【北京房屋确权律师】借名买房的效力及产权的认定。关于借名买房存在“物权说”与“债权说”两种观点。前者认为登记的产权人并没有真正购买房屋的意思表示，所以购房的合同无效，据此作出的权属登记因此丧失了不动产物权变动的基础，至于实际出资人是否对房屋具有所有权，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效情形，则借名人的物权请求应当被支持；后者认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，是唯一合法的房屋所有权人，名义与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，故借名人不能按照借名买房协议的规定直接取得房屋所有权。在司法实践过程中，一般采取“债权说”，借名人需要提供证据证明借名买房关系的存在，并经过法院裁判，才能取得房屋的所有权。
原告：张某1，女，身份证号：XXXX。
被告：张某3，男，身份证号：XXXX。
审理经过：
原告张某1（以下简称姓名）与被告张某2、被告张某3（以下共同提及时简称二被告，分别提及时简称姓名）借名买房合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某1及其委托诉讼代理人丁XX、张某2及其委托诉讼代理人刘X、张某3及其委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：
张某1向本院提出诉讼请求：请求确认北京市XX区XX号房屋归张某1所有，张某2、张某3配合将上述房屋的产权登记至张某1名下。事实和理由：我与二被告为兄弟姐妹关系，三人之父为张某、之母为刘某1。1996年父亲张某所在单位住房改革，父亲获得以成本价购买住房的机会。因自身无力缴纳购房款，遂与子女协商，由子女出资以父亲张某的名义向XXX厂购房，所购房屋的所有权归出资子女所有、房屋由父母生前居住使用。最终只有原告愿意缴纳购房款，二被告均放弃。基于此，原告于1996年9月18日向XXX厂支付购房预交金人民币10，000元，1997年2月4日交购房款人民币5571 元、1998年4月10日交购房款人民币4XX9 元、1999年12月14日交购房款17 369．09元，原告前后四次合计缴纳购房款37 369．09元。此外，1999年12月14日原告还缴纳了公共维修基金（维修费）1306．83元、购房手续费214．52元。至此，原告己缴清了购房所需的全部费用。为明确各方权利义务，原告与二被告及父亲张某、母亲刘某1于1997年2月4日明确约定“四十二号，此房是张某1拿钱所买，与兄妹无关”，二被告均对上述约定内容表示同意。1998年4月30日，张某作为买方、XXX厂作为卖方签署了《房屋买卖合同》，约定将坐落在朝阳 XX号楼房（以下简称涉案房屋）一套(2)居室、总建筑面积（含阳台面积）62．23平方米、以成本价每平方米1450元由XXX厂出售给张某，实际售价为37 369．09元、公共维修基金1306．83元。此外，双方还约定了产权办理等内容。2000年5月22日，上述房屋登记在原告父亲张某名下。2016年5月31日、6月6日父亲张某、母亲刘某1在几天内相继去世，由于就涉案房屋的所有权归属原、被告及父母已经进行了明确约定，父母均已去世不再继续使用涉案房屋，故张某1与二被告协商要求二被告配合办理过户，但均未果。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
张某2辩称：张某1、二被告双方及父母从未约定房屋的所有权归张某1。张某1的诉讼从1997年至2018年已经过去20多年，已经超过诉讼时效。因此，不同意张某1的诉讼请求。
张某3辩称：同意张某2的答辩意见。张某1、张某2为张某、刘某1所生之女，张某3与刘某1为继母子关系。不动产属于登记所有制，应以登记为准。张某1向法庭提交的证据有重大瑕疵。不同意张某1的诉讼请求。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
刘某1为张某再婚之妻。张某1、张某2为二人所生之女。张某3为张某与前妻所生之子。1998年4月30日，张某与XXXX厂签订了房屋买卖合同，约定张某以成本价购买建筑面积为62．23平方米的北京市XX区XXX小区XXX楼3单元2层XX号两居室楼房一套（以下简称XX号房屋），房屋的售价为 37 369．09元，公积金为1306．83元。2000年5月22日，北京市XX区房屋土地管理局颁发了XX号房屋的产权证，该房登记在张某名下。2016年5月31日，张某去世。2016年6月6日，刘某1去世。
本案审理中，张某1主张XX号房屋系其借用其父张某的名义所购买，购房款为其负担，其与父母之间形成借名买房合同关系。二被告予以否认。为证明其证明目的，张某1提交了如下证据：
一、XXXX厂开具的收款凭证四张：其中1996年9月18日的金额为10 000元，款项项目为购房暂收款张某购房预交金；1997年2月4日的金额为5571元，款项项目为买房暂收款张某补交购房款；1998年4月10日的金额为4XX9元，款项项目为卖房暂收款张某购房房价款，交款人处签有张某1的姓名；1999年12月14日的金额为18 890．44元，其中卖房暂收款张某购房款为17 369．09元、手续费214．52元、维修费1306．83元，交款人处签有张某1的姓名。张某1自述上述款项均为其交纳。二被告对张某1的主张不认可，称该房的款项为张某、刘某1夫妻自行交纳。
二、落款时间为1997年2月4日的手写说明一张，内容为“四十二号，此房是张某1拿钱所买，与兄妹无关”，落款处有“母刘某1”、“父张某” 字样。该说明下方二被告分别签字表示同意。据此，张某1主张二被告明知其为房屋的实际购买人，二被告对此并无异议。二被告则称该说明仅是提及购房的款项为张某1所出，并不确认购房款为张某1所出；也并未明确XX号房屋的归属；文中的兄妹包括原、被告三人，即房屋所有权与原、被告三人无关。
三、张某1自述为2018年4月17日的电话录音一份，张某1称为其与XX号房屋的邻居周某之间的电话录音。该录音中张某1问“就想问问那天，是不是说了是我买的房吗，是不是她跟你们这么说的啊”，对方答复“啊，对啊”、“我说那个当时买房那会儿是我姐买的，她是这么说的”、“她说这个房子是我姐买的，当时是我姐拿的钱买的，不是她的钱，我这个我倒知道！是说你买的，她说那个当时买房的钱是你拿钱买的，是你给你爸买的房，她是说了的”。二被告对该份证据的真实性不认可，周某亦未到庭作证。
四、落款人分别为刘某2、刘某3、刘某4的三份书面证言，刘某2为刘某1之妹，刘某3为刘某1的弟妹，刘某4为刘某1的侄子。张某1称刘某2、刘某3均已年近八十，身体不适，不能到庭；刘某4家住廊坊，家中有事，亦不能到庭。三份书面证言中均陈述XX号房屋为张某1出钱所购买，购买时家人约定谁出钱购买房屋即归谁所有。二被告因三证人未到庭不认可书面证言的证据形式及证明目的。
五、张某1申请证人倪某、郑某到庭作证，倪某、郑某自述均为张某1的同事。倪某称在购买XX号房屋时张某1曾告知倪某其家中购房的事情，称二被告都不出钱买房，张某1想买，后张某提出写字据，二被告都签了字。但倪某表示其并没有见证签字过程，也没有和张某核实过情况。郑某自述其母亲家也住在XXX小区，张某1赡养了刘某1，在购买XX号房屋时，为凑房款，张某1曾到单位开具证明取钱。二被告对证人证言的真实性认可，但坚持二证人所属均为传来证据，不能证明实际情况。
以上事实有房屋买卖合同、房产证、死亡证明、收款凭证、手写说明等证据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张某1为证明其与父母张某、刘某1之间存在借名买房合同关系，提供了有张某、刘某1及本案二被告签字的手写说明。根据说明中XX号房屋为“张某1拿钱所买，与兄妹无关”的表述，本院可以认定XX号房屋的购房款为张某1所出；但该说明并未确定XX号房屋的归属问题。且本案庭审中，张某1虽提供了电话录音、多份书面证言，但电话录音的相对方、证人均未到庭；两名到庭证人亦称二人所获知的情况均为张某1向二人陈述，为传来证据。根据张某1提供的上述证据，本院亦难以认定张某1和张某、刘某1之间存在借名买房合同关系。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：
驳回原告张某1的诉讼请求。
案件受理费13 800元，由原告张某1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
【律师总结】本案涉及到的争点为原告与父母之间的法律关系认定，是借名买房关系还是借款买房关系。在司法实践中，对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定，本案中，原告的举证只能证明其出资而不能证明借名买房关系的存在，所以其请求被驳回。其实在借名买房关系中，存在极大的交易风险，建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。