【北京房产确权律师】房屋买卖中的善意取得。善意取得制度，是指在无权处分的前提下，购买方依据信赖原则，即使处分人无处分的权利，但是购买方在满足善意取得的构成要件的情况下，仍然可以达到不动产物权转移之目的。关于善意取得的构成要件主要规定在《物权法》第一百零六条和《物权法解释一》第十五条，主体上，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人的人。客体上，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。在主观方面上，受让人应该是善意、不知情、不知悉的。在客观方面，受让人需要支付合理对价，受赠、继承等无偿方式取得的物不能发生善意取得的效力。本案中，法院否认了被告的“善意”，并据此否定了善意取得的发生。
原告：曾某1，女，身份证号：XXXX。
被告：张某1，男，身份证号：XXXX。
被告：李某1，男，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告曾某1与被告张某1、李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
曾某1向本院提出诉讼请求：请求法院确认张某1在房屋买卖关系中，不是善意第三人；请求法院判决恢复XX区×号楼×室房屋的原始登记，即确认为夫妻共同财产，恢复登记在李某1名下。事实与理由：我和李某1为夫妻关系，双方婚后共同购买了北京市XX区×号楼×室房屋，虽然房屋的产权人登记在李某1名下，但我和女儿李某2一直共同居住于此。2016年，李某1曾向法院起诉离婚，被海淀法院驳回起诉，不准予离婚，目前我和李某1仍是合法夫妻。2017年5月8日晚八点，有个自称叫张某1男子敲门说找李某1，我开门后，张某1宣称李某1已将北京市XX区×号楼×室房屋出售给他了，并拿出了一份新的房产证，要求我立即搬家。北京市XX区×号楼×室的房屋从购买至今，一直是我一家共同居住，房屋产权证一直由我保管，我从未有出售该房屋的想法和打算，也从没有同意出售该房屋，李某1无权单方面处分夫妻共同财产，因为，我认为，李某1与张某1虚构了房屋买卖关系，已达到帮助李某1转移夫妻共同财产的目的。故起诉。
被告辩称：
张某1辩称，不同意曾某1的诉讼请求。曾某1起诉没有事实依据，没有法律依据，我认为其是无理取闹。我和李某1之间是合法交易，过户手续完备，购房行为都是符合国家法律规定的，应为有效。我认为对方变更诉讼请求的理由不充分，会浪费司法资源。对方现在的诉请我不是善意第三人，我方不认可；我与李某1在买卖房屋过程中始终是真实透明的，我确实想买房，李某1确实想卖房；从不动产登记上看，权利人仅为李某1，共有情况为“房屋单独所有”，我有理由相信这个房屋李某1有完全的处分权。我持不动产证到不动产中心去咨询时，工作人员称不动产所有权登记为单独所有，我询问是否需要其他家属意见，工作人员称不需要。基于这个理由，李某1有权出售给我。另在买卖过程当中，约定房屋价格符合实际价值，未低于市场价。双方谈好价款之后持合同到不动产网签中心签订了网签合同，工作人员称系合法，后办理了过户登记手续。房屋买卖过程中我没有欺诈、恶意，是双方真实意思的表达。对于李某1的离婚诉讼纠纷，我当时不知情，且向李某1核实过，李某1承诺房屋归其个人所有，是其母亲出资为其购置的。
李某1辩称，曾某1诉称涉及的房产是夫妻共同财产，我不认可，我主张涉案房屋属于我个人财产。根据我方证据，可证明涉案房屋是我母亲出资为我购买并登记在我名下，根据婚姻法解释三规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。我母亲对我个人的赠与，属于我的个人财产。该争议房屋房产证书上权利登记人仅为我一人，基于不动产的公示和公信原则，我系房屋完全权利人，故我方有权单独出售此房屋。曾某1以无权处分、虚构买卖关系、转移夫妻财产为由起诉，其主张的上述理由不能成立。首先转移夫妻财产不是合同无效的法律情形，也不是本案解决的问题。买卖房屋的事实与网签都是真实存在的，不存在虚构问题，存量房买卖合同是有效合同。双方签订了房屋买卖协议，明确双方出售和购买房产意向和购买房屋的价格及其他多项细节；之后买卖双方依据国家政策规定，在2017年2月27日领取网签合同，3月2日签订存量房屋买卖合同，合同不存在任何合同法所规定的无效事由。2017年3月2日双方办理了房屋过户手续，根据以上理由，可以看出从网签合同主体、意思表示、内容均没有瑕疵，不存在无效事由，故双方网签的房屋买卖合同是真实有效的。综上所述，我与张某1之间的买卖合同不存在恶意串通和虚构问题，该房屋买卖合同是真实存在的，曾某1诉称合同无效的理由不能成立，房屋买卖协议和网签的存量房屋买卖合同符合法律规定，根据物权法和合同法的规定应认定为有效。根据婚姻法解释三第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，应驳回曾某1的诉请。曾某1诉请认定非善意第三人，这个法律概念形成的基础系房屋买卖合同有瑕疵。从物权公示角度来看，涉案房屋是李某1个人财产，从房屋买卖合同上看，买卖符合建委的规定，故买卖合同不存在瑕疵。我与张某1之前不认识，亦没有交往，且未向张某1透漏过离婚等信息，张某1看房未发现异常情况，曾某1提交的证据无法证明双方存在恶意。张某1看过我持的房本后，有理由认为我有处分权，双方约定的房屋价格系市场价格，不存在低价出售问题，房屋已过户至张某1名下，故张某1属于善意第三人。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据提交。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实为：曾某1与李某119**年1月24日登记结婚，生育一女李某2。2014年9月，李某1向本院起诉要求与曾某1离婚，本院驳回其诉讼请求；2015年，李某1再次诉至本院要求与曾某1离婚，本院于2016年9月6日作出第×号民事判决，判决驳回其诉讼请求，不准予离婚，该判决宣判后双方均未上诉。
位于北京市XX区×号楼×号（建筑面积130.04平方米）（以下简称涉案房屋），现由曾某1、李某2居住使用。2005年10月22日买受人李某1就涉案房屋与出卖人XXX（北京）有限公司签订《北京市商品房预售合同》，房屋单价每平方米9257.54元，总金额1035641元，在该合同附件五付款方式及房款的约定处，约定买受人于签署《商品房买卖合同》当日，向出卖人支付房款1035641元。庭审中曾某1提交付款个人为李某1的购房款发票两张，其中一张时间为2005年10月27日，金额为1035641元，另一张时间为2006年10月3日，金额为19811元；就该房屋，另缴纳代收产权代办费800元、印花税518元、专项维修资金21109元、契税31663.56元。2007年3月27日产权登记时房屋所有权人登记为李某1，共有人处为空白。
就涉案房屋出资购买情况，李某1主张由其母亲吕某1支付全款，赠与其一人，应为其个人财产。在第×号案件中，李某1提交吕某1个人说明，内容为：我与李某1系母子关系，2005年10月我从银行取出个人存款加上家中的现金，共凑103万元，用于给李某1个人购置XXX小区的一套房产，因我年老行动不便所以整个购房事宜，都让李某1办理，该房产应为李某1个人财产；李某1另申请证人哈某出庭，哈某称其系XXX副行长，2005年下半年的时候，其客户吕某1取过一笔钱，40-50万元，称要取钱给儿子买房，因系统升级未查到吕某1的取款记录故到庭作证，就钱款后续支出情况其不清楚；李某1另申请证人李某到庭，李某称系李某1的同事，单位财务人员，2005年下半年李某1拿着一笔现金100万元让其锁到单位的铁皮柜子里，后其随李某1至XXX开发商处交款。本案中李某1另提交沈XX证言，内容为：在2005年9、10月份开车陪同吕某1和李某1在XX区XX工商银行取款，当时银行一位经常接待首长的哈经理在门口等候，听首长说将自己还没未到期国库券提前取出，另加上别的存款，装满了一个大包，在开车送他们返回的路上，听他们谈论这笔钱是给李某1买房子用的，钱不够，下午回去想办法凑，第二天上述开车送李某1带着装钱的包到圆明园西路。对上述证人证言曾某1均不认可，主张李某1提交证据无法证明涉案房屋购房款系吕某1出资，主张涉案房屋属于夫妻共同财产。
2016年5月11日，李某1就涉案房屋补办房屋所有权证。2017年3月2日，涉案房屋由李某1名下过户至张某1名下，2017年5月15日，曾某1就涉案房屋申请异议登记，义务人为张某1，异议登记内容为房屋买卖纠纷。
就李某1与张某1之间涉案房屋买卖情况，张某1提交2017年2月22日出卖人李某1与买受人张某1签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，《房屋买卖协议》内容为：经买卖双方协商一致，该房屋总价值为960万元整；付款方式为买方向卖方支付610万元现金，并以价值四百万元的绿松石抵偿余款；在签订本协议5日内买方自行向卖方支付定金110万元整，在双方办理网签备案登记手续后，买方自行向卖方支付300万元整，在买方取得房屋不动产权证书后，自行向卖方支付200万元整并将绿松石交付卖方；在房屋交付买方日前发生的物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及一切费用由卖方承担，卖方同意其缴纳的该房屋专项维修资金的账面余额转移至买方名下；在买方取得房屋不动产权证书并向卖方支付全部购房款后40日内办理房屋移交。《房屋买卖补充协议》内容为：房屋买受人用于抵偿购房余款的绿松石为产于XXX县的优质石材，无破损，重量为71.3公斤，具有相关鉴定证书，房屋买受人承诺所交付的为真正的绿松石；绿松石在交接时，双方应同时在场验货交货，房屋出卖人在石材检验合格并接收后，石材再出现意外风险情况，概由房屋出卖人自行承担。张某1另提交2017年3月2日签订的网签合同，该合同中房屋成交价格为610万元。2017年2月28日，张某1以购房款610万元为基数，缴纳印花税、契税共87901.75元。另查张某1分别于2017年2月22日、2月27日、3月3日、3月6日向李某1名下工商银行账号尾号2380汇款110万元、300万元、80万元、120万元和87901.75元，李某1为此出具收条多张。
就李某1与张某1房屋买卖协商至过户的过程，张某1主张与李某120**年10月相识，经共同的朋友李xx介绍认识，李xx称李某1想卖房，双方10月下旬见面商谈房款，李某1最初要价1150-1200万元，后双方初步定1100万元，11月份后李某1降至1060万元，其当时绿松石有买家出价400万元，李某1要求按350万元抵给他，后其咨询如按照610万元需缴纳100万元的税款，将该税款自总价中扣除后总价为960万元，故主张双方实际上按1060万元确定的房价款，符合市场行情。庭审中，李xx出庭作证，其称与张某1、李某1均系朋友，张某1与李某1之前是否相识其不清楚，其与李某1自2000年之前相识，与张某12007年-2010年之间相识，张某1之前多次提及想买房一事，2016年10月李某1提及想出售XXX房屋，其后将张某1电话告知了李某1，二人就买卖商谈情况其未参与。就此，曾某1则主张李某1与张某1相识多年，为此提交其曾调取的李某1的通话记录，其中2010年10月显示李某1与张某1通过电话，张某1认可通话记录中电话号码为本人号码，但主张曾某1所交证据为伪证，李某1亦对此不予认可。
就绿松石交付情况，在本院2017年9月18日的庭审中，张某1提交李某120**年3月15日出具收条一张，内容为：今收到张某1交付用于抵偿购房余款（350万元）的绿松石壹块，重量为71.3公斤，珠宝玉石鉴定证书一张，自此时之后，石材出现任何意外风险情况，概由本人自行承担。李某1提交2017年3月15日张某1出具的承诺书，内容为本人保证交付给李某1用于抵偿购房余款（350万元）的绿松石一块为产自XXXX县的纯正天然绿松石原石，该石料重71.3公斤，无添加物拼接，质量优良，色泽纯正，并经国家正规机构鉴定，如非真品，本人愿以400万元予以赎回，特此承诺。曾某1不认可收条及承诺书的真实性。就此李某1提交由中国地质大学珠宝检测中心出具的珠宝玉石鉴定证书，内容为：绿松石摆件，总质量71.30千克，形状随行，颜色蓝绿，折射率点测法1.61，内部特征隐晶质集合体；主张由张某1 2006年委托鉴定，张某1认可系由其申请，具体2006年几月份记不清了，曾某1要求出示鉴定证书原件。在本院2017年11月28日庭审中，李某1提交视频光盘，所摄为绿松石；2017年12月26日，李某1提交上述鉴定证书原件，并提交甲方出售方李某1与乙方购房买闫某12017年5月5日签订的《买卖协议》，内容为闫某1购买李某1所有的绿松石，价格为370万元；提交闫某1书写情况说明，内容为李某1 5月6日将绿松石及鉴定证书交付给其，其于2017年5月16日将绿松石重新送去检测，7月26日支付李某11**万元、8月3日支付240万元，本案诉讼中因李某1原交付给其的鉴定文书未能找到，故将新的鉴定文书及拍摄视频交给李某1。就李某1提交的上述证据及说明，曾某1均不予认可，主张李某1在几次庭审中均未提及将绿松石出售，其提交的鉴定证书为2017年5月作出，与张某1陈述的作出时间存在矛盾，双方关于以绿松石抵偿购房款的陈述是虚假的。
庭审中曾某1申请李某1名下工商银行账号尾号XXXX自2016年5月1日至2017年8月31日期间交易明细，称欲了解李某1收到张某1汇款后资金去向，李某1不同意曾某1的申请，经本院要求，李某1提交了其上述账户自2017年2月22日至2017年9月15日期间明细，就进款显示：张*国账户2月22日汇款110万元、2月27日汇款300万元、3月3日汇款80万元、3月6日汇款120万元及87901.75元，7月26日*智向其账户汇款130万元，8月3日*智向其账户汇款240万元。就支出显示2017年2月22日向吕*秀汇款110万元，2月28日消费两笔分别为87901.75元与1095810.94元，2月28日向吕*秀汇款180万元,3月7日取现208.8万元，4月13日卡取64200元、4月27日ATM机取现14500元、6月2日ATM取款14500元、7月3日ATM取款13000元、7月28日卡取18万元，7月29日卡取22万元，8月3日卡取180万元，8月7日卡取114600元、9月11日卡取20万元、9月15日卡取16万元，截止2017年9月15日，余额为1050863.91元。
就张某1看房情况，李某1与张某1主张2016年11月上中旬一个中午，当时钥匙打不开房门，李某1找开锁公司开门，双方看房，张某1陈述了房屋格局情况。曾某1则不认可，主张2014年房门换锁，李某1没有新钥匙，家里那段期间一直有人（女儿和母亲），系2017年年初张某1强行要收房时其才知道房屋被买卖的情况。就出售房屋情况，李某1主张为父亲搞纪念活动需要钱款，故出售。
本案中，曾某1原主张涉案房屋属于夫妻共同财产，李某1无权单独处分，其未同意出售，李某1与张某1恶意串通，虚构买卖关系，系为了达到转移夫妻共同财产的目的，故要求确认合同无效，后称为了简化撤销不动产权证书的手续，变更诉请为要求确认张某1在与李某1的房屋买卖关系中不构成善意第三人，请求恢复涉案房屋原始登记，恢复登记至李某1名下，确认涉案房屋属于夫妻共同财产。
本院认为，本案焦点问题有三，一是涉案房屋属于李某1个人所有抑或属于曾某1、李某1夫妻共同财产？二是李某1与张某1的房屋买卖是否属于恶意串通，损害了曾某1的合法利益应为无效？三是如李某1与张某1的房屋买卖合同有效，张某1是否构成善意第三人？本院一一分析如下：首先，涉案房屋权利人的确定。涉案房屋由李某1在与曾某1夫妻关系存续期间签订房屋买卖合同并办理产权登记。就购房款，李某1主张全部由其母亲吕某1支出，为证明己方主张，李某1申请证人出庭并提交数份书面证人证言，根据证言，购房款全部用现金支付，现金来源一部分由吕某1银行卡支取，一部分为现金存款，就取款事宜，李某1就其主张并未提交充足证据予以证明；就取款之外的现金来源，李某1主张亦系其母亲支出，亦未提交充足证据。根据我国婚姻法司法解释规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，按照婚姻法的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该条款规定的是一方父母出全资为子女购房的情形，本案，李某1对全部购房款均由吕某1支出并未提交充足证据，并不符合上述司法解释规定的情形。退步讲，即使购房款中部分款项由吕某1支出，婚姻法司法解释规定当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外，吕某1在购房当时并未对此有过明确的表示,故，即使吕某1支出了部分购房款，亦应视为对李某1与曾某1的赠与。综上，涉案房屋应属于李某1与曾某1的夫妻共同财产。
二、李某1与张某1之间的房屋买卖合同是否成立恶意串通侵犯曾某1的合法利益而无效？恶意是指动机不良的故意，即明知其行为会损害他人权益，仍积极实施。串通是指，在恶意损害他人权益方面，行为人与相对人在主观意思与客观行为上相互配合。恶意串通是指行为人与相对人不仅皆明知意思表示或民事法律行为会损害他人权益，而且相互沟通、配合，积极追求该结果。本案，根据现有案情及各方当事人的举证，曾某1对二被告属于恶意串通的主张并不充分，本院不予采信。
三、张某1是否构成善意第三人？婚姻法司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并登记的，所有权人无权追回。我国物权法规定了善意取得的情况，即无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产是善意的,(二)以合理的价格转让，（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。“善意”，可从买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误的除外，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任；“以合理的价格转让”，指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款；房屋善意取得以房屋所有权转移登记到买受人名下为要件，房屋已办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，该事实可作为判断买受人是否构成善意的因素之一。本案，涉案房屋登记在李某1一人名下，张某1主张其有理由相信李某1有处分权利，对此，张某1需对涉案房屋所有权利人状态、房屋居住情况尽到审慎的审查义务。但根据已查明事实，张某1对此并未尽到审查义务，应系明知李某1对涉案房屋无独立处分权，主要表现为：1.根据李某1的年龄情况，张某1应主动询问李某1的婚姻状况、家庭情况，应对涉案房屋是否属于夫妻共同财产开展进一步的核查，但其对此并未有所作为；2.据张某1与李某1所称，二人购买前系初次相识，涉案房屋价值较高，从一般理性人出发，一般应通过专业的房屋中介机构达成买卖合同并办理买卖相关流程，含房屋查验、房款支付、流程办理等节点，如通过中介开展涉案房屋买卖，中介按照一般处理规则，会对产权登记的所有权人的婚姻状况进行调查并要求配偶出具同意出售的证明，但本案，二人并未采用该种方式；3.张某1与李某1陈述的看房过程亦与生活常识不符，二人称系通过开锁公司打开房门看房，张某1应据此对房屋实际居住情况及产权共有状态进行进一步的核实，但其对此无相应作为。综上，张某1对李某1是否有独立处分权存在重大过失，在涉案房屋的买卖中，张某1系非“善意”。另关于“合理对价”问题，购房款的组成，除了转账、现金之外，当事人可约定用物品价值抵扣，双方合同约定购房款为960万元，根据当时房屋所在地市场行情，该价款低于市场价值，且就绿松石的交付及价格，二被告的陈述及举证并不充分。综上，本院认定该起房屋买卖合同中张某1并不构成善意取得。
张某1不构成善意取得第三人，曾某1对涉案房屋有权追回，现其诉请将涉案房屋恢复产权登记至李某1名下，于法有据，本院予以支持。在恢复产权登记之后，张某1就其与李某1之间房屋买卖合同后续事宜，可另行主张权利。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条之规定，判决如下：
一、张某1在买卖位于北京市XX区×号楼×号房屋中不构成善意取得，李某1于本判决生效后七日内将北京市XX区×号楼×号房屋恢复登记至李某1名下，张某1予以协助；如李某1、张某1未履行上述恢复登记义务，曾某1有权向法院申请强制执行；
二、驳回曾某1其他诉讼请求。
案件受理费八万一千八百元，由李某1、张某1负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
律师总结：
本案涉及到的争点问题有三：一是涉案房屋是否属于夫妻共同财产，二是房屋买卖合同是否属于恶意串通，三是被告是否属于善意取得。首先，婚姻存续期间父母的赠与如果没有明确表示赠与给一方，视为对双方的赠与，如果主张全款出资登记在自己子女名下，则需要承担全部出资的证明责任。其次，恶意串通是指行为人与相对人不仅皆明知意思表示或民事法律行为会损害他人权益，而且相互沟通、配合，积极追求该结果，本案中两被告并不存在恶意损害他人合法权益的行为。最后是善意取得的认定，由于买受人对于出卖人是否有独立处分权存在重大过失，所以法院否认了买受人的“善意”，支持了原告的诉讼请求。