【北京房屋买卖律师】房屋流押与让与担保的认定。让与担保是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。在让与担保的法律关系中，存在名义上的买卖合同和隐藏的抵押担保合同。根据《民法总则》规定，非基于真实意思表示的民事法律行为无效，所以名义上的买卖合同无效，债权人不能依据买卖合同主张抵押人履行交付房屋的义务；被隐藏的抵押合同有效，但根据物债两分的原则，抵押权是否生效，则需要判断是否办理了过户手续，因为不动产抵押采“登记生效主义。”
原告:杨某1，女，身份证号：XXXX。
被告:王某1，男，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告杨某1与被告王某1民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
原告杨某1向本院提出诉讼请求：1、要求王某1协助杨某1将北京市XX区XX家园X号楼X单元X号房屋产权登记变更回杨某1名下；2、诉讼费由王某1承担。事实及理由：2010年3月杨某1贷款购买了北京市XX区XX家园X号楼X单元X号房屋，房屋建筑面积为78.08平方米，产权人为杨某1。2011年5月，案外人王某2找到杨某1让其使用上述房屋为其借款70万元作为担保，并将上述房屋过户到王某1名下，后杨某1与王某1签订《房屋买卖协议》，杨某1将上述房屋暂时过户到王某1名下，该房屋由杨某1继续使用，杨某1给付王某1房屋租金。上述合同约定价款为98万元（借款70万元，房屋剩余贷款22.4万元及利息、4万元过户费、1.6万元预付房屋租金）。自2015年2月起王某2陆续将上述借款还清，而王某1拒绝将担保的房屋变更回杨某1名下，故提出上述诉讼请求。
被告辩称：
被告王某1辩称：XX法院已经查明王某3和我没有任何关系，就是杨某1借的钱，杨某1同意以98万元把房子卖给我是有条件，到现在杨某1都没还完我钱，双方房屋买卖没有纠纷，我认为房屋买卖协议是真实的，可靠的，而存量房买卖合同，也是出卖人和买受人自行成交，协商一致，房屋价格10万元，有双方签字，也应该是合法有效的。而且杨某1也承认还有30万元和利息没有还给我，综上，请求法院驳回杨某1的诉讼请求。
审理查明：
经审理查明：2011年5月12日，杨某1及王某4向王某1借款，并签订借款合同，约定：借款金额为70万元，用于投资、扩大生产、还银行贷款；借款日期为3年，自2011年5月12日起至2014年5月11日止，利息为银行同期利率的4倍（月息）；借款人用涉案房屋提供抵押。同日，双方签订收据，载明收到借款70万元。2013年2月1日，杨某1与王某1签订《房屋买卖协议》，约定：买房人王某1，卖房人杨某1。杨某1以房屋作抵押向王某1借款，因到期没有能力偿还，因此，同意将房屋暂时过户给王某1。双方经友好协商同意如下条款：1、房屋产权人杨某1同意将北京市XX区XX家园X号楼X单元X号的房屋卖给王某1，房屋成交价为98万元；2、房屋过户后，产权人王某1同意将此房屋出租给杨某1居住，租金每月2200元，租赁期为三年；3、王某1同意房屋过户后三年以内，由杨某1以同等价格98万再赎回此房；4、三年以内王某1不得将此房屋出租或转卖给杨某1以外的任何人；5、在租赁期内杨某1按时缴纳房租，如不能按时交纳，王某1有权处理此房屋；6、如果三年期满杨某1不能赎回此房时，王某1有权处理此房。同日，双方签订《存量房买卖合同》，约定上述房屋成交价格为10万元，并办理了上述房屋过户登记手续，涉案房屋所有权变更为王某1。2014年9月19日至2015年2月15日期间，王某5代杨某1累计偿还王某1上述借款本金及利息共计100万元。2018年3月杨某1诉至本院，诉讼请求同诉称。
庭审中，王某1陈述，其与杨某1签订《存量房买卖合同》后，按照约定向杨某1支付房屋价款10万元。杨某1称：双方签订《存量房买卖合同》并非真实的买卖交易，仅是为按照上述协议办理房屋过户手续，王某1未给付其房屋交易价款10万元。
庭审中，王某1提交了王某1、霍XX与杨XX、王某5、王XX签订的《借款协议》，证明杨某1尚有借款30万元未还，杨某1称，该《借款协议》的借款人为杨XX、王某5、王XX，与其无关。
另查，双方签订的《房屋买卖协议》中约定的“98万元”是指本金70万元及以双方借款70万元为基数，自2011年5月12日起至2013年2月1日止的利息28万元。涉案房现由杨某1居住使用。
上述事实，有当事人的陈述，原告杨某1提交的《房屋买卖协议》、银行还款明细、XX区人民法院民事判决书、购房资格信息等；被告王某1提交的另案的民事起诉状、上诉状、二审询问笔录、XX法院的谈话笔录、开庭笔录、《存量房屋买卖合同》、完税证、记账联、涉案房屋的房屋产权证、借款协议、借款合同等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已生效的人民法院判决认定的事实，双方于2013年2月1日签订的《房屋买卖协议》是对杨某1向王某1所借70万元的借款本息（本金为70万元，利息自2011年5月12日起计算至2013年2月1日止的利息28万元）提供的让与担保，非房屋买卖关系，《房屋买卖协议》中约定的房屋价格98万元即指前述本息。案外人王某5于2014年9月19日至2015年2月15日期间代杨某1偿还上述借款本息后，王某1应将《房屋买卖协议》中约定的已办理转移登记的涉案房屋变更至杨某1名下，故杨某1的诉讼请求，证据充分，本院予以支持，同时指出，杨某1主张其涉案房屋是为案外人王某2与王某1之间的借款合同提供担保以及对借款98万元的形成，与另案查明的事实不符，本院不予采纳。王某1辩解杨某1还有剩余借款30万元尚未偿还，根据其提交的《借款协议》，借款人非杨某1，故该辩解不能成立；此外，根据前述已查明的事实，双方签订《存量房买卖合同》非双方真实意思表示，仅是依据让与担保合同的约定，为办理房屋转移登记而签订的，故该合同不具有法律效力。王某1辩称其依据《存量房买卖合同》给付杨某1购房款10万元，对此负有举证责任，其虽提交了税务机关代开的记账联，但该证据不能单独的作为付款凭证，王某1应进一步举证证明其付款行为，而根据其提交的另案起诉书等相关证据不能证明其上述辩解，因此，对王某1的上述辩称本院不予采信。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
被告王某1协助原告杨某1将XX区昌平镇XX家园西区X号楼X层X单元X号房屋（房屋产权证号为X京房权证昌字第XXXX号）转移登记至原告杨某1名下，于本判决生效后十日内执行。
案件受理费一万三千六百元，由被告王某1负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到的争点问题是原被告法律关系的认定，虽然双方自愿签订了房屋买卖合同，但是买卖合同并非双方真实意思表示，而是为了确保将来债权的实现，所以合同无效，原告没有交付房屋的义务。另一方面，根据《民间借贷司法解释》二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。所以原告应该以借款为由提起诉讼，并主张双方之间存在合法按有效的抵押权，在债务人不能偿还到期欠款时，请求法院拍卖房屋就所得的价款优先受偿。