【北京房产抵押律师】一房多押，如何行使抵押权。不动产抵押权设立的目的是为了保障债权人的债权得以实现，其实质是一种风险防范机制，登记作为房屋抵押的公示方法，对于避免纠纷的发生，保障抵押权的实现具有重要意义。根据《物权法》一百八十七条与一百九十九条规定，房屋抵押权生效后，抵押权人按照生效的时间先后行使优先受偿权；同一天生效的，按照同一比例受偿；如果是仅仅签订了抵押合同而未办理抵押登记，则可以直接适用物权优先于债权的规定。当然，同一房产上的多个抵押权人之间可以互换彼此的抵押权顺位。但是需要满足如下条件：一是抵押权人就变更顺位达成协议，二是对房屋抵押进行变更登记，三是未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
原告：陈某1，男，1964年4月22日出生，汉族，无业，身份证号：XXXX。
被告：姜某1（兼被告姜某2的委托诉讼代理人），男，身份证号：XXXX。
被告：姜某2，男，1987年12月25日出生，汉族，身份证号：XXXX。
被告：刘某1，男，1979年11月14日出生，汉族，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告陈某1与被告姜某1、姜某2、刘某1房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
原告陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令姜某1、姜某2、刘某1偿还我代其偿还拖欠的北京银行股份有限公司XX支行（以下简称北京银行XX支行）及朱某1的借款本金、利息及罚息2 658 781.62元；2. 判令姜某1、姜某2、刘某1赔偿我代其偿还借款的损失，自2017年8月30日起至实际给付之日止，以2 658 781.62元为基数，按年利率24%计算；3.判令诉讼费由姜某1、姜某2、刘某1承担。事实与理由：姜某1与李某1原系夫妻关系，姜某2系姜某1与李某1之子，刘某1系李某1之子、姜某1之继子。李某1于2013年12月10日去世，李某1的父母已先于李某1去世。2006年9月15日，我与李某1及姜某1签订《购房协议》，约定姜某1将其夫妻共有的位于北京市昌平区×室房屋以66万元的价格出售给我。合同签订后我依约向姜某1支付了购房款，姜某1于2006年9月15日将所出售的房屋交付给我。2015年初，我发现姜某1于2008年8月6日与刘某1签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋又以60.95万元的价格出售给了刘某1并办理了产权过户手续。我向法院提起了诉讼，北京市昌平区人民法院XX号民事判决书判决确认姜某1与刘某1所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2008年刘某1以涉案房屋作为抵押物向北京银行XX支行按揭贷款119万元。2011年9月27日，姜某1向朱某1借款100万元，刘某1以涉案房屋作为抵押物为姜某1提供担保，并办理了抵押登记。北京市昌平区人民法院XXX号民事判决书判决：陈某1协助姜某1、刘某1解除北京市昌平区×室房屋设定的抵押，陈某1先行向北京银行XX支行支付1 041 138.17元本金及相应的利息及罚息、向朱某1偿还100万元本金、25万元利息及相应的罚息，解除抵押手续当日，姜某1、刘某1和姜某2协助陈某1办理过户手续。该判决生效后，我于2017年8月30日代姜某1、刘某1向北京银行XX支行及朱某1偿还了借款本金、利息及罚息 2 658 781.62元，涉案房屋已办理了过户手续。为维护我的合法权益，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称：
被告姜某1、姜某2、刘某1辩称：不认可陈某1替我方偿还的债务，房屋买卖纠纷与姜某2没有关系，姜某2和刘某1都没有继承母亲的遗产，跟他们没有关系。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
姜某1与李某1原系夫妻关系，姜某2系姜某1与李某1之子，刘某1系李某1之子、姜某1之继子。李某1于2013年12月10日去世，李某1的父母已先于李某1去世。
2006年9月15日，李某1和姜某1（甲方）与陈某1（乙方）签订《购房协议》，约定：“经甲、乙双方协商，双方达成协议，甲方同意将姜某1位于昌平区×室房以人民币陆拾陆万元的价格出售给乙方，甲乙双方协商同意暂不办理过户手续，待房屋期满5年再办理过户手续，过户手续费用由甲方承担，乙方不再承担，注（如遇国家政策有变动时，如：办过户手续又有新规定增加税收时，双方协商可提前办理过户手续。）付款方式：甲乙双方签定本协议时，乙方向甲方首付购房款人民币叁拾万元整，2006年10月15日前乙方再向甲方交付购房款人民币壹拾伍万元整，2006年12月份乙方再向甲方交购房款人民币壹拾万元整，2007年3月乙方再向甲方交购房款人民币陆万元证，余款伍万元房款待甲方为乙方办理过户手续时一次付清。甲方：李某1、姜某1。乙方：陈某1。担保人：李某2。”上述协议签订后，陈某1陆续向李某1和姜某1支付房款共计64万元，李某1和姜某1亦将涉案房屋交付给陈某1居住使用，但未办理房屋产权过户手续。
2008年8月6日，姜某1与刘某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜某1将涉案房屋转让给刘某1，并于签订合同当日办理了过户手续。刘某1于2008年以涉案房屋作为抵押物，向北京银行XX支行按揭贷款119万元。2011年9月27日，姜某1向朱某1借款100万元，刘某1自愿以涉案房屋作为抵押物为姜某1提供担保，并办理了抵押登记。由于姜某1到期未能偿还上述借款，朱某1将姜某1和刘某1作为被告向本院提起诉讼。本院经审理后于2014年11月2日作出XXX号民事调解书，内容为：一、姜某1于2014年12月31日前返还朱某1借款100万元；二、姜某1于2014年12月31日前支付朱某1利息25万元；三、朱某1有权按照法律规定的抵押权顺位、抵押权数额对刘某1所有的坐落于北京市昌平区×号享有受偿权。
2014年11月11日，姜某1为陈某1出具《证明》，载明：“我与陈某1于2006年9月15日签订房屋买卖协议，我将我名下昌平区×室，以人民币陆拾陆万元卖给陈某1，于2006年9月15日将该房屋交付给陈某1，陈某1第一次于2006年9月15日交给李某1购房款支票叁拾万元整，陈某1于2006年10月9日第二次交给李某1购房款支票壹拾伍万元整，陈某1于2006年10月27日第三次交给李某1购房款现金人民币五万元证，2006年12月20日第四次陈某1交给李某1购房款人民币五万元证，第五次陈某1于2007年3月22日交给姜某1购房款人民币陆万元整，第六次陈某1于2014年11月11日交给姜某1购房款叁万元整，以上姜某1总计收到陈某1交来购房款陆拾肆万元整，陈某1还欠姜某1购房款两万元整，在姜某1给陈某1办理房屋过户时一次性交给姜某1，我卖给陈某1的房屋现在还没办理过户手续。”
2015年4月28日，陈某1将姜某1、刘某1作为共同被告起诉至本院，要求确认姜某1与刘某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院经审理后于2015年9月6日作出XXXX民事判决书，判决姜某1与刘某1于2008年8月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。该判决现已生效。该判决生效后陈某1再次将姜某1、姜某2、刘某1诉至本院，要求姜某1、姜某2、刘某1继续履行双方于2006年9月15日签订的《购房协议》并协助其办理涉案房屋的产权过户手续，北京银行XX支行及朱某1作为第三人参与诉讼。截止该案开庭之日止，刘某1尚欠北京银行XX支行贷款本金1 041 138.17元及利息未偿还，北京银行XX支行已向本院申请强制执行。姜某1及刘某1亦未履行其二人与朱某1达成的XXX号民事调解书，朱某1已向本院申请强制执行。该案审理过程中，陈某1表示同意代姜某1和刘某1清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权，北京银行XX支行及朱某1亦表示同意陈某1代为清偿，故本院于2017年6月26日作出XXXX民事判决书，判决陈某1于本判决生效后三十日内协助姜某1、刘某1解除北京市昌平区×室房屋设定的抵押，陈某1先行向北京银行XX支行支付1 041 138.17元本金及相应的利息及罚息、向朱某1偿还100万元本金、25万元利息及相应的罚息，解除抵押手续当日，姜某1、刘某1和姜某2协助陈某1办理过户手续。同时该判决书中写明：陈某1尚欠姜某1等被告2万元购房款，该笔款项可从其代偿的借款中抵扣，姜某1等被告无权再行主张。该判决作出后双方均未上诉，现已生效。判决生效后，陈某1代刘某1向北京银行XX支行偿还贷款本金、利息及罚息共计 1 198 781.62元，代姜某1、刘某1向朱某1偿还借款本金、利息及罚息共计146万元，涉案房屋于2017年10月20日转移登记至陈某1名下。陈某1主张其向哥哥陈某2借款250万元代姜某1和刘某1偿还借款，双方约定利息为年利率24%，故要求姜某1、姜某2、刘某1返还其代付借款的利息。陈某1提交《借款协议》一份及借记卡账户历史明细清单两份予以证明。其中《借款协议》由陈某1与陈某2于2017年5月14日签订，约定利息按年利率的24%计算。
上述事实，有房屋所有权证书、xxx民事判决书、XXXX民事判决书、北京市人民法院案款收据、兴业银行个人汇款无卡存款申请表、《借款协议》、借记卡历史明细清单及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
陈某1与姜某1、李某1于2006年签订的《购房协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务。合同履行过程中，姜某1与刘某1就涉案房屋另行签订《北京市存量房屋买卖合同》并将涉案房屋过户登记至刘某1名下，其后刘某1以涉案房屋作为抵押向北京银行XX支行贷款119万元，姜某1向朱某1借款100万元，刘某1以涉案房屋作为抵押为姜某1的该笔借款提供担保，并办理了抵押登记。姜某1及刘某1的上述行为严重侵犯了作为合同相对方陈某1的合法权益，姜某1与刘某1在签订上述合同并办理涉案房屋的产权转移登记时李某1尚在世，李某1对上述行为亦应承担相应的责任。姜某1与刘某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》经本院生效判决认定为无效合同后，陈某1再次诉至本院，并同意代姜某1、刘某1偿还所欠北京银行XX支行及朱某1的借款本金、利息及罚息，以解除涉案房屋设定的抵押权，使得其与姜某1、李某1所签订的《购房协议》得以继续履行。在该案审理过程中，李某1已去世，其在《购房协议》中的权利义务依法由其继承人即姜某1、姜某2、刘某1承担。本院于2017年6月26日作出的XXX号民事判决书明确判令陈某1协助姜某1、刘某1解除北京市昌平区×室房屋设定的抵押，陈某1先行向北京银行XX支行支付1 041 138.17元本金及相应的利息及罚息、向朱某1偿还100万元本金、25万元利息及相应的罚息，解除抵押手续当日，姜某1、刘某1和姜某2协助陈某1办理过户手续。现陈某1已按生效判决的内容履行了相应义务，代姜某1、刘某1偿还了所欠北京银行XX支行的贷款本金、利息及罚息1 198 781.62元、欠朱某1的借款本金、利息及罚息146万元，因该两笔借款分别以姜某1、刘某1的名义所借，故陈某1有权要求姜某1、刘某1返还其上述费用；姜某2虽非直接的借款人，但涉案合同系李某1、姜某1与陈某1所签，陈某1主张返还的该笔费用系因履行涉案合同所产生，李某1在涉案合同中的权利和义务依法应由姜某1、姜某2、刘某1承担，故姜某2应在其继承李某1遗产的范围内就上述款项的返还承担连带清偿责任；根据生效判决的认定，陈某1尚欠姜某1等人2万元购房款，该笔款项可直接从其代偿的借款中抵扣，姜某1等人无权再行主张，故陈某1要求姜某1等人返还的款项数额应为2 638 781.62元；陈某1要求姜某1、姜某2、刘某1返还其借款利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
裁判结果：
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告姜某1、刘某1于本判决生效后十日内返还原告陈某12 638 781.62元，被告姜某2对上述款项在继承李某1遗产的范围内对原告陈某1承担连带清偿责任；
二、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28 070元，由被告姜某1、刘某1承担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
《物权法》对不动产抵押权采登记要件主义，也就是抵押权在登记时设立，不登记不产生设定抵押权的效力，也不存在对抗第三人的效力。所以购买者在购买房屋时一定要注意房屋是否设定抵押，债权人在债务人以房屋作为抵押时，一定要注意抵押权的顺序。此外，还存在一些法律法规规定的特定的优先受偿权是优先于其他抵押权的，比如工程价款的优先受偿权、在先税收债权的优先受偿权。最后，不动产预告登记对于抵押权的实现也有很大的影响，因为《物权法》二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。