【房产律师】购买小产权房屋合同无效的案例，本案是房产纠纷中少有的合同无效案例。在房产纠纷案件中并不是所有案件都能通过合同无效的方式来起诉。因为合同无效的范围非常窄但。但是本案就可以以合同无效的方式起诉，因为本案的交易对象是小产权。而委托人不具备购买小产权的资格和条件。故当然以合同无效的方式来进行起诉。
原告范鲁明，女，1984年5月22日出生。
委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。
被告陈秋会，女，1968年2月28日出生，其他情况不详。
原告范鲁明诉被告陈秋会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范鲁明的委托代理人刘甲到庭参加诉讼。被告陈秋会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告范鲁明诉称：原告在北京天兴苑房地产经纪有限公司的居间介绍下，于2013年9月21日与被告签订了《房地产转让合同书》，购买了被告位于北京市通州区欣桥家园西区7号楼某号房屋，并支付了定金5万元及中介费18000元。后原告发现该房屋无法正常办理过户手续，是小产权房。原告认为，该交易行为不受法律保护，违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的《房地产转让合同书》应认定为无效合同。现原告诉至法院，要求判令：原、被告签订的《房地产转让合同书》无效；被告返还原告定金5万元；被告赔偿原告中介费损失18000元。
被告辩称
被告陈秋会未答辩。
本院查明
经审理查明，2013年9月21日，陈秋会（转让人）与范鲁明（受让人）签订《房地产转让合同书》，约定：转让人房屋情况，房屋坐落通州区欣桥家园西区7号楼某号，该房屋结构为剪刀墙，用途为住宅，建筑面积86.3平方米，上述房屋已取得房字第2317-1号房屋所有权证；转让人自愿将上述房产以总价人民币92万元整转让给受让人；转让人同意在2013年10月8日将上述房屋腾空，于2013年10月8日交付受让人。受让人在2013年9月21日交给转让人上述房产购房定金5万元；经双方协商，买方范鲁明2013年9月21日先交1万元定金，2013年9月22日补4万元定金；双方并就合同其他事宜作出约定。同日，范鲁明给付陈秋会购房定金1万元。2013年9月22日，范鲁明再给付陈秋会购房定金4万元。同日，范鲁明支付北京天兴苑房地产经纪有限公司中介信息费18000元。另查，本案诉争房屋为在集体土地上建设的小产权房，范鲁明非该集体经济组织成员。
以上事实，有《房地产转让合同书》、定金收条、收据及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈秋会经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。诉争房屋系在集体土地上建设的小产权房，范鲁明不具备购买该房屋的条件，其与陈秋会就该房屋签订的《房地产转让合同书》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故本院对范鲁明要求确认合同无效并要求陈秋会返还其定金5万元的请求予以支持；范鲁明要求陈秋会赔偿中介信息费损失，但范鲁明在未审查房屋产权性质的情况下与陈秋会签订合同，其应当知道涉案房屋为小产权房，对合同无效的结果范鲁明自身亦存在过错，对相应的损失应自行承担部分责任，具体责任比例以50%为宜。综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告范鲁明与被告陈秋会于二〇一三年九月二十一日签订的《房地产转让合同书》无效；
二、被告陈秋会返还原告范鲁明购房定金人民币五万元，于本判决生效后七日内执行清；
三、被告陈秋会赔偿原告范鲁明中介信息费损失人民币九千元，于本判决生效后七日内执行清；
四、驳回原告范鲁明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费二百六十元，由被告陈秋会负担，于本判决生效之日起七日内交纳；如另需公告送达本判决书的，该公告费用由被告陈秋会负担，具体数额以报社出具的正式发票数额为准，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费一千五百元，由原告范鲁明负担二百二十五元（已交纳），由被告陈秋会负担一千二百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判长叶福勇人民陪审员宋绍明人民陪审员徐友
裁判日期
二〇一四年六月十九日
书记员
书记员杨军