【北京房屋买卖律师】
违反房屋买卖合同，如何确定违约金的数额。房屋的价值较大，买卖双方在交易时都较为谨慎，往往都约定违约金条款，根据民法意思自治的原则，当事人有约定的，一般按照约定履行义务，但是约定不能违背公平原则与诚实信用原则，所以当违约方在诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院一般会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定违约金的数额。一方面是过高的判断，根据《合同法》司法解释二规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；一方面是违约金过高的证明责任，首先由违约方基于违约金过高的抗辩意见，承担违约金明显过高的初步举证责任，然后发生举证责任的转移，由守约方就其已存在的具体损失进一步举证。
当事人信息：
原告：赵某1（兼原告郑某1委托代理人），男，1982年1月23日出生。
原告：郑某1，女，1987年8月26日出生。
原告诉称：
原告赵某1、郑某1诉称：2015年1月28日，原、被告经北京XX房地产经纪有限公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告以人民币1 700 000元的价格购买被告所有的北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋一套。被告应在房屋所有权转移之日起30日之内，转出此房相关户口。如因出卖人自身原因未如期将与本房相关户口迁出，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年1月4日，公安局户籍查询该房屋中仍有3人户口未转出。故被告属于违约，应按合同条款赔偿违约金。
被告傅某1辩称：被告系于2014年底通过继承取得涉诉房屋所有权。涉诉房屋原由被告之父购买，被告对原有户口不知情。被告之父未告知过被告。被告已严格按照房屋买卖合同约定，将被告家人户口迁出或注销。被告不存在延期，不构成违约。涉诉房屋上的现有户籍人口与被告及被告之父均无关，被告并不认识。现有户籍人口无法迁出非被告自身原因导致，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。被告知晓涉诉房屋上还存在其他人户籍后，曾通过中介告知原告，可以选择退房，但中介反馈是原告不退房，综上，被告不同意原告诉讼请求。
经审理查明：2015年1月28日，原、被告经案外人北京XX房地产经纪有限公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，原告购买被告名下位于北京市东城区×××号楼×××层×××单元×××号房屋一套，建筑面积52.58平方米。房屋成交价格为人民币1 500 000元；该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币200 000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。双方当事人同意，自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。 上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，房屋所有权证，居民户口簿，证明信等证据在案佐证。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告傅某1于本判决生效后七日内向原告赵某1、郑某1支付二〇一五年四月十七日至本判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币三万元；
二、驳回原告赵某1、郑某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
律师总结：
本案涉及到的争点是违约金数额的认定，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，虽然原被告双方约定了违约金的计算方式，但是双方约定的逾期迁移户口违约金过高，所以法院根据被告过错程度、购房款数额、原告未提供证据以证明其损失等因素，根据《合同法》第一百一十四条以及《合同法》司法解释规定，调整了违约金适用的规则。