【北京房产买卖律师】如何认定房屋买卖中的表见代理。表现代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，那么行为人与相对人之间的行为对被代理人生效。其构成要件有四，一是代理人须无代理权；二是相对人善意，对行为人的行为不了解、不知悉；三是相对人要尽到必要的审查义务，四是行为人在客观上要存在权利外观。本案中，原告查阅了王某2、张某1等人出示的张某2的购房收据，张某1亦认可收到了王某1就购买涉案房屋及张某3所转售房屋所支付的房款，而且张某2在收到款项后，亦未提出异议，所以可以认定原被告之间存在表见代理关系，转售房屋的行为对张某2发生法律效力。当然，本案还涉及到情势变更导致合同目的无法实现的情况，需要适用《合同法》司法解释二第二十六条规定，解除合同。
原告：王某1，女，1991年4月27日出生，身份证号：XXXX。
被告：张某1，女，1983年8月26日出生，身份证号：XXXX。
被告：张某2，男，1976年5月3日出生，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告王某1与被告张某1、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张某2之间的房屋买卖合同关系；2.判令二被告退还原告197 180元及利息（以197 180元为基数，从2016年3月7日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月7日，原告购买被告张某2的X号公寓（以下简称涉案房屋），按照被告的指示将房款197 180元转入被告张某1的账户，因被告称要进行更名，将X号公寓收据原件收走，给了一份更名申请表和收据的复印件给原告。2017年3月26日，北京市对商住房出台限购政策，导致原告丧失购房资格，于是原告要求被告退还所有款项，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称：
被告张某1辩称，我原系北京XXXX房地产经纪有限公司（以下简称XXXX公司）员工，张某2的妹妹张某3及案外人王某2均系XXXX公司经理，涉案房屋系我当时同事陈某1联系出售后王某2要求我为原告办理出售手续。原告主张款项系经王某2要求打入我的账户，我收到涉案款项后已通过银行转账及支付现金方式将涉案款项给付张某3。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告张某2辩称，2015年12月20日，我与XX集团北京XXXX有限公司签订《选房确认单（公寓）》，建立商品房预约合同关系。购买涉案房屋后，我委托妹妹张某3出售涉案房屋，张某3再委托XXXX公司经理王某2出售涉案房屋，我收到张某3给付款项174 125元。我从未见过原告，故与原告不存在房屋买卖关系，我也不曾委托张某1出售涉案房屋。综上，不同意原告的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明，2015年12月20日、12月31日，XX集团北京XXXX有限公司分别为张某2出具5000元、89 215元收据各一张，内容分别为：今收到“张某2交来X”款项5000元、今收到“张某2交来X”款项89 215元。
王某1为证明自己主张，另向本院提供《XX集团定单更名申请表》复印件，内容记载：原客户姓名张某2，现客户姓名王某1，更名原因定单更名后，若发生任何的经济纠纷与XX集团北京XXXX有限公司无关，张某2对该证据不予认可，张某1认可该证据的真实性；借记卡账户历史明细清单记载：2016年3月7日，自王某1银行账户网转支出至*兰账户394 360元，张某2、张某1认可该证据真实性，张某1认可收到该笔款项。
张某1为证明其主张，向本院提供借记卡账户历史明细清单，记载：2016年3月7日，其银行账户收到*佳转款394 360元，同日，其向张*超转款348430元，支取31 000元，王某1、张某2认可该证据，张某2认可张某3收到张某1转账348 430元。
另查，张某3自述其曾系XXXX公司经理，张某1曾系XXXX公司员工，XXXX楼盘在销售过程中曾推出押房活动，故其与张某2各自押房一套用于转售，二人各自交款94 215元，二人交纳涉案房屋部分款项后委托XXXX公司经理王某2转售前述两套房屋。2016年3月7日，其收到张某1转账支付348430元，后其已将其中174 215元给付张某2。张某2认可收到张某3给付174 215元。
另查一，2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，王某1及张某2均丧失购买涉案房屋资格。
上述事实，有双方当事人陈述、收据、XX集团定单更名申请表、借记卡账户历史明细清单、荣誉证书等证据材料在案佐证。
本院认为：张某2自述委托张某3转售涉案房屋，后张某3委托XXXX公司经理即案外人王某2出售涉案房屋。本案中，王某1通过XXXX公司经理王某2、员工张某1等人购买涉案房屋，查阅了王某2、张某1等人出示的张某2的购房收据，张某1亦认可收到了王某1就购买涉案房屋及张某3所转售房屋所支付的房款394 360元，故王某1在购房时有充足的理由相信王某2、张某1等人系代表张某2转卖涉案房屋。另查，张某3亦认可收到张某1转付的房款348 430元，并曾收到王某2的口头告知，且在收款后未对款项提出异议，并将部分款项给付张某2，而张某2在收到款项后，亦未提出异议，故即使如张某2所述未授权张某1转售，但从其收款及未提出异议等行为，可以认定其对张某1等人的转售行为已经予以接受，故应当认定王某2、张某1等人与张某2之间构成表见代理关系，王某2、张某1等人向王某1转让出售涉案房屋并收取款项的行为，对张某2发生法律效力，王某1与张某2之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系，应由张某2承担相应民事责任，张某1向王某1收取的款项均应视为王某1就涉案房屋交纳的购房款。现因为购房政策影响，王某1及张某2均丧失购买涉案房屋的资格，故王某1与张某2之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，张某1认可收取王某1购买张某2、张某3转售房屋的购房款394 360元，故对于王某1要求张某2返还购房款197 180元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持，因上述款项系王某1于2016年3月7日支付，故利息应自该日起算。王某1要求张某1承担相关法律责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
裁判结果：
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王某1与被告张某2之间的关于购买XX集团XX公寓X室的合同关系解除。
二、被告张某2于本判决生效之日起七日内返还原告王某1购房款十九万七千一百八十元并支付利息（利息以十九万七千一百八十元为基数，自二○一六年三月七日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千二百四十四元（系原告王某1预交），由被告张某2负担，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
律师总结：
本案的争点是原被告之间是否构成表见代理。法院根据购房收据、当事人陈述认定转售房屋的行为对张某2发生法律效力，肯定了表见代理关系。由于表见代理意味着被代理人可能在没有得到任何通知的情况下，为表见代理行为承担不利的责任和后果，所以必须从如下几个方面加以防范：一是凡委托必书面，二是凡委托必明确，有关委托事项、内容、权限范围都要予以明确，特别是要对未委托事项和未委托权限界定清楚，三是要及时清除已经发生的委托行为，以此来保障自己的合法权益。