【北京房屋担保律师】关于房屋“名为买卖，实为担保”的认定及效力。我国民间借贷司法解释二十四条规定了“后让与担保”制度，在此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令＂卖方人“履行交付房屋的义务，并协助办理产权过户手续。事实上，后让与担保中存在两个法律关系，一个是名义上的买卖合同，由于其属于通谋虚伪的意思表示，根据《民法总则》一百四十六条规定系无效合同；而隐藏的担保合同为真实的意思表示，属于有效合同，但是根据《物权法》规定，不动产物权变动采登记生效主义，所以未办理抵押登记，在房屋上的抵押权不会生效。此外，由于名为房屋买卖实为借贷担保的合同并不具有公示效力，所以债权人为了更好地实现债权，最好对房屋进行预告登记。
原告：齐某1，男，身份证号：XXXX。
原告：李某1，女，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告齐某1、李某1与被告施某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称：
原告齐某1、李某1向本院提出诉讼请求：确认齐某1、李某1与施某1于2014年12月20日签订的关于北京市XXX区XXXXX小区X区XX号的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除。事实和理由：齐某1与李某1系夫妻关系。2014年12月12日，齐某1分得XXX定向安置房两套，分别为北京市XXX区XXXXX小区X区XX号房屋(以下简称5XX号房屋)和北京市XXX区XXXXX小区X区XXX号房屋(以下简称6XX号房屋)。上述房屋是齐某1与李某1二人的夫妻共同财产。2014年12月20日，在北京市XXX区XX路X号院一餐厅3楼，被告施某1以借款需用房屋抵押的名义，诱使二原告签署关于5XX号房屋和6XX号房屋的买卖合同，并让二原告将两套房屋的水卡、电卡、燃气卡、钥匙交付其作为借款抵押。双方签订《房屋买卖合同》的真实目的并非买卖房屋，而是作为借款的担保。二原告于2016年10月起诉施某1返还5XX号房屋，后该案经北京市XXX区人民法院（以下简称XXX法院）审理并判决驳回了二原告的诉讼请求，但在该案判决中，法院同时指出:“本院不支持齐某1、李某1主张返还原物的诉讼请求并非确认房屋买卖合同的效力，该合同是否有效、房款有无交付及房屋买卖合同继续履行问题并非返还原物纠纷应该解决的问题，双方若对此有争议可另行解决。”鉴于此，二原告现依法另行起诉请求判决解除5XX号房屋的买卖合同，具体理由如下：在齐某1、李某1诉施某1返还原物纠纷一案中，施某1称其已经支付了全部购房款，但事实上施某1从未支付过购房款，施某1上述表示应视为其以自己的行为表明不履行主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因此，二原告享有合同解除权，故提出如上诉请。
被告辩称：
被告施某1辩称：认可二原告系夫妻关系，二原告就5XX号房屋有处分权利。双方并非借款关系。二原告曾以做生意资金周转不灵为由，试图以5XX号和6XX号房屋作为抵押向被告借款，被告了解到5XX号和6XX号房屋尚未办理房屋所有权登记手续，无法办理抵押登记，故拒绝了二原告。后二原告急于用钱，又提出将上述房屋出售给被告。被告此前就有在该小区置业的意向，也大概了解交易价格，5XX号和6XX号房屋当时市场价格应该在一百四五十万元ー套，因此，双方经协商一致，以120万元一套成交，被告觉得价格很划算。但二原告提出被告必须以现金形式支付两套房屋的购房款共计240万元，理由是二原告需要拿这笔钱去XX经营酒店，XX银行取款不方便，且当地人习惯用现金进行交易等。由于被告本人亦有在家中存放大量现金并用现金进行交易的习惯，加之原被告系朋友关系，就答应同意用现金支付。被告后来才了解到，原告当时已经欠了好多钱，一部分已经进入诉讼程序，原告当时要求被告支付现金的真实原因，一是想存心坑害被告，二是为了躲避清偿债务。双方于2014年12月20日就上述两套房屋一并订立了房屋买卖合同，二原告将上述房屋交付给被告。因被告家人不同意以现金形式支付房款，后经与家人协商，同意以家中现有存放的现金支付部分购房款，其余购房款以转账形式支付。被告从家中清点出一百二十万元现金，第二天带去与原告交易，将120万元现金交付给原告，与原告协商好余款以转账形式支付。原告同意，但提出要再向被告借款15万元，月息6000元，第一个月的利息直接从借款中扣除。后被告依约分别于2014年12月21日向原告转账100万元，于2014年12月29日向原告转账34.4万元(其20万元为购房款，15万元为借款，扣除一个月利息6000元)。此后，原告大概用了三个月的时间，将15万元借款及利息还清。双方订立的书面房屋买卖合同文本由原告提供，一式两份，双方订立合同当日，原告将双方签好字的合同原件拿走，说付清房款才能将原件给被告。原告收到全部房款后，被告曾要求原告写收据，被原告搪塞，被告基于双方之间的朋友关系，就没有太勉强，只是自己在两份房屋买卖合同原件上写上“钱款付清”的字样并捺印。被告当时根据民间的交易习惯，觉得自己拿着“房契”(买卖合同)及房屋钥匙、水电煤气卡等，一手交钱，一手交房，交易已经完成，且在对方手里的买卖合同上也写了“钱款付清”的字样，就没有太在意。被告于2014年年底收到房后入住至今，于2015年开始缴纳水、电、煤气、有线电视、车位租赁费用等。5XX号房屋的权属确认单原告已经交付给被告。因回迁房短时间内无法办理房屋产权证书，因此原告将权属确认单交付给被告可以视为不动产的变更登记。与本案关联的6XX号房屋已经XXX法院确认，双方的房屋买卖合同成立并生效，施某1得以享有6XX号房屋的所有权。双方基于5XX号房屋订立的房屋买卖合同亦成立并生效，被告已经履行了付款义务，原告也将房屋交付给了被告，被告已经在该房屋内居住多年，因此原告要求解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求。
审理查明：
本院经审理认定事实如下：
齐某1与李某1系夫妻关系。《XXX定向安置房权属申请确认单》中列明人员为齐某1，选定房号为BXXX和BXX号房屋。
2014年12月20日，出售方（甲方）齐某1、李某1与购买方（乙方）施某1签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其5XX号房屋，建筑面积56平方米出售给乙方，成交价格120万元；违约责任：（一）甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款；对乙方的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担；并向乙方支付总房款10%的违约金；房产证下来后30日内过户。（二）乙方如不能付款，或者乙方在办理过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，甲方退还乙方所交的购房款项。双方均在房屋买卖合同中签字捺印。合同下部有“钱款乙清”字样，施某1表示该字样为其自己书写，指印为其自己所按。同日，齐某1、李某1将房屋钥匙、水、电卡及房屋交付给施某1使用。后施某1及其妻子李X、孩子施XX在5XX号房屋内居住使用至今。
2016年，齐某1、李某1以返还原物纠纷为由，将施某1诉至XXX法院，要求施某1将占据的5XX号房屋返还给齐某1、李某1。XXX法院作出民事判决书，认为，虽齐某1、李某1表示房屋买卖合同系虚假合同，但是齐某1、李某1目前提供的证据并不能证明其主张，施某1目前基于房屋买卖合同及事后占有行为而占有涉案房屋并非无权或非法占有，故对齐某1、李某1主张施某1返还5XX号房屋的诉讼请求不予支持，同时指出，该院不支持齐某1、李某1主张返还原物的诉讼请求并非确认房屋买卖合同的效力，该合同是否有效、房款有无交付及房屋买卖合同继续履行问题并非返还原物纠纷应该解决的问题，双方若对此有争议可另行解决。判决：驳回齐某1、李某1的诉讼请求。
另查，施某1曾以房屋买卖合同纠纷为由将齐某1、李某1诉之XXX法院，要求齐某1、李某1将6XX号房屋交付给施某1，履行过户义务，并支付迟延办理过户违约金。齐某1、李某1辩称，双方名为房屋买卖，实为借贷关系，不同意施某1的诉讼请求。XXX法院经审理查明：2014年12月20日，出售方（甲方）齐某1、李某1与购买方（乙方）施某1签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其6XX号房屋，建筑面积56平方米出售给乙方，成交价格120万元。同日，齐某1、李某1将房屋钥匙、水、电卡及房屋交付给施某1使用。2014年12月21日，施某1以银行转账方式向齐某1汇款100万元，2014年12月29日向齐某1汇款344 000元，以上共计134 4000元。施某1在占用房屋过程中，欲将房屋再次出售，将房屋钥匙交给李某1带人看房，李某1、齐某1又将房屋出租给案外人，现房屋由案外人占有使用。2014年10月14日，XXX法院作出XXX号民事判决书，认为：齐某1、李某1主张房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方实为借贷关系，但并未能提供双方存在真实借贷关系的充分相反的证据，对此该院不予采信。齐某1、李某1与施某1签订的房屋买卖合同应为双方真实意思表示，双方应按约定履行各自义务。齐某1、李某1已按约定向施某1履行了房屋交付义务，施某1依据房屋买卖合同约定请求齐某1、李某1再次履行房屋交付义务，缺乏充分的事实依据，该院不予支持。施某1如认为其合法权益受到侵犯的，可另行主张权利。判决：驳回施某1的全部诉讼请求。
2016年，施某1以物权保护纠纷为由将齐某1、李某1、李某2诉至XXX法院，要求立即腾退6XX号房屋并支付房屋使用费。XXX法院于2017年6月16日作出XXX号民事判决书，认为：施某1与齐某1、李某1签订的房屋买卖合同之效力已经该院生效民事判决确认，齐某1、李某1虽对上述事实不予认可，但未能提供相反证据予以证明，故对于其主张双方之间名为买卖实为借贷关系的抗辩意见，该院不予采纳。施某1与齐某1、李某1签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。齐某1、李某1在签订房屋买卖合同后已将涉案房屋交付施某1，施某1亦向其支付了全部对价，故施某1已经依法取得对涉案房屋占有使用之权益。判决：一、齐某1、李某1、李某2于本判决生效后七日内将6XX号房屋腾空并交付施某1；二、齐某1、李某1于本判决生效后七日内给付施某1房屋使用费（自二〇一五年七月一日起至实际腾退房屋之日止，按照每月二千元标准计算）；三、驳回施某1的其他诉讼请求。李某2不服，提出上诉。2017年9月18日，北京市第一中级人民法院作出XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
审理中，齐某1、李某1表示，5XX号房屋与6XX号房屋的情况相同，因生效判决已经否认了6XX号房屋的抵押借款关系，确认了房屋买卖合同关系，故齐某1、李某1在本案中主张双方就5XX号房屋是合法有效的房屋买卖合同关系，因施某1未履行付款义务，齐某1、李某1依法行使合同解除权。施某1认可双方就5XX号房屋是合法有效的房屋买卖合同关系，主张房款已付清，合同已经履行完毕。
齐某1、李某1于2019年4月23日向本院起诉要求解除其与施某1就5XX号房屋签订的《房屋买卖合同》，施某1于2019年5月7日收到本院送达的起诉状。经本院释明，齐某1、李某1表示在本案中仅要求确认合同解除，不主张返还房屋等解除合同的法律后果。
双方对如下事实存在争议：施某1是否给付5XX号房屋的购房款120万元。
施某1主张，其于2014年12月21日向齐某1转账汇款当天，向齐某1支付了现金120万元，款项来源于其家中存放的现金。其在XXX区XXX工商银行外路边齐某1的车里面给的钱，现场只有齐某1和施某1二人。齐某1收到钱后未打收条，其自己在两份合同原件上写上“钱款乙清”。当时齐某1把房屋钥匙等相关手续都给了施某1，施某1认为已经交接完毕，故未再坚持让齐某1打收条。
齐某1、李某1对施某1所述不予认可，主张施某1陈述的付款时间、地点与其在XXX法院的陈述不一致，施某1至今未给付5XX号房屋的购房款，双方只签订了一份合同，在施某1手中，齐某1、李某1本人手中并无合同原件，施某1在其自己保留的合同原件上注明“钱款乙清”没有法律效力。
本案中，《房屋买卖合同》原件由施某1提供。经查，XXX法院XXXX案卷中2016年12月14日的庭审笔录第4页载明：“施某1：签合同的地点是在原告一个公司，在一个军队的院里，当时他全部要现金，我没有那么多，给了他一套房屋的现金，剩下第二天给他转过去的。”施某1主张该笔录记载有误。
对上述争议的事实，本院认定如下：
施某1主张以现金形式向齐某1支付了5XX号房屋的购房款120万元，但仅是其自己在自己持有的合同原件上注明款项已清，不能证明齐某1收取了该款项，且其在本案中陈述的付款时间、地点与其在前次诉讼中的陈述存在矛盾，其主张家中长期存放大量现金、双方以现金方式交易未打收条的情况，亦与常理不符，故本院对施某1上述主张不予采纳，确认施某1至今未向齐某1、李某1支付5XX号房屋的购房款120万元。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于：一、齐某1、李某1与施某1之间就5XX号房屋存在何法律关系；二、齐某1、李某1是否享有法定的合同解除权。
关于焦点一，齐某1、李某1与施某1之间就5XX号房屋存在何法律关系。齐某1、李某1虽在起诉时主张双方就5XX号房屋和6XX号房屋所签订的房屋买卖合同均非真实的买卖关系，而是抵押借款关系，但齐某1、李某1未就抵押借款关系提供证据证实，且在庭审中齐某1、李某1明确表示，基于法院生效判决，其认可双方就5XX号房屋存在房屋买卖合同关系，施某1亦主张双方系房屋买卖合同关系，故本院确认双方就5XX号房屋存在真实的房屋买卖合同关系。齐某1、李某1与施某1之间就5XX号房屋签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。
关于焦点二，齐某1、李某1是否享有法定的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，双方在《房屋买卖合同》中未明确约定付款期限，现施某1在合同签订后四年多的时间内仍未履行支付房款的义务，且坚持主张房款已经支付完毕，属于以自己的行为表明不履行主要债务，因此齐某1、李某1依法享有解除权。齐某1、李某1向本院起诉要求解除合同，施某1于2019年5月7日收到本院送达的起诉状，知悉了齐某1、李某1解除合同的主张，故本院确认双方就5XX号房屋签订的房屋买卖合同于2019年5月7日解除，对齐某1、李某1的相应诉讼请求，本院予以支持。
裁判结果：
综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认齐某1、李某1与施某1于2014年12月20日签订的关于北京市XXX区XXXXX小区X区XX号房屋的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除。
案件受理费七千八百元，由施某1负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
【律师总结】本案涉及到的争点问题为“原被告间法律关系的认定”，如果认定为买卖关系，那么原告需要履行交付房屋并且协助被告办理过户登记的义务，如果认定为担保关系，在原告偿还完借款后，抵押权人则有义务协助抵押人办理解除抵押登记的手续。由于在案件审理过程中，原告对相关的事实自认，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释的规定， 一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。所以法院根据案件事实与证据材料认定了双方之间存在的法律关系为“房屋买卖”关系。