【北京房屋买卖律师】
如何认定小产权房买卖的效力。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，所以购房合同在房管局不会备案，产权证亦不是真正合法有效的产权证。"小产权房"的买卖合同一般会被认定为无效，但也区分不同情况，比如发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效，将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效。在转让时，由于小产权房拿不到正式的房产证，因此并不具有法律意义上的产权，也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。此外，购买小产权房也存在着很大的政策风险，比如购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。总之，购买小产权房一定要综合考量，因为交易背后存在着极大的风险。
当事人信息：
原告：白某1，男，1965年1月2日出生，汉族。
原告诉称：
原告白某1向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的关于北京市XX区×镇×8号楼1单元401室的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告赔偿原告经济损失173799.5元（暂计算至2016年6月20日，2016年6月20日后的损失以14万元为基数，按年息3.33%计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月21日，原告将位于北京市XX区×镇×8号楼1单元401室房屋转让给被告，作价147800元，被告当时支付购房款7800元。双方签订《付款协议》约定：被告自签订协议之日起四年内分期支付所欠原告140000元购房款；如到期未能付清房款，则应按签订本协议时银行三年定期存款利率支付利息。因被告一直未支付所欠房款140000元，原告只得诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。
被告辩称：
被告李某1辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，购房款已经支付给原告。
审理查明：
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对本案事实认定如下：1、位于北京市XX区×镇×8号楼1单元401室房屋原由原告购买，后转卖给被告，现被告欠原告购房款140000元；2、涉案房产为小产权房，经本院查询，现该房产在物业办公室登记的房主姓名不是李某1；3、原告要求的经济损失包含房款本金140000元和利息（至2016年6月20日的利息为13986元，2016年6月20日后的利息按年利率3.33%计算至本金付清之日）；4、原、被告之间的买卖房屋行为应为无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告白某1与被告李某1就北京市XX区×镇×8号楼1单元401室房屋达成的买卖合同无效；
二、被告李某1于本判决生效后十日内给付原告白某1购房款十四万元；
三、被告李某1于本判决生效后十日内向原告白某1支付至二〇一六年六月二十日止的逾期付款利息一万三千九百八十六元；
四、被告李某1于本判决生效后向原告白某1支付自二〇一六年六月二十一起至上述款项付清之日止的利息（按基数十四万元、年利率百分之三点三三计算）；
五、驳回原告白某1的其它诉讼请求。
律师总结：
小产权房买卖具有较大的风险，交易过程中应该注意如下问题：一是加大违约责任，一般来说，小产权房的上市交易往往都是不会受到国家法律保障的，再加上小产权房价格会比较便宜，因此在约定违约金时，往往不会太高，这也给卖方违约增加了可能性。二是要多找见证人，因为小产权房在买卖时，一旦发生房产纠纷，小产权房买卖合同很难得到法律的支持。三是约定拆迁分配，一旦小产权房被拆迁，卖方可能违反买卖约定，主张房子的所有权，此时购房者将面临拿不到拆迁款的情况，所以，在签订小产权房买卖合同时，购房者最好约定拆迁分配标准，以免出现争议。