【北京房屋租赁律师】房屋租赁合同中的转租问题，本案涉及到房屋转租后，承租人违反租赁合同，出租人行使约定解除权，次承租人如何维护权益的问题。由于出租人解除租赁合同导致转租合同失去存续的基础，但是转租合同是当事人真实意思表示，所以合同有效，但是在事实上不能继续履行，次承租人可以基于有效合同主张对方当事人的违约责任。
原告：李XX，男。
身份证号：×××
委托代理人：刘X，北京市盈科律师事务所律师。
被告：刘某1，男。
被告：刘某2，女。
身份证号：×××
审理经过
原告李XX与被告刘某1、刘某2房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人刘X到庭参加了诉讼，被告刘某1、刘某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告李XX向本院提出诉讼请求：1、判令刘某1、刘某2赔偿原告违约金26.7万元；2、判令刘某1、刘某2承担诉讼费。事实和理由：刘某1与刘某2系夫妻关系，我和刘某1于2013年10月7日签订了《XXX幼儿园转让协议》，在协议中明确约定刘某1将位于XX区XX路XXX小区XX号楼的XXX幼儿园转让给我经营，我支付转让费41.3万元，在2014年3月7日刘某2给我出具《保证书》保证让我经营到《房屋租赁合同》约定到期日即：2017年8月27日，但是刘某1在和我签订转让协议前就已经和产权人发生矛盾，且没有告知我，致使我经营了只一年四个月就被房屋产权人通知腾房，终止经营，我认为既然刘某1不能履行自己的承诺就应当承担违约责任，应当赔偿因此给我造成的直接经济损失26.7万元，望判如所请。
被告辩称
被告刘某1、刘某2未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2011年8月16日，王XX、周X与刘某1签订了《房屋租赁合同》，合同约定：刘某1承租王XX、周X位于北京市XX区XXX路的房屋，自2011年8月28日起至2017年8月27日止；合同还约定了其它条款。合同签订后，王XX、周X按照合同约定将房屋交付给刘某1。刘某1承租后对房屋进行了装修，并开办了XXX幼儿园。2013年因刘某1拖欠房租，王XX、周X将刘某1诉至法院，法院于2013年8月15日作出了民事判决书，判决后，王XX、周X不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2013年10月18日作出了民事调解书，约定王XX、周X与刘某1于2011年8月16日签订的《房屋租赁合同》继续履行；刘某1承诺按时交纳房屋租金，如逾期五日未按时足额交纳房屋租金的，双方签订的《房屋租赁合同》即时解除，房屋使用权收归王XX、周X所有，刘某1于合同解除之日起十日内腾空房屋，交还王XX、周X。
2013年10月7日，刘某1与李XX签订了《XXX幼儿园转让协议》，协议约定：刘某1将位于XX区XX路XXX小区XX号楼的XXX双语幼儿园（包含装修、装饰、设备等）所有权一次性转让给李XX合法使用；签订本协议后，刘某1将本幼儿园与房主签订的原房租合同交给李XX妥善保管，为确保原合同的合法成立，李XX必须准时按照房屋租金支付时间及时交付房租和本房涉及到其它相关费用，同时李XX享有刘某1在原房屋租赁合同中所拥有的等同权利和义务；转让期间，刘某1负责幼儿园的妥善、顺利、安全过渡，同时保管好园内所有一切资源（包括园舍设备、教具、玩具、教材以及当前所有师资，工作人员的稳定，并且为家长保密转让信息），为进一步保障李XX的顺利经营，经双方同意，刘某1无偿承担幼儿园的名誉上的管理，以便确保原合同成立和幼儿园稳定过渡，转让协议达成后，刘某1不得以任何理由收取李XX任何报酬，同时刘某1也不承担李XX经营时所发生事故的任何责任；转让金额为51万元（含刘某1于2013年8月28日支付的15万元半年房租所剩余的全部金额，以及原合同内含的3万元押金），李XX在签订本协议时，将全部转让金一次性交付给刘某1；本协议一式两份，双方各持一份，签字有效。合同签订后，李XX向刘某1支付51万元，其中包含刘某1已经支付给王XX、周X的房租款10万元及押金3万元。李XX支付刘某51万元转让款后，刘某1将XXX幼儿园包括园舍设备、教具、玩具、教材以及当前所有师资以及入园幼儿全部交给李XX。李XX开始经营XXX幼儿园，但该幼儿园未取得XX区教委核发的办园许可证。2014年3月7日，李XX书写了《保证书》，该保证书载明：李XX负责幼儿园转让之前未了事项，物业费、卫生费、暖气费2013—2014年、老师工资、孩子托费；转让后事情有我负责；刘某1负责同房东签认的合同，保证履行到终止日期；我和刘某1共同负责转让合同合法有效、顺利进行。刘某2在该保证书下部签署了：保证2014年3月11日至12日刘某1出面解决。签字人刘某2。2014年3月13日，李XX以自己的名义向王XX、周X约定李X账户内汇款15万元，支付2014年上半年的租金。2015年1月28日前，李XX没有按照王XX、周X与刘某1签订的《房屋租赁合同》约定的期限交付租金。2015年2月3日，王XX、周X与刘某1签订的《房屋租赁合同》约定的租金收款人李X将收取租金账户挂失并注销。2015年2月5日，王XX、周X要求刘某1腾房。
本院认为
2015年3月，李XX将刘某1、刘某2诉至本院，诉讼请求为：1、解除与刘某1于2013年10月7日签订的《XXX幼儿园转让协议》；2、刘某1、刘某2连带返还转让金413000元；3、刘某1、刘某2承担本案全部诉讼费用。本院于2015年7月7日作出一审判决，李XX不服判决提起上诉。2015年11月19日，北京市第一中级人民法院裁定撤销一审判决，发回本院重审。审理过程中，李XX变更诉讼请求为：1、依法确认双方于2013年10月7日签订的《XXX幼儿园转让协议》无效；2、刘某1、刘某2返还413000元；3、本案已预付诉讼费用全部由刘某1、刘某2承担。本院于2016年11月14日出具民事判决书，判决：一、刘某1、刘某2于本判决生效后十日内支付李XX押金三万元；二、驳回李XX的其他诉讼请求。李XX再次提起上诉。北京市第一中级人民法院于2017年2月22日出具判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决本院认为部分记载：“李XX、刘某1签订的《XXX幼儿园转让协议》已实际履行。双方签订的《XXX幼儿园转让协议》包含房屋转租合同的内容，该房屋转租合同并无法律规定的无效情形，故应属有效。王XX、周X与刘某1签订了《房屋租赁合同》解除后，房屋转租合同无法继续履行，故刘某1应返还李XX押金3万元。双方签订的《XXX幼儿园转让协议》既有转租房屋的约定，也有转让房屋装修、装饰及其他所有设备的约定。该转让协议系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故转让协议应属有效。刘某1向李XX实际交付了涉案房屋相关装修、装饰、设备等，李XX亦向刘某1支付了包含装修、装饰、设备等费用在内的转让费，现李XX要求返还转让费的诉讼请求，于法无据，原审判决对此不予支持并无不当。《XXX幼儿园转让协议》载明经双方同意，刘某1无偿承担幼儿园的名誉上的管理，以便确保原合同成立和幼儿园稳定过渡，但XXX幼儿园未取得XX区教委核发的办园许可证，故刘某1转让幼儿园经营权的行为应属无效。李XX称现原房东占有使用涉案房屋中相关装饰、设备等，对此，李XX可就返还相关装饰、设备等另行主张权利。”
裁判结果
本案审理过程中，李XX就其本案诉讼请求要求刘某1、刘某2赔偿违约金26.7万元予以说明，称系要求刘某1、刘某2赔偿2015年2月5日至2017年8月27日期间未能有效使用房屋30个月所对应的转让金，经计算为26.7万元（41万元÷46个月×30个月）。
上述事实，有《XXX幼儿园转让协议》、民事裁定书、民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘某1、刘某2经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
李XX曾提出诉讼请求要求刘某1、刘某2返还413000元，后判决以双方之间的转让协议有效、刘某1已向李XX实际交付了涉案房屋相关装修、装饰、设备等为由，对李XX要求返还转让费的主张未予支持。本案中，李XX要求刘某1、刘某2赔偿违约金，因李XX与刘某1签订的《XXX幼儿园转让协议》并未就违约金进行约定，故其请求缺乏合同依据，本院无法支持。李XX虽称其主张的违约金系2015年2月5日至2017年8月27日期间的转让费损失，但转让费已进行了处理，据此对其该项主张，本院亦无法重复处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告李XX的诉讼请求。
案件受理费5XXX元，由原告李XX负担，已交纳。公告费（凭票据），由原告李XX负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判人员
审判长：XXX
人民陪审员：XXX
人民陪审员：XXX
书记员：XXX