【北京房屋买卖律师】如何认定借名买房关系。借名买房是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。随着房价的快速上涨及相关房产限购政策的实施，“借名买房”成为对房屋有刚性需求而没有购房资格或希望通过他人名义购买低价房屋的购房者的选择。在认定借名买房关系上，主要从如下几点判断：一是借名买房协议，借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定，只要符合《民法总则》一百四十三条之规定，就是合法有效的。二是“借名人”为实际出资人并履行了相应出资，在司法实践中，实际出资人是否履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要基本要件。三是房屋由借名人实际控制使用。四是房屋产权证书和契税发票原件的持有；房屋物业费、供暖费等后续费用的缴纳。当然，在认定借名买房关系后，出资人也不能当然取得房屋的所有权，而是应该提起确认之诉，在取得生效裁判后，才能依法取得所有权。
原告：陆某1，男，身份证号：XXXX。
第三人：王某1，女，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告陆某1与被告陆某2、第三人王某1房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
陆某1向本院提出诉讼请求：1、陆某2和王某1为陆某1办理北京市XX区7号楼20层2002号房屋（以下简称2002号房屋）产权过户手续；2、诉讼费用由陆某2承担。事实和理由：陆某1与陆某2系父子关系。陆某1于2007年3月将自己位于XXX区的房屋出售后，购买了2002号房屋。由于款项不够，便申请以贷款按揭方式进行购房。在申请贷款时，由于陆某1超龄不符合银行办理贷款的条件，于是便以儿子陆某2的名义进行贷款购房。首付款及贷款均由陆某1偿还完毕，且陆某1一直居住在2002号房屋。陆某1多次催促陆某2和王某1办理房屋过户，但一直推脱不予办理，故提起诉讼。
被告诉称：
陆某2辩称，房子确实是陆某1出资购买的。陆某2和王某1没工作，都是陆某1出资帮助其生活。陆某1所述事实理由属实，同意诉讼请求。
王某1述称，不同意陆某1的诉讼请求。双方不存在房屋买卖关系。起诉书所述与事实不符。陆某1XXX的房屋是2007年6月份出售，涉案房屋于2007年3月购买。房本没写王某1的名字是因为王某1没带身份证，咨询见证律师的意见，登记在婚姻关系存续期间一人名下的财产也是夫妻共同财产，所以王某1没有坚持加名。购房手续和银行贷款是陆某2和王某1参与办理的。购房款的支付不认可陆某1的陈述。按购房合同约定，首付款70万元，剩余160万元按揭支付。2007年4月2日，银行批贷，至此购房款支付完毕。故陆某1支付的款项不是购房款而是银行还款。陆某1支付的款项实质上是陆某2的分红款，陆某1和陆某2在一个公司，是XXX有限公司。在支付第一笔时，XX公司向XXX公司借款500万元，其中50万元转入陆某1个人账户，涉案房屋的买卖在此次借款之后。故首付款时借款，是公司资金，虽然是从陆某1的账户支出，但不属于陆某1的财产，属于陆某2的财产，是陆某2的分红款。XX公司转让XXXX有限公司30.14%的股份，转让款510万元。转让时陆某1和陆某2都是股东，XX公司整体转让1000万元。还银行贷款期间，陆某2成立三家公司，北京XXX有限公司、北京XXX有限公司、北京XXX有限公司，说明陆某2在还贷期间有收入来源。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
陆某1系陆某2之父。陆某2与王某1于2003年12月16日登记结婚，于2016年11月22日经北京市第一中级人民法院调解离婚。
2007年3月20日，陆某2(买受人)与北京房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由陆某2购买2002号房屋，实测建筑面积共254.95平方米，房屋总价款为2334705元。出卖人应当在2007年6月20日前向买受人交付该商品房。买受人须于2007年3月20日前向出卖人交付首期购房款734705元，并向中国银行按揭贷款160万元。签订合同同时，陆某1支付了首期购房款。同日，陆某2、王某1作为借款人向中国银行申请贷款，后获得批贷。后，陆某2、王某1及二人之女和陆某1夫妇共同居住于房屋内。2009年2月27日，2002号房屋登记至陆某2名下。
另查，2017年2月，王某1在本院起诉陆某2所有权确认纠纷一案，要求确认2002号房屋为夫妻共同财产并依法分割。目前，该案尚在审理之中。
庭审中，陆某1主张2002号房屋系其借陆某2之名购买，为此提交如下证据：
1.陆某1中国农业银行账号交易明细，拟证明陆某1支付购房款及按揭款的事实；
2.陆某1给陆某2汇款180万元的汇款凭据，拟证明按揭款均由陆某1支付；
3.陆某2中国银行账号交易明细，拟证明陆某1汇款支付按揭款的事实；
4.居住证明，拟证明陆某1接收并居住房屋的事实；
5.协议一份，拟证明陆某1、刘XX与陆某2于2007年3月28日已经约定首付按揭及利息的情况，并约定夫妇离世后，房屋由陆某2继承；
6.说明一份，拟证明XXX有限公司出具说明，自2003年6月成立至2011年3月20日期间，公司从未收到陆某2的资本金，其资本金由陆某1代缴，陆某2的股份由陆某1代持，2010年12月8日公司给陆某2汇的80万元，是陆某1从公司借款由财务汇出的，不是陆某2的股份分红款；
7.北京市XXX区人民法院XX号民事判决书及北京市第一中级人民法院XX民事调解书，拟证明法院已经对本案事实及股份问题进行论证，民事调解书中，陆某2及王某1并未对陆某1付款事实予以否认，北京市第一中级人民法院也没有对该事实改判或撤销。
陆某2对上述证据的质证意见为：均予以认可。
王某1对上述证据的质证意见为：
1.真实性认可，对证明目的不认可，首付款虽由陆某1支出，但属于陆某2应当应得的分红，款项来源于原被告所在的公司，转账看不见交易对手；
2.由法庭确认真实性，80万元是从公司转账给被告。100万元，发生在新阳公司转让期间，转让款为1000万元，晚于2007年4月2日，从性质上跟购房款无关；
3.无法核实真实性，由法院核实真实性；
4.真实性不认可，没有经办人，与客观事实不符，房屋主要由陆某2和王某1居住，陆某1工作在贵州；
5.不认可；
6.在其他案件中是陆某2提交的证据，从来都不认可，从印章新旧来看证据形成较晚，工商登记显示陆某2是股东，陆某2有实际收入，公司向陆某2汇的80并没有说明借款人是谁。
7.XXX法院判决书真实性认可，不认可证明目的，未生效。一中院是否认了一审的事实，而不是认可了一审的事实。
庭审中，陆某2提交了北京市XXX区人民法院法庭审理笔录，拟证明陆某2与王某1分居5年，由此印证王某1长期未居住在2002号房屋。
陆某1、王某1对上述笔录的真实性均予以认可。在上述笔录中，陆某2称，2002号房屋为婚姻关系存续期间陆某1出资购买，赠与陆某2个人，为陆某2个人所有。
庭审中，王某1提交如下证据：
1.中国银行个人住房借款申请表、中国银行北京市分行提款申请审批表、股东证明，拟证明王某1在申请表上签字，陆某2经王某1同意与其共同办理了贷款手续，银行已经批贷，XXXX有限公司出具证明，陆某2为该公司股东，占40%，上年度分红120万元；
2.注册资本实收情况明细表，拟证明公司成立时陆某2是股东，占20%股份；
3.关于申请变更注册资本和实收资本（股本）的报告，拟证明陆某22009年5月28日还占10%的股份；
4.还款清单，拟证明XXXX有限公司向XXXX有限责任公司的借款明细，显示借款在购房前不到一个月的时间，应该是公司的款，则属于陆某2的分红款；
5.股权转让协议，拟证明XXXXX公司将持有的XXXXX有限公司的股份以510万元转出，陆某2当时还是股东，属于分红款；
6.转让协议、开庭笔录，拟证明陆某1、陆某2将所有股份转出，转让款1000万元，陆某2有收入；
7.三个公司的工商登记资料，拟证明陆某2在还贷期间注册成立三家公司，陆续投入资金130万元，陆某1转给陆某2的钱，有可能用于公司经营，而不是还房贷。
陆某1对上述证据的质证意见为：
1.说明王某1明确知道并同意以陆某2名义办理贷款，股东证明内容是虚假的，为了办理贷款而出具；
2.真实性认可，关联性不认可，没有陆某2的出资验资记录证明；
3.真实性认可，关联性不认可，没有陆某2出资100万元的证明，与本案无关；
4.陆某1的公司对外借款，不存在分红款，都对外借款了，何来分红款；
5.和6.与本案无关，未显示转让金为1000万元。即使有也是2011年3月20日，本案中房款结清为2011年1月5日；
7.与本案无关。
陆某2对上述证据的质证意见为：真实性均认可，同意陆某1的质证意见。
以上事实，有双方当事人陈述、中国农业银行账户交易明细汇款凭证、居住证明、北京市商品房现房买卖合同、房产证、协议、说明、北京市XXX区人民法院XXXX号民事判决书、北京市第一中级人民法院XXX号民事调解书、开庭笔录、中国银行个人住房借款申请表、中国银行北京市分行提款申请审批表、股东证明、注册资本实收情况明细表、关于申请变更注册资本和实收资本（股本）的报告、还款清单、股权转让协议、工商登记资料等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。法院应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。
本案中，当事人的争议焦点为：陆某1与陆某2、王某1之间是否存在借名买房关系。本院从以下几方面予以考量。第一，陆某2在北京市XXX区人民法院法庭审理笔录称“2002号房屋为婚姻关系存续期间陆某1出资购买，赠与陆某2个人，为陆某2个人所有”，该陈述与其在本案中认可陆某1与陆某2存在借名买房关系明显相悖。第二、2002号房屋于陆某2与王某1婚姻关系存续期间登记至陆某2名下，陆某1、刘XX与陆某2于2007年3月28日签订的协议，无王某1签字，对王某1不具有约束力。第三、经当事人在北京市XXX区人民法院开庭笔录和民事判决书确认，2002号房屋由全家人共同居住。上述事实均无法证实双方存在借名买房关系。现陆某1仅以其对2002号房屋存在出资为由称双方存在借名买房关系并以此要求陆某2和王某1协助其办理2002号房屋产权过户手续，依据不足，本院不予支持。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回陆某1的诉讼请求。
案件受理费12739元，由陆某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
律师总结：
本案涉及到的争点为“原被告之间是否存在借名买房关系”。法院根据《民事诉讼法》关于证明标准的规定，驳回了原告的诉讼请求。值得注意的是，具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，所以认定借名买房的要件往往并未完全出现。故在审理借名买卖纠纷时，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，认定案件的事实。