【北京房屋继承纠纷律师】房屋继承的顺序问题。在我国，为尊重当事人的意愿，确立了遗嘱继承优先的原则，在没有遗嘱的情况下，才按照《继承法》第十条的法定顺序进行继承。而本案的争议点就在于被继承人在日常交流过程中多次表露的意思能否认定为口头遗嘱，根据《继承法》第十七条之规定，口头遗嘱只有在危急情况下，才可以订立，而且需要两个以上见证人在场见证，并且在危急情况解除后，需要以书面或者录音形式将其替代，所以被告主张的口头遗嘱并不能成立，被继承人的财产应该按照法定继承方式进行继承，在没有分割前，其属于全体继承人共同所有。
原告：刘某1，男，身份证号：XXXX
原告：刘某2，男，身份证号：XXXX
二原告委托诉讼代理人：刘X，北京市盈科律师事务所律师。
被告：刘某3，女，1960年7月4日出生，汉族，住北京市XX区。
委托诉讼代理人：明X，北京市XX律师事务所律师。
审理经过：
原告刘某1、刘某2与被告刘某3确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1、刘某2之委托诉讼代理人刘X，被告刘某3之委托诉讼代理人明X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：
原告刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：1、要求确认刘某4与刘某3关于北京市XX区××号签订的房屋买卖合同无效；2、本案的诉讼费由刘某3承担。事实和理由：刘某4与蔡某某系夫妻关系，婚后生育刘某1、刘某2、刘某3三人。位于北京市XX区××号房屋是刘某4与蔡某某婚后购买，登记在刘某4名下。蔡某某于2011年1月25日去世，未留有遗嘱，其去世后未对蔡某某的遗产进行分割，刘某4于2017年7月16日去世，未留有遗嘱。2019年1月，刘某1经向北京市XX区不动产登记中心查询得知，北京市XX区××号房屋已于2016年3月由刘某4以人民币80万元出售给刘某3，并办理了变更登记手续。房屋系刘某4与蔡某某夫妻共同财产，蔡某某死亡后，未留有遗嘱，应按照法定继承处理，该房屋属于蔡某某的份额应当由法定继承人继承，即刘某4与刘某1、刘某2、刘某3共同继承。刘某4在未征得刘某1、刘某2同意的情况下，自行处置该房屋，刘某3亦明知刘某1、刘某2为该房屋共有人的情况下低价恶意购买，侵犯了刘某1、刘某2利益，应属无效。
被告辩陈：
被告刘某3辩称，涉案房屋系刘某4与蔡某某夫妻共同财产，蔡某某去世后，按照法定继承，刘某4享有房屋八分之五份额，刘某3享有房屋八分之一份额，二人共享有该房产四分之三份额。自房屋登记在刘某4名下，一直都是刘某3与二位老人共同居住，刘某3对父母尽到主要赡养义务，刘某3对房屋可以多分份额。刘某3有权获得房屋四分之三以上的份额，故刘某1、刘某2要求确认合同无效，于法无据。刘某1、刘某2对涉案房屋给刘某3一事明知，不存在刘某3与刘某4恶意串通，损害第三人利益情形。刘某4与蔡某某曾通过平房拆迁获得两套房屋，即涉案房屋××号房屋，1993年前后又取得西城区××号平房一套。此后，××号房屋过户至刘某2名下，××号平房过户至刘某1名下。父母生前说过“三套房屋、三位子女、一人一套”，且刘某1亦明确表示认可父母生前表示涉案房屋给刘某3一事。刘某3与父亲之间签署房屋买卖合同不存在恶意串通情形，双方签署的房屋买卖合同有效。
审理查明：
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，刘某4与蔡某某系夫妻，二人共生育子女三人，分别是刘某2、刘某1、刘某3。蔡某某于2011年1月25日去世，刘某4于2017年7月16日去世。
位于北京市XX区××号房屋（以下简称涉案房屋）系刘某4与蔡某某夫妻共同财产，原登记在刘某4名下。2016年2月26日，刘某4与刘某3就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，将房屋出售给刘某3，成交价格80万元。合同签订后，刘某4与刘某3办理了房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至刘某3名下。
现刘某1、刘某2主张刘某4与刘某3就涉案房屋签订房屋买卖合同无效，理由为涉案房屋系刘某4与蔡某某的夫妻共同财产，在蔡某某去世后，涉案房屋系继承人共同共有，而刘某4将房屋以低价出售给刘某3，私自处分了共有人的份额，属于恶意串通，侵害了其他继承人的利益。刘某3确认其与父亲刘某4签订的房屋买卖合同系真实有效的交易行为，称父母生前曾多次口头表示涉案房屋归其所有，且刘某1曾经亦明确表示认可父母处分房产的意愿。对此，刘某3申请证人靳某出庭作证，证人称其与刘某3系同学关系，证人陈述“其与刘某3系同学关系，经常去看望刘某3父母，在与二位老人聊天时，老人多次说到名下有三套房屋分别给子女三人，且蔡某某去世前在医院也表示将涉案房屋给刘某3，当时刘某1也在场”。刘某3另申请证人牛某出庭作证，证人称其与刘某3系朋友、邻居关系，证人陈述“曾经听刘某4、蔡某某老人说过一共有3套房屋，分别给子女三人，且蔡某某在医院的时候亦表示过将涉案房屋给刘某3。”刘某1、刘某2对上述证人证言真实性不予认可，称不符合口头遗嘱形式，且不认可刘某3所主张老人已对家庭房产进行了分配的意见。
关于购房款，经询，刘某3称因赡养父亲多年，陆陆续续向父亲支付了一部分购房款，均为现金给付，无法提交相应证据。
本院认为，涉案房屋属于刘某4与蔡某某的夫妻共同财产，蔡某某去世后，未留有遗嘱，其享有的房屋产权份额，应由蔡某某的法定继承人刘某4、刘某1、刘某2、刘某3共同继承。在未析产继承分割之前，应由所有继承人共同共有。刘某3虽主张在蔡某某生前已表达将涉案房屋过户给刘某3的意愿，但刘某3就蔡某某作出过该项遗嘱的事实并未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。刘某3另主张刘某4与其签订房屋买卖合同系基于家庭财产的分配，且刘某1、刘某2对此明知且同意，但刘某3未能提供充分证据证明家庭财产分配方案存在、并且刘某1与刘某2亦认可，故对于刘某3上述主张，本院不予采信。刘某3与刘某1、刘某2系亲属关系，其对涉案房屋处于共有状态的事实应系明知，刘某3与刘某4在明知涉案房屋有其他共有人权利，且事先未征得共有人同意的情况下，通过买卖的方式，以超低价将房屋过户给刘某3，损害了刘某1、刘某2对于涉案房屋的权利，该房屋买卖合同应属无效，故对于刘某1、刘某2要求确认房屋买卖合同无效之诉请，本院予以支持。综上所述，依照 《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
确认被告刘某3与刘某4于二〇一六年二月二十六日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费5900元，由被告刘某3负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
【律师总结】本案涉及到了共有财产的处分问题，根据《继承法》规定，继承开始后，遗产分割前，遗产属于全体继承人共有，所以此时处分遗产，需要根据《物权法》规定，经过全体共有人的同意，否则处分行为无效。当然，本案中的刘某3与刘某4还违反了《民法总则》一百五十四条规定的，两人恶意串通损害他人合法权益，所以其签订合同的民事法律行为无效。