【北京房屋租赁律师】非法转租的责任承担与权利救济。房屋的非法转租是指在一个合法有效的租赁合同中，承租人未经出租人允许或者违反租赁合同把承租的房屋再次租赁给第三人的行为。非法转租后，发生如下法律效果，一是出租人与承租人之间的关系。承租人转租是严重的违约行为，出租人有权解除合同，同时可以请求损害赔偿；二是承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务；三是出租人与次承租人的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人，出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。此外，《城镇房屋租赁合同解释》第十六条规定了出租人的行权期间为6个月，次承租人可以就自己的损失基于合法有效的合同追究转租人的赔偿责任。本案中，被告非法转租，所获取的租金属于不当得利，原告可以向其主张退还尚未承租期间内的房屋租金。
原告：郑XX，男，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告郑XX与被告孟XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
郑XX向本院提出诉讼请求：1．判令孟XX向我返还房屋租金18 400元、押金4300元，共计22700元；2．判令孟XX向我支付违约金9200元；本案诉讼费由孟XX承担。事实和理由：我和孟XX于2017年10月15日签订了一份房屋租赁合同，约定孟XX把位于XX区×房屋（以下简称“涉案房屋”）租住给我一家三口，期限从2017年10月15日至2018年10月14日，租金每月4300元，押一付三，合同对违约责任也做了约定。该合同已经履行完毕，合同到期后我续租四个月，原来的一个月押金没有退，房租增长为每月4600元，我按约定一次性支付18 400元租金。合同签订后，房屋所有权人找到我，说孟XX没有向他支付租金，另外他的房子已经出售,我被逼搬家。这个时候我和孟XX无法联系，为维护自身合法权益，故诉至法院，希望判如所请。
被告辩称：
孟XX辩称，不同意郑XX的全部诉讼请求。剩余租金、押金不同意退还，因为我没有让郑XX搬离，不认可郑XX起诉事实理由，其起诉状中所写的房屋所有权人让其搬家，但是合同并非是房屋所有权人与其签的，我不清楚其与房东之间有什么纠纷，我就跟郑XX说一直居住到期满就行，是郑XX自己愿意搬离涉案房屋，我也不知道郑XX怎么搬的家。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年10月15日，孟XX（甲方）与郑XX（乙方）就涉案房屋出租事宜签订《北京市房屋租赁合同》，有关约定如下：租赁用途为居住；房屋租赁期自2017年10月15日至2018年10月14日，共计一年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金每月4600元，租金总计55 200元，押1付3，各期租金支付日期为2017年10月15日、2017年12月15日、2018年3月15日、2018年6月15日，押金为4300元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除第（三）项约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋5日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第九条违约责任第（一）项约定甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第（二）项约定租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金；第（四）项约定甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按200%标准支付违约金。合同签订后，郑XX向孟XX依约支付房租，并支付了押金4300元。
2018年6月12日，涉案房屋所有权人张某1在涉案房屋门上张贴两份通知。一份针对郑XX的通知内容如下：您好，我是涉案房屋所有权人张某1，孟XX在未与我本人签订该房屋租赁合同的情况下，未经我本人同意将该房屋转租给您并签署了租赁合同，此种行为属于非法转租，您与孟XX所签署的租赁合同无效。请您在收到本通知后7日内（最迟在2018年6月19日前）搬出涉案房屋。若您在上述期限内不搬出涉案房屋，您需要向本人支付房屋占用费每月6000元，并赔偿由此造成的本人的所有损失；另一份针对孟XX的通知内容如下：您好，我是涉案房屋所有权人张某1，您在未经我本人同意的情况下将该房屋转租给第三方郑XX并签署了租赁合同，此种行为属于非法转租。由于您未与我签订书面租赁合同，故您我双方存在不定期租赁合同，根据我国合同法规定，我作为该房屋唯一产权人，有权随时通知您解除租赁关系，且本人近日得知您存在非法转租行为现依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间的不定期房屋租赁关系终止。二、您与第三方郑XX签订的租赁合同为无效合同。请协助第三方腾空本人房屋。否则，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。
2018年9月28日，孟XX（甲方）与郑XX（乙方）就涉案房屋出租事宜自行签署《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，有关约定如下：租赁用途为居住，租赁期自2018年10月15日至2019年2月14日，共计4个月。甲方应于2018年10月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金4600元/月，租金总计18 400元，押一付三，各期租金支付日期为2018年10月15日、2019年2月14日。押金4300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除第（三）项约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋5日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条违约责任第（一）项约定甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第（二）项约定租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金；第（四）项约定甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按200%标准支付违约金。合同签订后，郑XX向孟XX支付了4个月租金，孟XX出具了收到4个月房租18 400的收据。
庭审中，经询问，郑XX称其于2018年10月16日搬离涉案房屋，并主张返还租金期间为2018年10月16日至2019年2月14日，日租金153元；孟XX称其不是中介，与房东之间没有租赁合同，并不认识房东张某1，涉案房屋是张某1父亲张某2在7年前委托其租赁，但没有张某2同意其出租的证据。郑XX主张其违约金依据的是2018年9月28日签订的合同第八条第三款，由于孟XX的原因导致其为了居住订立合同的目的无法实现；其主张违约金的标准依据的是2018年9月28日订立的合同第九条，具体损失包括其买的冰箱无法使用损失3000多元；郑XX称其没有违约，不申请对违约金进行调整；并称与涉案房屋房东是通过朋友认识，房东委托其将涉案房屋出租，当时也没有签订合同和给钱，就是朋友帮忙。
另查明，2018年10月13日，郑XX与案外人董XX在北京XXXX公司的居间服务下签约承租董XX坐落于北京市XX区×号房屋用于居住，房屋租赁期自2018年10月16日至2019年8月15日，董XX应于2018年10月16日前将房屋按约定条件交付给郑XX，租金每月5500元，租金按照半年支付，总计55 000元，押金5000元。郑XX并向北京XXXX公司支付居间代理费4500元。
本院认为，郑XX与孟XX签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。根据本案查明事实，孟XX在未经涉案房屋所有权人同意下将涉案房屋转租给郑XX，致使郑XX被迫提前搬走，故孟XX的行为构成违约，郑XX要求孟XX向其返还租金、押金的诉讼请求具有事实和法律依据，但结合孟XX实际租赁房屋的时间，其租金计算金额有误，本院予以调整。关于郑XX主张的违约金9200元，因孟XX未向郑XX提供符合合同约定的房屋导致合同解除，故孟XX应依约按月租金的200%向郑XX支付违约金9200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
一、孟XX于本判决生效后七日内向郑XX返还房屋租金18246．67元、押金4300元；
二、孟XX于本判决生效后七日内向郑XX支付违约金9200元；
三、驳回郑XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费 598元，由孟XX负担592元，由郑XX负担6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
【律师总结】本案涉及到的争点为转租合同的效力认定。从法律规定上看，租赁合同为诺成性合同，双方意思表示一致合同即生效；从功能上看，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，而未经出租人同意的转租也不当然损害出租人的利益，相反在承租人无力承担租金时，转租行为的发生还可以确保其收益。从目的上看，认定转租合同的合法性，有利于鼓励交易，也使得次承租人具有了相应的请求权基础，所以非法转租并不会影响转租合同的效力。