【北京房屋买卖律师】房屋担保，“抵押”还是“流押”。房屋抵押是指债权人为了保证债权的实现，在债务人的房屋上设定权利负担，流押是指债务人不能偿还到期债务时，抵押的房屋直接归债权人所有。根据我国《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条规定，流押是禁止的，也就是说，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。但是流押条款无效并不会导致抵押权的丧失，债权人仍可以依据房屋上的抵押权行使优先受偿的权利。本案中，石某1主张刘某1与石某1以约定的方式，一方面赋予石某1以抵押权，另一方面赋予石某1不经刘某1同意即可以任意价格出售担保物，这实际上就是《担保法》和《物权法》禁止的“流质条款”，所以石某1并未取得所有权，出卖行为属于无权处分。
被告：辛某1，男，1988年6月5日出生，汉族。
第三人：曹某1，男，1982年3月1日出生，汉族。
审理经过：
原告刘某1与被告辛某1、第三人石某1、曹某1确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
刘某1向本院提出诉讼请求：请求确认刘某1与辛某1于2015年10月28日签订的《二手房买卖合同》。事实和理由：刘某1为北京市XX区X号楼X单元X号房屋所有权人并一直居住至今，刘某1的妻子郭某2于2016年收到法院传票，曹某1起诉郭某2排除妨害，要求郭某2搬离前述房屋，此时刘某1才知晓前述房屋经石某1卖给辛某1后又卖给曹某1。刘某1对前述房屋从未作出买卖意思也并未定价出售，石某1与辛某1恶意串通买卖刘某1的房屋，侵害了刘某1的合法权利。
刘某1提交以下证据予以证明：
1.XXX号民事判决书，拟证明石某1未经刘某1及郭某2同意将诉争房屋转卖辛某1，辛某1再转卖曹某1，同时刘某1、郭某2家庭始终居住在诉争房屋，辛某1及曹某1在买房前均未查看诉争房屋。
2.X京房权证X字第XXXX号房屋所有权证，拟证明诉争房屋系刘某1所有，并于2015年6月4日为石某1办理了他项权证设定了抵押，债权数额为35万元。
3.京（2016）XX县不动产权第XXXX号，拟证明诉争房屋已过户到曹某1名下。
4.辛某1和曹某1于2016年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，拟证明辛某1与曹某1之间房屋买卖价格低于市场价，双方未按约定交房。
5.辛某1出具的两份收据，拟证明名义上有收款，实际上无支付过程。
6.中国建设银行转账凭条，拟证明石某1与刘某1于2015年5月13日形成借款关系。
7.（2016）京中信内民证字XXXXX号公证书。
8.北京银行信汇凭证和业务回单。
9.（2015）京中信内民证字XXXX号公证书，拟证明刘某1于2015年5月13日向石某1借款35万元，并以诉争房屋向石某1提供了抵押。
10.证人穆某证言，拟证明无卖房或顶账的事实。
被告辩称：
辛某1辩称，不同意刘某1的诉讼请求。事实和理由：2015年8月，石某1向辛某1表示有一套顶账房出售，辛某1在了解了房屋基本情况且经看房商议价格后，与刘某1代理人石某1签订了房屋买卖合同。辛某1支付了100万元购房款后办理了网签过户等手续，于2015年11月办理了变更登记。辛某1已经支付合理对价，并完成过户交易，房屋买卖合同应属合法有效。
辛某1提交以下证据予以证明：1.辛某1与徐XX的结婚证。2.告知单。3.存量房房源核验受理回执。4.收条两份。5.视频光盘。
第三人述称：
石某1述称，不同意刘某1的诉讼请求。理由如下：2015年5月13日，石某1经刘某1和郭某2授权，取得了对诉争房屋委托出售的权利。权限包括但不限于：商定房屋价格，签订买卖合同，缴纳契税，办理过户登记，代领房款等。同年8月，石某1与辛某1沟通诉争房屋出售问题。同年10月28日，石某1代理刘某1与辛某1签订了房屋买卖合同，价款100万元，并于签订合同当天收取了辛某1定金10万元。同年11月12日，石某1代理刘某1与辛某1办理了网签。其后一个月内，石某1收取了辛某1剩余购房款90万元，并代刘某1交纳了房屋交易的相关税费3万元。石某1认为诉争房屋交易价格合理，真实有效。
石某1提交以下证据予以证明：1.（2015）京中信内民证字XXXX号公证书；2. （2015）京中信内民证字XXXX号公证书；3. （2015）京中信内民证字XXXX号公证书；4. （2015）京中信内民证字XXXX号公证书；上述证据拟证明石某1经刘某1、郭某2授权取得诉争房屋商定价格、签订买卖合同、缴纳税费、办理过户登记、带领房款等授权。5.二手房买卖合同，拟证明石某1代刘某1签订房屋买卖合同，对价款、税费负担进行了约定。6.存量房屋买卖合同（网签），拟证明石某1代刘某1与辛某1签订存量房买卖合同，用于网签备案，诉争房屋于同日办理了网签。7.中国工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明2015年10月28日，石某1收到辛某1购房定金10万元。8.平安银行账户交易明细，拟证明2015年12月18日，石某1收到辛某1购房尾款899922元。9.北京市地方税务局通用机打发票两张、税收缴款书以及北京银行电子缴税付款凭证，拟证明石某1代刘某1就诉争房屋交纳了相关税费33 800元。
曹某1述称，不同意刘某1的诉讼请求。理由如下：曹某1与郭某3系同村村民，郭某3爱人张某1与辛某1系朋友。曹某1经张某1介绍认识辛某1，了解到诉争房屋地理位置和价格比较合适。辛某1委托郭某3办理委托公证，曹某1与郭某3签订了购房合同。过户之前，曹某1提出看房，郭某3称钥匙在辛某1手中，辛某1在北京上班不方便，过户当天直接给钥匙。3月21日，曹某1与辛某1办理了过户手续后得知其与上个买家存在纠纷。曹某1将刘某1及其爱人郭某2诉至法院要求腾房，XX法院已于2016年12月判令郭某2腾退诉争房屋。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2015年5月13日，刘某1、郭某2与石某1签订《借款合同》。约定：石某1向刘某1、郭某2出借35万元，利息为银行同期贷款利率四倍，期限自2015年5月13日起至2015年7月12日止。刘某1、郭某2以刘某1名下位于北京市XX县xx号楼x层x单元xxx（房屋所有权证号：X京房权证X字第XXXX号）房产进行抵押等。石某1向刘某1转账35万元。同时，双方办理了（2015）京中信内民证字XXXX号公证书。
同日，刘某1为石某1出具委托书，委托其办理查询诉争房产，代办抵押登记解除抵押登记手续，并办理了（2015）京中信内民证字XXXX号公证书。刘某1、郭某2为石某1出具委托书，委托其办理诉争房屋查询、出售、过户、协助银行贷款、资金监管、物业交割等。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。委托期限自2015年7月13日起至满24个月之日止。双方办理了（2015）京中信内民证字XXXX号公证书。
2015年6月4日，刘某1为石某1办理了X京房他证X字第XXXX号他项权利证，进行了抵押登记。
2015年7月14日，以（2015）京中信内民证字XXXX号公证书公证居民身份证复印件与原件一致，（2015）京中信内民证字XXXX号公证书公证常驻人口登记卡复印件与原件一致。
2015年10月28日，石某1以刘某1名义与辛某1签订了《二手房买卖合同》，约定以100万元出售诉争房屋给辛某1，税费由刘某1承担。当日辛某1汇款10万元至石某1账户，石某1为辛某1出具了收到房屋定金10万元的收据（收条）。11月12日，石某1代刘某1与辛某1进行了网签，备案合同载明房款52万元。石某1以刘某1名义交纳税费28600元，以辛某1名义缴纳税费5200元，共计33800元，均让刘某1负担。12月18日，案外人徐XX分三次汇款共计899922元至石某1账户，石某1为辛某1出具了收到房屋尾款90万元的收据（收条）。合同签订前后，辛某1并未查看诉争房屋。
石某1在收到该款项后，并未通知刘某1卖房事宜，亦未将款项退还刘某1，目前仍由石某1持有。
2016年2月20日，辛某1与徐XX（系辛某1之妻）委托案外人郭某3出售诉争房屋事宜，并办理了（2016）京中信内民证字XXXX号公证书。同月22日，郭某3代辛某1与曹某1签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹某1购买辛某1诉争房屋，价款110万元，相关税费由曹某1负担等。3月20日，辛某1为曹某1出具收到购房款30万元的收据。次日，曹某1向原XX县住房和城乡建设委员会转账52万元，向辛某1转账18万元，辛某1为曹某1出具了收到房款80万元的收据。29日，曹某1变更登记为诉争房屋所有权人。曹某1在购房前后，同样未查看诉争房屋。
2016年6月21日，曹某1将郭某2诉至本院，请求郭某2腾退诉争房屋并支付使用费1万元。同年12月15日，本院以XXXXXX号民事判决书判决郭某2三个月内腾退诉争房屋给曹某1。
2017年4月5日，曹某1向本院申请强制执行XXXX号民事判决书。同年12月12日，本院执行完毕。
庭审中，本院委托北京XXXX房地产土地评估有限公司对2015年10月28日时的诉争房屋价格进行了评估，评估总价为124.8万元，单价为15663元/平方米。
本院认为， 本案的争议焦点系石某1与辛某1是否构成恶意串通以及是否损害了刘某1的合法权利。
石某1与辛某1构成恶意串通，理由如下：第一，石某1以刘某1名义出卖诉争房屋具有恶意。首先，石某1系刘某1、郭某2借贷债权人，但该债权享有诉争房屋抵押权的保障。石某1对刘某1、郭某2享有的债权是相对权、请求权，对诉争房屋享有的是物权中的担保物权，限于担保权人在被担保债权不能清偿的情况下，对担保物具有优先受偿的权利。石某1对诉争房屋所享有的抵押权已经能够充分保障其借贷债权的实现。其次，刘某1有委托石某1卖房的概括意思但无任意条件处置的意思。刘某1在向石某1借款35万元的同时，公证委托石某1将诉争房屋进行查询、出售、过户等，并约定了“代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。委托期限自2015年7月13日起至满24个月之日止。” 石某1在庭审中称诉争房屋为顶账房，为流质之明证。双方以约定的方式，一方面赋予石某1以抵押权，另一方面赋予石某1不经刘某1同意即可以任意价格出售担保物。双方之约定实则规避了担保法和物权法之流质禁止条款。委托之前提是信任，根据合同法第410条之规定，委托或受托人得随时解除，同时规定了赔偿对方损失以保护无过错方。石某1主张以公证的方式取得不可撤销委托的意见，无法律依据。从本案实际情况看，刘某1无授权石某1以任意条件处置诉争房屋的意思。再次，石某1代刘某1卖房前后均未报告情况亦未转交购房款。受托人应当按照委托人指示处理委托事务，但石某1竟主张其有权不经刘某1指示即可自定价格出售诉争房屋。石某1在出售房屋前，未征求刘某1对于卖房与否以及售房底价意见。卖房过程中，石某1未带领辛某1查看诉争房屋。卖房后，石某1既未告知刘某1又未将房款转交刘某1。从委托合同关系来看，受托人的行为实在匪夷所思，违背常识常理常情。从上述过程看，石某1为实现自己的借贷债权竟随意处置刘某1的担保物，石某1存有恶意。
第二，辛某1购买刘某1房屋存在恶意。房屋作为家庭重要财产，现实中的交易往往慎之又慎。辛某1在买房前并未实际查看作为存量房的诉争房屋，而房屋质量和品质非通过实地查看而不知。买房后，辛某1同样未要求与原房屋所有权人会面，亦未要求出卖人腾退房屋，仅在很短时间内再次出售。此种态度显然不同寻常。次购房人曹某1同样未事前查看诉争房屋，实在令人费解。辛某1称着急出卖诉争房屋资金用以购买北京房产，从侧面说明辛某1并无财力任意炒房而不在乎房屋品质。上述种种说明石某1与辛某1的行为非普通房屋买卖行为，辛某1对于诉争房屋存在问题系明知，与石某1的交易行为存在恶意。
第三，石某1与辛某1存在串通。房屋交易本质上是货比三家，重要的是衡量房产价格和品质、权属是否匹配，是否物有所值。辛某1仅凭石某1介绍以及出具的房屋所有权证和授权委托书，仅能够了解权属，不能够了解房屋品质。其之所以达成交易，是辛某1与石某1存在串通，得到了其希望得到的信息，并且认为能够获取利益。
石某1与辛某1的行为损害了刘某1的合法权利，理由如下：第一，石某1与辛某1达成的房屋交易价格远低于市场价格，损害了刘某1的合法权益。双方的交易总价为100万元，单价为12550元/平方米。北京XXXX房地产土地评估有限公司评估总价为124.8万元，单价为15663元/平方米。综合考虑诉争房屋的面积较小、总价较低，当时的市场行情价将高于评估价格，双方损害刘某1的利益应当超过了25万元。第二，石某1让刘某1承担房屋交易的税费同样损害了其合法权益。法律、行政法规虽然明确规定了相关税费的负担主体，但是在当时的市场行情下，由买受人承担税费是交易惯例。石某1竟然让刘某1负担税费，实在是恶意串通，损害刘某1合法权益的极端表现。
裁判结果：
综上，对刘某1请求确认刘某1与辛某1于2015年10月28日签订的《二手房买卖合同》无效的诉求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三百九十九条、第四百零四条、第四百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，判决如下：
一、刘某1与辛某1于二○一五年十月二十八日签订的《二手房买卖合同》无效；
二、驳回刘某1的其他诉讼请求。
案件受理费八千八百元，减半收取计四千四百元，由辛某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案的争点是石某1与辛某1是否构成恶意串通。首先，石某1作为抵押权人，对担保物具有优先受偿的权利，没有出卖房屋的必要。其次，刘某1有委托石某1卖房的概括意思但无任意条件处置的意思。再次，石某1主张刘某1与石某1以约定的方式，一方面赋予石某1以抵押权，另一方面赋予石某1不经刘某1同意即可以任意价格出售担保物，这实际上属于法律禁止的“流质条款”，而且被告在购买房屋时未看房，支付的购房款也明显低于市场价，与常理不符，所以法院认定双方恶意串通，根据《合同法》五十二条规定，确认买卖合同无效。