【北京房屋确权律师】共有房屋的认定及处分。《物权法》第一百零一条与《物权法》司法解释一对按份共有的优先购买权做出了具体规定。按份共有人优先购买权系法定优先购买权，按份共有人向第三人转让的是其共有份额，而非共有物本身，因此，在第三人与转让人订立转让合同时，无论该共有关系以及被转让的共有份额是否通过登记方式予以公示，第三人理应知道或显然知道在该标的物上存在法定的优先购买权人，第三人无法依据善意取得而获得转让的共有份额所有权，故按份共有人优先购买权无需公示，即具有对抗第三人的效力。此外，还应该区分转让共有份额和转让共有物两个不同的概念。转让共有份额是指某共有人将其享有的共有份额转让给他人，从而退出共有关系。转让共有物，是指将全部或部分共有标的物转让给他人，从而使共有关系解体或者共有标的物总量减少。
原告：刘×1，男，公民身份证号码：×××
原告：李×1，男，公民身份证号码：×××
被告：李×2，男，公民身份证号码：×××
被告：刘×2，女，公民身份证号码：×××
审理经过：
原告刘×1、原告李×1与被告成××、被告李×2、被告刘×2、第三人刘×3共有人优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理完毕。
原告刘×1、原告李×1起诉称：刘×1的父亲刘×4与胡××1981年再婚，当时刘×112岁。1999年按夫妻双方工龄成本价购房，房屋登记名称为刘×4，刘×4去世后没有进行继承，未分割共有财产。2009年3月，胡××在没有征得其他共有人同意的情况下将此房变更到自己名下。2012年12月15日，胡××与成××签订存量房屋买卖合同。2013年成××起诉排除妨害纠纷败诉后2014年提起上诉，判决书认定胡××、成××恶意购买房屋。2015年成××申请再审，再审判决书撤销原判决书，只处理了物权妨害纠纷，不涉及相关的合同纠纷。刘×1作为房屋的共有人依法享有优先购买权。李×1作为胡××的继承人与刘×1意见一致，共同请求法院确认刘×1对成××、胡××买卖的×号房屋在同等条件下享有优先购买权。
被告成××答辩称：我方购买房屋时，作为买方，责任是提供合法资质，严格履行交易合约，买卖手续经过严格审查，所有资质均合理合法，我与胡××之间买卖合同是合法有效的，且已被中级法院和高级法院确认。现在因胡××家人继承权引发纠纷，与我方没有关系。故不同意两原告的诉讼请求。
被告李×2答辩称：涉案房屋自2009年标准价改为成本价购买以后，房产证一直是胡××本人的，没有发生过变更。法院的判决认定胡××与成××之间的买卖合同是成立的，房屋不存在与他人共有情形，亦不存在他人享有优先权。胡××出卖房屋之后，这么长时间刘×1没有提出意见，胡××去世之后，刘×1才提起诉讼，故不同意两原告的诉讼请求。
被告刘×2答辩称及第三人刘×3述称，涉案房屋系我们的父亲刘×4承租的单位福利房。XX进行房改时，家人开了家庭会议，胡××当时不同意购买房屋，而由刘×1出资购买，后因刘×1服刑，等他出来，变成以胡××名义购房了。李×2以胡××的名义出卖房屋之后，因涉案房屋引发的诉讼一直在进行。刘×1一直和胡××共同生活，我父亲又是承租人，刘×1应该是房屋共有人，享有优先购买权。胡××出卖房屋时没有和共有人商量，在共有人不知情的情况下，胡××私自卖房，共有人应该有权向胡××追究。现在刘×1没有地方居住，也没有生活来源，我们认为刘×1是共有权人，应当享有优先购买权。
经审理查明：刘×4与徐××系夫妻关系，育有长女刘×5、长子刘×6、次女刘×7、次子刘×3、幼女刘×2、幼子刘×1。徐××于1980年死亡。刘×4于1981年与胡××再婚，刘×2、刘×1尚未成年。胡××再婚前育有李×2、李×3二子，李×3于2011年6月7日死亡，李×3之子李×1为其法定继承人。刘×4于1995年死亡。
位于北京市XXX区XXX大楼×号楼×层×单元×号的房屋（以下简称涉案房屋）原系刘×4自其工作单位承租。1995年12月11日，XXX公司劳动人事科出具购买XX公有住房情况调查表，其中载明：“我单位职工胡××同志，根据XX出售公房政策规定，申请购买住房，购房人姓名：刘×4，XX公司职工，参加工作时间52年4月，退休时间87年5月，实际工龄为36年，95年3月死亡”。1999年，胡××通过“成本价出售住宅”的方式购买涉案房屋，于当年8月2日取得涉案房屋所有权证，房产证登记在胡××名下。
2010年12月16日，本院出具民事判决书，判决：宣告胡××为无民事行为能力人，指定李×2、李更生为胡××的监护人。
2012年12月15日，李×2以胡××的名义与成××签订存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售给成××。2012年12月20日，涉案房屋所有权人登记为成××单独所有。
成××起诉刘×3排除妨害纠纷一案，本院于2013年12月4日作出民事判决书，判决驳回成××要求刘×3、腾房并支付房屋使用费的诉讼请求。成××不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。成××申请再审，北京市第一中级人民法院作出民事判决书，认定：成××在原审及再审中提供的证据证实其已经依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。根据物权法的有关规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故成××有权要求刘×3、路彩辉腾退涉案房屋。刘×3在原审中以“具有诉争房屋使用权，诉争房屋为胡××及被告兄弟姐妹的共有财产，胡××无权在其他人不知情情况下单独卖房”为由提出抗辩。再审中，刘×3又以再审申请人非善意取得为由抗辩，因上述抗辩均无事实及法律依据，本院不予采信。法律保护所有权人依法实现物权，故对成××的诉讼请求予以支持，判决：撤销XXX民事判决书及XXX民事判决书；刘×3将涉案房屋腾空交予成××，并按月向成××支付房屋使用费。现涉案房屋由刘×1实际居住。
刘×1以成××、胡××为被告提起本案诉讼。后经查实，胡××于2014年12月21日死亡。依据刘×1的申请，本院依法追加李×1为原告，追加李×2、刘×2为被告，刘×3为第三人。
上述事实，有职工购买XX公有住宅楼申请表、XX出售公有住房合同、改按成本价购房变更产权申请、XX出售公有住宅楼房交款书、购买XX公有住房情况调查表、房屋买卖居间合同、存量房屋买卖合同、涉案房屋所有权转移登记申请书、涉案房屋所有权证、户口本、以及各方当事人在庭审的陈述等证据在案佐证。
本院认为：《物权法》规定，不动产可以由两个以上个人共有；按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律确立了不动产的共有以及共有人的优先购买权。物权法亦规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，胡××取得房屋所有权证，房屋产权登记在胡××名下，没有其他权利人登记。且民事判决书针对该案被申请人刘×3以“诉争房屋为胡××及被告兄弟姐妹的共有财产，胡××无权在其他人不知情情况下单独卖房”为由提出抗辩并未采信。现刘×1主张自己为涉案房屋的共有人，没有证据予以证实，本院不予采信。况且，2012年12月15日，胡××与成××通过签署房屋买卖合同的方式，胡××已将涉案房屋出售给成××，涉案房屋所有权人已变更登记为成××单独所有。法院生效判决已确认成××依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。共有人的优先购买权已无法行使。因此，刘×1、李×1以刘×1为共有人要求行使对涉案房屋优先购买权利的请求，本院不予支持。
裁判结果：
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第一百零一条之规定，判决如下：
驳回原告刘×1、李×1的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告刘×1负担（已交纳三十五元，剩余三十五元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
【律师总结】本案涉及到的争点问题有两个，一个是共有财产的认定，一个是共有物的处分。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，房屋产权登记在胡××名下，没有充足的证据不能推翻公文书证的效力，所以房屋不能认定为共有财产。这也使得后续的出卖行为具有了物权基础，否则未经其他按份共有人同意出卖共有物，会损害其他共有人的优先购买权。