【北京房产租赁律师】
租期届满继续使用房屋，合同还有效吗。租赁合同作为要式合同，根据《合同法》第二百一十五条规定应当采用书面形式；同时租赁合同的效力始于签字盖章，终于租期届满。所以原租赁合同履行完毕后，承租人继续占有使用承租的房屋已经失去法律的支撑，是一种事实上的不当得利行为。但是为了促进交易的稳定，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租期届满后，原告继续占有使用租赁物，但是作为出租人的被告并未同意，所以双方之间亦不存在不定期租赁合同关系，出租人可以主张承租人腾退房屋，支付占有使用费。此外，关于房屋不定期租赁，还应该注意如下问题，一是租期6个月以上未采取书面形式的为不定期租赁，二是未约定租期或者约定不明，协商不成的视为不定期租赁。而一旦被认定为不定期租赁关系，双方均具有任意解除权，只需要在解除合同前的合理期限内通知对方就可以。
当事人信息：
原告：北京XXX维修有限公司，住所地XX区XX庄XX号。
法定代表人：郭某1，总经理。
被告：XXXXX有限公司XX建筑段，住所地XX区XXXX街X号楼。
负责人：惠某1，段长。
原告诉称：
原告XXX公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令我公司与XX建筑段签订的《房屋租赁合同》继续履行2、诉讼费用由XX建筑段承担。事实和理由：2015年6月24日，我公司与XX建筑段签订《房屋租赁合同》，我公司承租位于XX区某处1号库房，租期自2015年1月1日至2018年9月30日。我公司依约履行了给付租金的义务，但XX建筑段却于2017年12月4日对诉争房屋进行停水、贴封条，使得我公司无法正常使用。后，双方签订《补充协议》，XX建筑段表示愿意继续履行《房屋租赁合同》。但XX建筑段在签订协议后仍然拒绝履行合同义务，造成我公司持续无法正常使用诉争房屋。因此，我公司诉至法院提出上述诉讼请求。
被告辩称：
被告XX建筑段辩称：不同意XXX公司诉讼请求。1、XXX公司始终正常使用诉争房屋；2、对部分房屋贴封条是基于行政机关的要求；3、XXX公司要求延长租期没有法律依据。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月24日，XXX公司（乙方）与北京XX建筑段（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于XX区某处1号库，租期自2015年1月1日至2018年9月30日。合同第三条约定“……租赁期满，甲方收回该房屋。如乙方有意继续承租，应提前30-60日向甲方提出书面续租申请，同等条件下乙方享有优先权，征得甲方同意后，再续租两年，……”。合同签订后，XXX公司依约给付截止至2017年9月30日的租金。
后，双方签订《补充协议》，“经双方协商同意，乙方租赁的北京市XX区某处1号库二层西侧大库，面积1400平方米，自2016年4月1日退还甲方，不再使用，因2015年至2016年的房租已交，因此双方协商，2016年10月1日至2017年9月30日的房屋租赁价格由原来的1000 000元改成625 000元（双方商定租金每年750 000元，减去2016年4月1日至2016年9月30日的房租125 000元），第二年2017年10月1日至2018年9月30日的房屋租金为750000元。此补充协议，同双方签订的房屋租赁合同，截止2018年9月30日同时终止……”。
XXX公司称合同履行过程中，XX建筑段于2017年对诉争房屋采取停水及部分房屋贴封条的方式，影响XXX公司正常使用房屋。因此，XXX公司要求参照合同法第二百二十一条规定，主张继续履行合同延长租期。XX建筑段否认采取停水措施，但认可对部分房屋贴封条。XX建筑段主张贴封条是基于行政机关消防、安全检查后的结果。XX建筑段对上述主张提交安全生产委员会生产检查记录单予以佐证。检查记录单载明“1、汽车维修存放易燃易爆品，二楼违规住人，属彩钢板房……第1项限期三日整改”。《督查记录》载明“2、北京XXX汽车维修有限公司存在住宿经营储存三合一现象，不符合消防安全标准……2层人员居住场所内部结构混乱……”。XXX公司对上述证据真实性认可，但对证明目的不予认可。庭审中，XXX公司自认《房屋租赁合同》及《补充协议》中并未对延长租期进行约定。另，XXX公司称在合同到期前向XX建筑段提出续租，但XX建筑段没有同意。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，判决如下：
驳回北京XXX汽车维修有限公司的诉讼请求。
案件受理费5650元，由北京XXX汽车维修有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案的争点为库房的租赁合同能否顺延租期。原告以《房屋租赁合同》、《补充协议》为依据，主张被告存在停水以及张贴封条影响其使用的事实，请求法院判决顺延履行合同。但事实上，双方《房屋租赁合同》及《补充协议》中对顺延租期的情形并没有进行约定；而且原告主张的《合同法》第二百二十一条的适用前提是“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，但本案中并不存在维修租赁物的情形。此外，虽然合同对租期届满后续租情况进行约定，但续租前提为XX建筑段同意，而XX建筑段实际上并未同意续租，所以原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，被法院依法驳回。