【北京房屋买卖律师】
出售抵押房屋，买受人能取得所有权吗。房屋作为家庭的主要财产，一般价值较大，所以在购买时一般会设立权利负担，也就是银行的抵押权，而我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此在偿还完贷款前，欲出售房屋并产生物权变动的效果，有如下几种途径：一是提前还款，解除抵押，这样原产权人就取得了该房屋的完全产权。二是办理转按揭，双方签订房地产买卖合同之后，共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续，这样可以解决提前还款的融资压力。三是买方替原业主提前还贷，也就是所说的涤除权，双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。总之，为了避免产权纠纷，在购买房屋时一定要查看房屋上是否存在权利瑕疵和负担。
当事人信息：
原告：赵某1，女，1981年3月25日出生，汉族。
被告：王某1，男，1981年12月7日出生，汉族。
被告：王某2，女，1983年12月30日出生，汉族。
被告：北京XX房地产经纪中心。
法定代表人：李某1，执行董事。
原告诉称：
赵某1向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《房屋买卖合同》，协助赵某1办理北京市大兴区XX街X号院XX号楼XX层X单元XXXX室房产的过户登记手续，将上述房产过户登记至赵某1名下；2.判决王某1、王某2自2017年12月1日起每日赔偿赵某1违约金189元，直至上述房产过户登记至赵某1名下之日止；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：王某1、王某2系夫妻关系。2013年8月18日，赵某1和王某1、王某2经由XX经纪中心居间签订《房屋买卖合同》《承诺书》《声明》等，将位于北京市大兴区XX街X号院XX号楼XX层X单元XXXX室出售并交付给赵某1。根据上述合同约定，房产总价款为630000元，王某1、王某2承诺按期交房并待产权证下发10日内无条件配合赵某1办理产权过户手续，如违反约定，每逾期一日按房价总额的万分之三支付违约金，2017年11月20日，赵某1得知上述房产已取得产权证书，但被告却拒绝按照上述约定协助赵某1办理权属转移登记手续，将上述房产过户至赵某1名下。
被告辩称：
王某1、王某2、XX经纪中心未作答辩。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：2013年8月18日，王某1（卖房人、甲方）、赵某1（买房人、乙方）、XX经纪中心（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售涉案房屋；房产的预测建筑面积为88.17平方米（房产实际面积及建成年限以《房屋所有权证》所载信息为准）；房产成交价格为630000元；甲乙双方于2013年8月18日签订本合同，自签订本合同起，乙方应于2013年9月21日将房屋全款一次性打入甲方指定的银行账户内，共计630000元，含定金20000元；签订该合同当日，乙方向甲方交纳购房定金20000元，后期抵作房款，由于此房目前没有产权证待产权证下发10个工作日之内甲方必须无条件配合乙方办理产权过户手续，如甲方不配合乙方过户甲方则视为违约，应负违约责任，甲方无条件退还乙方已付全部房款另赔偿乙方违约金630000元；甲方承诺收到乙方购房款630000元的同时将该套房产的全部手续以及钥匙和水电燃气卡交付给乙方；甲方未按合同规定时间交房时，每逾期一日交房，则按房价总额的万分之三计算违约金，在房产交割当日以现金形式一次性交给乙方；甲方逾期交房超过30日时，乙方有权解除合同，甲方除将已收房款全部退还给乙方外，应赔偿630000元违约金及乙方各种损失（如搬家费、误工费、过户费等实际发生的的费用）交予乙方。2013年8月18日，王某1的妻子王某2出具《同意出售证明》声明同意售房人王某1出售涉案房屋。2013年10月13日，赵某1转入王新光账户610000元，王某1出具收到房款630000元的收条。王某1和其妻子王某2出具声明，保证并承诺待房产证下发10日内无任何条件及要求全力配合将此房过户给赵某1，如若不配合，其及其家人将自愿承担违约责任，除了退还已交纳的所有购房款和利息及有关费用外，另支付630000元的违约金。赵某1称双方口头有约定交钱当天将房屋交给赵某1，房屋已于2013年10月31日交付赵某1使用。北京XXXX物业管理有限公司出具居住证明，证明北京市大兴区XX街X号院XX号楼XX层X单元XXXX室与房屋买卖合同地址北京市大兴区xxxx小区xx号楼xx单元xxx室为同一地址。2017年8月2日，王某1与田瑞华签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，王某1提供北京市大兴区XX街X号院XX号楼XX层X单元XXXX室房屋（房屋所有权证号为X京房权证兴字第XXXX号）对主债权1700000元进行抵押担保。
裁判结果：
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、王某1、王某2于本判决生效后十日内向赵某1支付违约金（金额为每日189元）；
二、驳回赵某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案涉及到抵押房屋买卖的债权效力与物权效力。我国《物权法》第十五条规定了“物债两分”的原则，对于买卖合同，从债权的角度分析，房屋买卖合同系各方真实意思表示，无法律规定合同无效的情形，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从物权角度分析，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，所以本案在未取得抵押权人同意或抵押权消灭的情况下，赵某1要求办理过户登记手续的诉讼请求未得到法院支持。对于买受人的损失，可以基于合同约定的债权关系主张合同目的无法实现的违约赔偿责任。