诉讼请求。我院于2013年12月18日作出XXXX号民事判决书，该判决书记载：综合本案审理的情况，涉诉合同范围内的房屋涉及违章建筑，故参照相关解释，涉诉合同应属无效。
周X称赵X已经将所有股权转让给闫某1，并向法庭出具了股权转让协议书复印件。股权转让协议书记载：转让方赵X（甲方），受让方闫某1（乙方）。本合同由甲方于乙方就工厂股份转让事宜，于2012年4月11日订立。甲乙双方达成如下协议：第一条转让价格与付款方式：1.甲方同意将甲方持有的工厂股份以54万元全部转让给乙方，乙方同意按此价格及金额购买上述股份。2.乙方同意在本合同订立一日内，以现金或支票形式一次性支付给甲方全部转让款（先付订金二十万元给甲方）。第二条保证……2.甲方保证转让其全部股份后，其在工厂原享有的一切权利，全部由乙方享有。3.甲方保证自动放弃在厂房租赁中的一切权利，全部由乙方享有。
赵X表示其与闫某1之间确有股权转让一事，但对该份股权转让协议书复印件不认可，本院向其明示：在本院限定期限内不能提交与闫某1之间股权转让书面协议的，视为认可周X提交的股权转让协议书复印件的真实性。在本院限定期限内，赵X并未提交其与闫某1之间股权转让的书面协议。上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、厂房租赁合同、补充协议、股权转让协议书、民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十条、第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵X的诉讼请求。
案件受理费四千二百六十元，由原告赵X负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案的争议焦点为原告是否有权主张装饰装修的损失。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，而且在一审法庭辩论前未取得批准，所以租赁合同无效；所以装饰装修的费用应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，未形成附和的，可以折价或者拆除，已经形成附和的，可以折价或者分担现值损失。不过本案还存在一个股权转让关系，赵X与闫某1之间是债权债务的概括承受，所以赵X的债权请求权已经转移给闫某1，应该由闫某1向本案的被告主张装饰装修的损失，赵X已经不是本案的适格当事人。