张轶哲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议；2、请求法院判令被告支付违约金1600000元、赔偿保障服务费24000元、评估费600元、居间代理费176000元；3、本案诉讼费由被告承担。增加诉讼请求：要求被告退还我方已经支付的定金10万元。事实和理由：原告为了购买学区房经第三人推荐购买被告所有位于北京市西城区xxx号房屋，双方对房屋价格，支付方式、期限、违约责任等达成一致意见，并于2017年2月4日签订了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋交易保障服务合同，合同签订后在2017年2月20日作了网签，原告筹集了首付款，按照约定办理资金托管履行付款义务，而被告拒绝协助办理，并提出提高房屋交易价格，经过第三人口头书面催告无果，被告却置合同约定和法律不顾，无奈之下原告于2017年4月份起诉至贵院要求被告履行合同而被告明确表示不履行上述合同。另外据原告所知在诉讼期间被告已将房屋对外进行了出租，鉴于被告于法律之不顾、于情理之枉然，对于此种没有诚信的行为理应受到法律的惩戒与制裁。为此诉至西城法院。
被告辩称
毛颐华辩称，我们认为合同应属无效合同，因此不存在解除问题，不同意原告其他诉讼请求，具体答辩理由如下：毛颐华与张轶哲经链家公司居间为换房于2017年2月4日同时签署了两份方向相反的《北京市存量房屋买卖合同》：（1）毛颐华作为卖方、张轶哲作为买方的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5），以及相关的《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等配套文件；（2）张轶哲作为卖方、毛颐华作为买方的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX3），以及以及相关的《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等配套文件。根据这两份合同及其补充协议的约定：(1)张轶哲以800万元购买毛颐华位于西城区xxx号的房屋；张轶哲以520万元将其位于朝阳区xxx号的房屋出卖给毛颐华；(2)张轶哲于2015年3月15日前支付给毛颐华309万元；毛颐华收到309万元后，随即（不晚于2017年3月30日前）支付给张轶哲300万元。上述合同签订后，2017年2月6日张轶哲与其妻冯xx办理离婚手续，并且在同一日还办理完毕房屋过户手续：北京朝阳区xxx号房屋从张轶哲张轶哲名下过户到女方冯xx名下，同年2月9日张轶哲、冯xx和链家公司又通知毛颐华签署了《变更出售方协议书》。上述合同签订后，张轶哲逾期付款至今，张轶哲一直没有按照《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）及其《补充协议》的约定向毛颐华支付309万元的购房首付款；这导致毛颐华毛颐华也未能按《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX3）及其《补充协议》的约定向张轶哲（2月9日后变更为冯xx）支付300万元。在此情况下，张轶哲怂恿其前妻冯xx以此为理由而向朝阳法院恶意起诉毛颐华违约，与毛颐华解除合同，同时要求毛颐华向其支付104万元违约金。一、根据事情经过的时间节点，显而易见，张轶哲从签署房屋买卖合同之初，即具有对毛颐华进行欺诈和恶意诉讼的预谋：张轶哲2017年2月4日与毛颐华签署房屋买卖合同及其配套的补充协议、居间服务协议等，2月6日张轶哲与其妻冯xx离婚，2月6日又同时办理完毕其名下房产过户到冯xx名下的手续，2月9日又通过链家公司通知毛颐华签署《变更出售方协议书》。3月15日是张轶哲应支付给毛颐华309万首付款的最后日期；3月30日是毛颐华应付给张轶哲300万元的最后日期；4月10日张轶哲和冯xx同时分别到西城法院和朝阳法院对毛颐华提起诉讼。上述事实证明，张轶哲有预谋地通过两套合同以及先签约后离婚等行为，恶意造成毛颐华无法履行《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX3），并以此为由，对毛颐华恶意提起诉讼。因张轶哲行为涉嫌欺诈和恶意诉讼，因此毛颐华和张轶哲于2017年2月4日同时签署合同编号为100XXXXXXXX5和100XXXXXXXX3的《北京市存量房屋买卖合同》及其配套文件均为无效民事行为。根据我国《民法通则》第五十八条第（三）款，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。二、张轶哲在签署案涉合同文件时违反了《民法通则》及《合同法》诚实信用原则，在履行合同过程当中又违反了合法原则。2017年2月4日签约，2月6日张轶哲即办理完毕离婚手续，并且在同一日还办理完毕房屋过户手续：北京朝阳区xxx号房屋从张轶哲张轶哲名下过户到女方冯xx名下。然后张轶哲以单身首套房名义向北京住建委办理网签合同，并以此文件向银行申请贷款。根据以上事实，显然，张轶哲签署案涉房屋买卖合同的背后隐藏着其非法的目的：通过假离婚，规避北京房屋限购政策（北京市人民政府京政办发[2011]8号文），以单身购买首套房，骗取银行贷款。张轶哲与冯xx至今对单位和周围邻居以及家人仍以夫妻名义居住和生活在一起。张轶哲在签约后通过离婚的手段规避北京市政府的房屋限购政策，获取购房资格，骗取银行贷款等一系列行为，既违反社会道德，又违反诚信原则，同时还扰乱了社会经济秩序，甚至违法。张轶哲的行为严重违反了《民法通则》和《合同法》的基本原则。毛颐华如事前知悉张轶哲将以不道德、不诚信、违法的行为履行合同，根本不可能与张轶哲签署案涉合同文件。诚信原则和合法原则是《民法通则》及《合同法》的基本原则，张轶哲在签约之初就违背了诚信原则，隐瞒了其不具有购房资格这一重大事实；在履行合同过程中又存在违法获取银行贷款的行为。基于此，请求人民法院依法撤销案涉合同文件，并追究张轶哲的违约责任。三、2017年2月4日张轶哲与毛颐华同时签署合同编号为100XXXXXXXX5和100XXXXXXXX3的《北京市存量房屋买卖合同》及其配套文件时，张轶哲即存在虚构和隐瞒与合同相关的重要事实的行为：即张轶哲在签约时并不具有北京市购房资格。2017年2月4日张轶哲签约时，他个人名下以及其家庭已经拥有三套住房：登记在张轶哲名下的北京朝阳区xxx号的房屋，房屋产权证编号：京（2017）朝不动产权第xxx号；位于北京房山区xxx号房屋；燕郊xxx号房屋。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第六（十）条的规定“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、……暂停向其售房”，据此，张轶哲不得再购买毛颐华的房屋。而张轶哲和链家公司在签约之前、签约当日还是签约之后，均未向毛颐华如实披露和陈述张轶哲在签署房屋买卖合同时不具有北京购房资格这一情况，而这一信息足以影响毛颐华是否与张轶哲签署案涉合同文件的决策。如果毛颐华当时知道张轶哲不具有北京购房资格的话，是不会与张轶哲签署案涉合同文件的。根据上述情况，张轶哲签署案涉合同文件的行为存在欺诈；而毛颐华基于对链家公司的专业性，误以为张轶哲符合北京购房政策，具有北京购房资格。首先，根据我国《民法通则》第五十八条第（三）款，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。因此，2017年2月4日张轶哲与毛颐华同时签署的合同编号为100XXXXXXXX5和100XXXXXXXX3的《北京市存量房屋买卖合同》及其配套文件应属无效合同。其次，根据《合同法》第五十四条规定，因“重大误解订立的合同”和一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院依法变更和撤销。据此，毛颐华申请受案法院依法撤销张轶哲与毛颐华同时签署的合同编号为100XXXXXXXX5和100XXXXXXXX3的《北京市存量房屋买卖合同》及其配套的《补充协议》。四、张轶哲和链家公司存在恶意串通，签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）主要条款——房款支付条款对毛颐华极为不利，显失公平。（一）2017年2月4日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易资金支付方式及风险提示函》、《交易方留存信息表》、《居间服务合同》等文件，以上每一套文件都是一式三份，毛颐华共签署了18套文件。链家公司拿出的上述文件是在夜里很晚、毛颐华极度疲惫、又没有携带眼镜（毛颐华患有白内障）、无法阅读合同文件具体内容的情况下签署的。毛颐华根本无法阅看上述合同文件的主体和内容。并且作为格式合同的提供者链家公司没有向毛颐华提示合同中的重要条款和关键条款。1、从2017年2月4日下午2点30分看房，到当日晚上约八、九点钟在链家公司签约，时间非常紧张。当日晚上，谈判了近两个小时后，链家公司拿出事前准备的18套格式合同要求签署。全部合同文件将近120页，文件字体极小，毛颐华当时极度疲惫，又没有随身携带眼镜，于是毛颐华要求第二天再签署协议。但是链家公司员工和张轶哲、冯xx夫妇一众十来个人围着70岁的一个老人，坚持当晚签署。作为居间的经纪人链家公司和张轶哲均未提示格式合同中的重要条款。毛颐华向链家公司询问合同内容时，链家公司只是含混地说：我们会维护你的利益的，都是格式合同，合同分为若干部分，却对合同的关键条款避而不谈。毛颐华只好说，因我没有携带眼镜，只能完全信任和依靠你们了。2、张轶哲多次告知毛颐华，张轶哲和链家公司的高管是朋友，在这次房屋买卖交易中帮了张轶哲很大的忙。也就是说，张轶哲和链家公司存在合谋与串通，并且通过格式合同损害了毛颐华的合法权益。（二）本案中张轶哲串通链家公司利用其作为房屋中介的优势地位，把事先拟定好的合同拿出来，在毛颐华无法充分阅读和认知文件内容的情况下，诱导毛颐华与张轶哲签订了不利于毛颐华的房屋买卖合同。1、根据《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）的主要条款：第四条“成交价格、付款方式、及资金划转方式”第（四）款“关于贷款的约定”：买受人（张轶哲）向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人（毛颐华）；买受人拟贷款金额（小写）4500000.00元（大写）肆佰五拾万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下哪种方式解决：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，买受人承担在申办贷款过程中发生的各项费用。该条款对毛颐华及其不利。根据该条的约定，无论事实上买受人能否贷款成功，也无论购房贷款获批期限多久，出卖人都只能等待，直至买受人“贷款批准”。这是一条对毛颐华显失公平的条款。事实上如上所述，毛颐华由于患有白内障，且年老眼花，根本没有看到该条的内容，而张轶哲和链家公司也恶意串通，签约现场故意不给毛颐华提示和口头解释该条。任何一位智力正常的人都不可能选择接受这一对自己极为不利的付款条件，而放弃对自己有利的另外两个选项。2、按照合同法第39条第1款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对条款予以说明。”该条规定了提供格式条款一方的“提请注意义务”和“说明义务”即：一是，提供格式条款的一方应该按照公平的原则来确定当事人的权利义务，不能利用自己的优势地位制定不公平的格式条款欺负合同一方当事人；二是，采用格式条款的一方应当采取合理的方式提请合同当事人注意限制其责任的条款，并按照对方提出的要求，对该类条款予以说明；三是，特殊提示义务：对年老、体弱等群体而认识水平受到影响的当事人，需要特别方式提请注意。本案中，毛颐华是一个年近70岁，缺乏房屋买卖实践和法律知识，而链家公司作为专业人士和《补充协议》的一方当事人，应当对自己提供的格式条款予以充分说明或者进行特别提请毛颐华注意。本案事实却是，链家公司与张轶哲恶意串通，不但没有提醒毛颐华关键条款和重要条款，对毛颐华的询问也未给予提示性的答复，反而利用优势地位，在合同中加重毛颐华的责任和义务、欺负毛颐华。本案中所有文件都是在对毛颐华极为不利的情形下签署的，都不可能是毛颐华的真实意思表示，应属无效。根据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）和《补充协议》属于张轶哲与合同的第三方链家公司恶意串通并损害毛颐华利益的合同，应属无效。此外，《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）以及《补充协议》和其他文件都是在链家公司工作人员急于催促下进行的，是在工作人员直接打开签字页、并向毛颐华指示签名处的情形下直接签署的，根本不容毛颐华思考和质疑。这种情况下签署的协议文件，不可能是毛颐华的真实意思表示。五、根据《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）第四条“成交价格、付款方式、及资金划转方式”第（四）款“关于贷款的约定”的约定内容，张轶哲签约时对毛颐华已经构成欺诈行为。如上所述，张轶哲2017年2月4日签约时已经拥有三套住房，购买毛颐华的房屋属于第四套住房。北京市人民政府2013年颁发的“京政办发[2013]17号”文件第二条“坚决抑制投机投资性购房”第（六）款规定：各商业银行继续停止第三套及以上住房贷款发放；进一步提高第二套住房贷款的首付比例。根据前述规定，签约时的事实是：张轶哲在签约时不具备贷款资格，根本不可能按照首套住房总房款的65%的比例贷款450万元。张轶哲明知道其根据签约当时北京市政府和商业银行的政策规定不可能按揭贷款450万元，却仍在合同中约定首付款35%，贷款65%（450万元），显然张轶哲在欺骗毛颐华。六、张轶哲在履行案涉合同时存在向银行瞒报文件、骗取银行贷款的非法行为。根据银行按揭贷款申请要求，张轶哲应当将其与毛颐华2017年2月4日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）及《补充协议》正本提交给平安银行北京分行。而事实上，张轶哲在向平安银行申请购房贷款时，并未将与毛颐华2017年2月4日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）及其《补充协议》等文件向银行提交；而只提交了其他部分文件。即：张轶哲向银行隐瞒了足可以导致其贷款申请不能获得批准的重要文件，并未向银行如实提供完整的、全部的房屋买卖合同文件。因为按照2017年2月4日签署的合同文件申请贷款，将会暴露出张轶哲已经实际拥有三套房屋、即将购买第四套房屋的真实情况；同时也将引起银行对张轶哲为规避北京房屋限购政策而“假离婚”的审查，以致不予批准张轶哲的贷款申请。为此，张轶哲在履行案涉合同时采取了向银行瞒报主要文件而骗取银行贷款的非法行为。张轶哲事前也未向毛颐华披露和陈述其将通过向银行瞒报部分文件的非法行为获取贷款、履行合同。毛颐华如果事前知悉张轶哲将通过向银行瞒报部分文件的非法行为履行合同，将不会与其签署案涉合同文件，不会配合其骗取银行贷款的行为。七、张轶哲或者链家公司若事前告知毛颐华，张轶哲不具有北京购房资格、为履行合同将采取离婚的手段以规避北京市政府的房屋限购政策、获取购房资格、骗取银行贷款等事实，毛颐华将不会和张轶哲签署案涉合同文件。张轶哲为履行合同而采取离婚的手段规避北京市政府的房屋限购政策，获取购房资格，骗取银行贷款等事实，这些事实全部是张轶哲在签署案涉合同之前就已经预谋好的，却未在签约前向合同的交易对手毛颐华如实披露和陈述，已经严重违反了《民法通则》和《合同法》的诚实信用原则。而这些信息签约之时足以影响毛颐华决定是否与张轶哲签署案涉合同文件，对毛颐华非常重要。因此，张轶哲对毛颐华在签约时存在严重的隐瞒和欺诈行为。同时，张轶哲是借助和利用离婚的合法外衣，掩盖其违反北京市购房政策、非法获取银行贷款的真实目的。八、张轶哲没有实际履约能力。张轶哲向法庭提交的《交通银行北京育慧东路支行零售客户交易清单》记录表明，在《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）及其《补充协议》约定的张轶哲首付款共计309万元最后付款期限日，即2017年3月15日，张轶哲的账户上根本没有309万元。这也证明了张轶哲自2017年2月4日合同签署后至3月15日整个付款期间一直未能凑够购房首付款309万元。3月15日张轶哲用来支付房款的账户余额为100元；3月16日该账户余额为5446元。张轶哲根本没有履约的诚意和能力。即使张轶哲获得了平安银行的批贷函，因其获得银行批贷函的日期是2017年3月20日（见证据14）；而在2017年3月24日中国人民银行营业管理部、中国银监会、北京住建委、北京住房公积金管理中心等单位发布的《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》银管发[2017]68号文规定：“对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行”，即张轶哲实际获批的按揭贷款资金只能是购房总价的40%，即277万余元，与合同总价款800万元相差甚远。即便张轶哲获得银行按揭贷款，也不具有充分、完全的履约能力。九、毛颐华对于双方之间的合同，一直以来意见非常明确：如果付款，就出售给张轶哲；如果不付款，就终止合同。张轶哲至今没有向毛颐华支付一分钱的购房款，既没有按照约定支付309万元的首付款，也没有按照约定支付10万元的定金。张轶哲已经属于严重的恶意违约。十、张轶哲诉状中称毛颐华已将房屋出租，这与事实不符，毛颐华并未将该房屋出租，由此可见张轶哲在该案中向法院陈述虚假事实居多。此外，即使毛颐华将自己的房屋出租，也与本案无关。十一、张轶哲向北京方源房地产咨询服务有限公司和链家公司支付的服务费用、居间费等与毛颐华无关，不应由毛颐华赔偿该笔费用。1、张轶哲诉求毛颐华承担张轶哲依据《房屋交易保障服务合同》（合同编号：100XXXXXXXX5）支付给北京方源房地产咨询服务有限公司（下称北京方源公司）的保障服务费24000元，没有法律和合同依据。《房屋交易保障服务合同》第二条明确约定，张轶哲承担24000元的“保障服务费”，向方源公司支付。该笔费用本应当由张轶哲支付，该笔费用与毛颐华没有任何关系。张轶哲要求毛颐华承担该笔费用没有合法的理由和依据。2、张轶哲诉求毛颐华承担张轶哲根据《居间服务合同》支付给本案第三人链家公司的居间代理费176000元，没有任何法律和合同依据。《居间服务合同》第二条居间代理费明确约定，张轶哲应当向本案第三人支付居间代理费176000元。该笔费用与毛颐华没有关系，张轶哲要求毛颐华承担该笔费用没有法律依据和合同依据。3、上述保障服务费和居间代理费并非毛颐华收取的，也非毛颐华要求张轶哲向方源公司或链家公司缴纳的。究其本质而言，保障服务费和居间代理费并非毛颐华给张轶哲造成的直接经济损失。因此，毛颐华对张轶哲的两笔费用没有赔偿或支付义务。综上，毛颐华与张轶哲签署的两份《北京市存量房屋买卖合同》、毛颐华与张轶哲、链家公司签署的两份《补充协议》因张轶哲在签约时存在隐瞒重大事实的欺诈行为；签约后存在以离婚为手段违反社会公共道德的行为，规避住房限购政策、骗取购房资格的违反国家政策的行为，以及采取隐瞒主要事实和文件、违法骗取银行贷款的不法行为等原因，均属无效合同。张轶哲要求毛颐华对其承担违约责任，既没有合同依据，也没有法律依据。退一步讲，即使合同有效，也是张轶哲违约在先，至今未依据合同约定向毛颐华支付任何购房款和定金，已经严重违约，并导致毛颐华被冯xx恶意诉讼追索违约金，导致毛颐华巨大经济损失。事实上，如前所述，无论是首付款还是银行贷款，张轶哲根本没有履约能力，也没有为履行合同而准备购房款。依据合同约定，应是张轶哲承担违约责任，赔偿毛颐华经济损失。并且，张轶哲在签署合同时存在严重的欺诈行为和隐瞒重大事实行为，据此，请求人民法院依法驳回张轶哲的全部诉讼请求，并撤销毛颐华与张轶哲之间签署的房屋买卖合同及补充协议。补充：原告签约后一个月一直没有向我方支付首付款，因此是原告严重违约。被告从未提高过房屋价款，是原告主观认为的，因为原告迟迟未付款因此被告对原告的付款能力产生怀疑。在签订合同过程中原告及第三人均对被告存在欺诈，没有将原告不具有北京市购房资格的事实告知被告。上次庭审中链家工作人员出庭作证表示签订合同前及过程中没有对原告的购房资格进行审核，且表示没有把合同提交给网签机构，且合同签署后的第三天（即2月6日）原告将离婚证书及协议交给了第三人。签约前第三人有义务审核原告购房资质，原告也必须填报家庭购房申请表，其中有一项就是要求填写家庭已购房屋数目，但是第三人均没有对其进行审核。2月6日第三人就已经知道被告不具有在北京购房的资格，但是没有如实的将此事告知被告。第三人有义务审核却不审核是违法的；网签的事实隐藏了房屋买卖事实，没有如实向网签部门填报，因此原告与第三人是恶意串通，对被告实施欺诈、隐瞒，诱导被告签署一系列房屋买卖合同。合同签订后原告不具有履约能力，首付款将近一个半月都没有支付，被告还通过第三人主动约原告要求其积极付款，但是原告一直未付款，4月10日原告在没有通知被告及第三人情况下就进行起诉了，我们认为原告是有预谋的，我方认为原告没有履行合同的诚意及能力。原告提交的交通银行流水单显示截至到3月15日账户仅只有100元余额，说明原告没有诚意及能力履行合同。房屋买卖合同本身就说明原告在签订合同时对被告存在欺诈，其中第四条写明总价款是693万元，原告贷款450万元，占比65%，这就意味着原告是按照首套房的贷款比例办理贷款，但实际上原告当时已经拥有四套住房，按照相关规定此时银行已经不可能再向原告进行贷款，原告对此应该是知情的，明显是在对被告进行欺骗，同时表明原告也没有履行合同的能力。房屋买卖合同以及补充协议表明，第三人本身在此事对被告存在欺诈行为，房屋买卖合同第三条注明了人员的工作证明，但是上次庭审中证人表示是其主要负责这单合同的业务，但是其二人根本没有执业资质，且也不是合同中写明的人员办理，这种行为不仅违反相关规定还对被告造成欺诈。整个交易当中原告没有遭受经济损失，现在房屋价格已经下跌，因为房屋没有办法及时变现，导致被告不能还款造成利息的增加，因此被告损失巨大。
本院经审理认定事实如下：2017年2月4日，毛颐华与张轶哲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定毛颐华将其位于北京市西城区xxx号房屋出售给张轶哲。合同第四条约定，房屋成交价格为693万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价107万元，张轶哲向毛颐华支付定金10万元，张轶哲拟贷款450万元。
2017年2月4日，毛颐华（甲方）、张轶哲（乙方）和链家公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，约定：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计800万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，（1）乙方于2017年2月4日前将第一笔定金10万元自行支付给甲方；……；4、首付款，（1）乙方于2017年3月15日将第一笔首付款243万元以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年3月15日前将第二笔首付款66万元以理房通支付的方式支付甲方；5、申请购房贷款，甲乙双方应于评估公司出具评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记，甲乙双方同意，在银行出具批贷函5个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，……；第五条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……，（3）逾期履行本补充第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，……；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；……。
2017年2月4日，毛颐华（甲方）、张轶哲（乙方）及方源公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定由丙方为甲乙双方交易的房屋提供资金监管、评估、政策咨询等服务，评估费600元及保障服务费24000元，由乙方交纳。
2017年2月20日，毛颐华与张轶哲办理了涉案房屋的网签。2017年3月，链家公司将《个人二手房按揭贷款批贷函》照片转发给张轶哲，显示张轶哲因购买房屋申请的贷款450万元已获批准，贷款期限30年，批贷函的有效期为6个月。
另查，同日，甲方张轶哲作为出卖方与乙方买受人毛颐华经丙方居间方链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》，约定由张轶哲出售其名下位于北京市朝阳区xxx号号房屋给毛颐华，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为520万元，不含税。《补充协议》第二条约定了关于房屋交易具体事宜，具体有：毛颐华于2017年2月4日前将第一笔定金10万元自行支付张轶哲。毛颐华于2017年3月30日前将第一笔购房款300万元以第三方担保支付方式支付张轶哲，于2017年6月10日前将第二笔购房款150万元以建委监管方式支付张轶哲，于2017年6月10日前将第三笔购房款29万元以理房通方式支付张轶哲。双方同意在毛颐华支付完全部购房款后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方一致同意，毛颐华从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，在张轶哲迁出户口当日，由毛颐华自行划转给张轶哲。双方应当在业主拿到全部房款10个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，毛颐华从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由毛颐华自行划转至张轶哲。另外《补充协议》还约定：税费全部由毛颐华承担。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。毛颐华若逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，毛颐华构成根本违约，张轶哲有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并在毛颐华违约行为发生起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向张轶哲支付违约金。2017年2月6日，冯xx与案外人张轶哲办理离婚登记。同日，涉案朝阳区xxx号号房屋所有权转移登记至冯xx名下。2017年2月9日，甲方（原出售方）张轶哲、乙方（买受人）毛颐华、丙方（居间方）链家公司与丁方（新出售方）冯xx签订《变更出售方协议书（链家）》，约定张轶哲、毛颐华、冯xx协商一致，张轶哲与毛颐华就之前签署的关于北京市朝阳区xxx号号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》项下的张轶哲的权利义务全部转移于冯xx，冯xx同意受让上述合同项下全部权利义务，四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。
另查，2017年2月4日毛颐华与张轶哲签订两份《北京市存量房屋买卖合同》及其他协议，因双方需互付10万元定金，因此双方达成互不支付定金的约定，并在当日双方均向对方出具了定金收条。
庭审中，毛颐华表示双方约定张轶哲应当在2017年3月15日支付首付款，但张轶哲未履行此项义务，违反了合同约定。张轶哲对此不予认可，其称首付款的支付方式为理房通，需要双方签订理房通支付协议才能实现支付，但毛颐华拒绝办理理房通支付的手续，故无法完成支付。对此，毛颐华陈述，链家公司的工作人员曾在3月13日通知毛颐华前往链家公司门店办理上述手续，毛颐华于2017年3月15日前往链家公司的门店，但是在门口等到晚上七点没有人（没有进入门店），当时电话也无法联系到链家公司的工作人员。
再查，2017年3月14日，链家公司职员马建兴曾联系毛颐华，提示毛颐华如不签署打款协议，必须签订一份变更协议。毛颐华问：这个事你跟我儿子说了没有，他怎么个意思。马建兴：我微信刚跟你儿子沟通了，然后我也跟他说这个事了，但是他的意思就一直跟我说明天，因为是这样，他这个时间就必须得是今天，然后肯定是如果拖到明天就不行了。毛颐华：拖到明天，拖到明天就是对小张他们有妨碍了是不是。马建兴：对，因为他这个合同规定他3月15日之前必须把钱打进来才可以，如果他不打进来的话，相当于他对这个合同上属于违约了，他是必须把钱打到监管账户里面。毛颐华：小马我问你，如果钱他今天打过去，但是我不追究我不要他的违约金，然后最后不管怎么样，终止这个合同以后，你们那个监管部门会把钱退给他吧。马建兴：这个是这样，他把钱打过来了吧，您要是想，您的意思是想终止这个合同是吧。毛颐华：对。……。马建兴：我知道，阿姨是这样，您口头说，必须是他这样跟我说的，小张他们跟我说肯定是要签署一个协议，因为对他肯定也得有一个保障嘛，因为他想打这个钱，您不是不同意，现不让他打这个钱吗。毛颐华：那我考虑一会再回你，尽快好吗。马建兴：好，那您尽快，我等您消息。随后，毛颐华在与马建兴电话联系中表示：小马，我今天可能过不去了，我想过两天，过两天然后我去给你补一下得了，我这两天实在有事离不开，我没在自己拿那呢。马建兴：我知道我知道，因为是这样，那合同规定是要不然他就得签打款协议，要不然就得签变更日期协议，如果要是不签的话，他今天到时间了，所以肯定是必须得今天签那个协议。毛颐华：我理解3月15日之前应该是3月15号24点之前，不会是今天，小马我这样吧，因为我今天肯定是过不去，我就过两天，然后我抽出来时间我给你后补一下可以不可以，补签以下。……。马建兴：要不然您方便吗，我过去找您呢。毛颐华：不用了，我今天上午都会所了我不介入这事了，我真的受不了，昨天晚上都睡不好觉，今天又这么折腾，哎哟，今天上午来了四个人，哎呀，你就是跟我儿子联系。马建兴：行行，不好意思，因为我刚才跟他发微信他一直也没回我，可能是太晚了他们那边。……。
2017年3月15日，张轶哲向毛颐华发送《催告函》，告知毛颐华因其未配合履行合同中的约定，导致3月15日的资金无法打入指定账户，要求毛颐华五日内履行合同。庭审中，毛颐华表示3月16日收到了《催告函》，但已超出合同中约定的支付期限。
本院认为，毛颐华、张轶哲签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及毛颐华、张轶哲、链家公司签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。毛颐华未提供证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条之情形，因此，其主张《北京市存量房屋买卖合同》应属无效的抗辩，于法无据，本院不予采信。
毛颐华不同意履行合同的理由之一为张轶哲未按照约定的期限支付首付款，但本院注意到，双方约定首付款的支付方式为建委监管、理房通，需要双方签订相关监管协议，且链家公司的工作人员已在首付款支付期限届满前告知了毛颐华，毛颐华未履行办理资金监管的手续，导致张轶哲无法支付首付款，因此，张轶哲虽未按照约定支付首付款，但并非张轶哲责任所致，毛颐华以此为由拒绝履行合同，缺乏依据，本院不予采纳。现张轶哲以毛颐华拒绝履行合同为由，提出解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并赔偿评估费、居间代理费、违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。诉讼中，毛颐华主张违约金标准过高，本院综合毛颐华的过错、张轶哲的损失等因素，对于张轶哲主张的违约金，酌定予以支持。张轶哲主张的保障服务费，系因履行合同而向方源公司支付的费用，现合同未继续履行，张轶哲应当另外予以解决，本案对此不予处理。张轶哲主张的定金10万元，毛颐华虽出具了收到10万元的收条，但张轶哲未实际支付，故本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张轶哲、被告毛颐华及第三人北京链家房地产经纪有限公司就北京市西城区xxx号房屋买卖合同及补充协议。
二、自本判决生效之日起七日内，被告毛颐华赔偿原告张轶哲违约金10万元、评估费600元、居间代理费17.6万元。
三、驳回被告张轶哲的其他诉讼请求。
如果被告毛颐华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33900元，由原告张轶哲负担6458元（已交纳），由被告毛颐华负担27442元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员韩涛
裁判日期
二〇一七年十月二十七日
书记员
书记员张晓奕