【房产律师】房屋买卖合同出卖人违约继续履行，本案是出卖人由于房屋涨价想反悔不履行合同。但原告认为自己没有违约想继续履行房屋买卖合同，经过梳理按照有利于原告的方式起诉，后法院支持了原告的诉讼请求。并且判决原告胜诉。
原告（反诉被告）韦某，女，1976年2月4日生，汉族，住江苏省镇江市。
原告王甲（反诉被告），男，1981年2月4日生，汉族，住天津市。
原告王乙（反诉被告），男，2006年7月31日生，汉族，住天津市。
法定代理人王甲（系王乙之父），男，1981年2月4日生，汉族，住天津市。
上述三原告共同委托代理人刘甲，律师。
上述三原告共同委托代理人徐某某，律师。
被告项某某（反诉原告），男，1962年8月7日生，汉族，住浙江省。
被告周某某（反诉原告），女，1968年7月27日生，汉族，住浙江省。
上述二被告共同委托代理人朱某某，律师。
上述二被告共同委托代理人委托代理人谢某某，律师。
审理经过
原告韦某、王甲、王乙与被告项某某、周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月1日受理后，依法由代理审判员蔡珺独任审判。被告项某某、周某某于2009年9月21日提起反诉，本院于2009年10月13日针对本诉、反诉公开开庭进行了审理，原告韦某、王甲（即王乙的法定代理人）及其委托代理人刘甲、被告项某某、周某某及其委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告韦某、王甲、王乙诉称：原、被告于2009年4月25日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将位于上海市松江区某镇某路某弄某号某室房屋转让给原告，双方应于2009年7月24日前申请办理过户手续。合同签订后，原告方数次口头督促被告并于2009年7月18日和7月20日先后两次以书面形式催告被告尽早还清银行贷款，注销房屋的抵押登记，以顺利完成房屋的产权过户手续。但被告不予理睬，至使2009年7月24日未办理房屋产权过户手续。被告的行为致使原告无法入住，并给其造成损失，故原告诉至法院，要求判令：1、被告于本判决生效十日内还清银行贷款，注销位于上海市松江区某镇某路某弄某号某室的抵押贷款登记，并继续履行房屋买卖合同，向原告办理涉案房屋的产权过户手续并办理房屋交接手续；2、被告向原告支付迟延交房补偿金2,000元；3、被告赔偿原告因迟延交房遭受的损失，以每月1,800元计算，自2009年9月1日起计算至实际交房日止。
被告辩称
被告项某某、周某某辩称，其并未违约，原告方不能办理贷款，无能力履行合同；原告方诉请中要求被告方还清贷款，注销抵押贷款手续，这是针对行为的请求，法院无法强制其履行，因此该诉请是请求不能。原告方请求被告方办理过户手续并交接房屋，该房屋上设定有抵押，在被告方不注销抵押的情况下，是无法办理过户手续的，同样也是请求不能，故请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，称双方约定反诉被告以“银行转按揭”的方式贷款支付购房款，反诉原告按照反诉被告委托的银行、担保公司等部门的要求，提供了相关的材料，但反诉被告至今也没有办妥转按揭贷款手续，仅仅支付了200,000元购房款。由于反诉被告至今不能办妥转按揭手续，也没有另行筹款支付购房款，属根本违约，故提起反诉请求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。
原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙针对被告（反诉原告）项某某、周某某的反诉请求辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，本案违约方是反诉原告，其并未违约，反诉原告无权解约。根据双方签订的合同，转按揭无法办成，责任在反诉原告方，且尾款的支付时间远迟于房屋过户时间，反诉被告完全有理由在房屋过户后支付剩余房款。
本院查明
经审理查明：2009年4月25日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方（即本案两被告）将位于上海市松江区某镇某路某弄某号某室的房屋以979,000元的价格出售给乙方（即本案三原告），合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2009年9月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2009年7月24日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在补充条款中，双方均确认，交房日期为2009年9月1日，如果甲方延迟到2009年9月30日交房，则补偿乙方人民币贰仟元整，若超过9月30日则为甲方违约。在附件三付款协议中，约定本合同签订后，乙方于2009年3月27日前支付全部房价款的5.107252%计50,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于2009年4月25日前支付150,000元，2009年8月20日前支付779,000元。此外，双方在合同中对其他事项也作了约定。合同签订后，原告在2009年4月25日前共向被告支付房款共计200,000元。
双方当事人在庭审中一致确认，房款779,000元按照双方在房地产买卖居间协议中的约定，由原告通过转按揭的方式支付。
2009年7月3日，原告与中国银行股份有限公司上海市杨浦支行签订了个人住房（二手房）抵押借款合同，贷款的金额为479,000元。此外，原告还与中国银行股份有限公司上海市杨浦支行签订了住房公积金个人购房担保借款合同，借款金额为300,000元。
2009年7月15日、7月18日、7月24日，原告三次向被告发出催告函及回函，要求被告方尽快还清银行贷款，注销其房屋抵押登记。该房屋权利人现仍为被告项某某、周某某，被告以该房屋设定了债权数额为460,000元的抵押，他项权利人为兴业银行上海静安支行，设定日期为2006年6月27日，结束日期为2031年6月27日。
在诉讼过程中，上海某某房地产经纪事务所工作人员刘乙向本院陈述，原、被告双方约定779,000元以转按揭方式支付，只要双方办理了过户手续及缴纳了各自的税款，转按揭的款项即能发放。其在得知银行的贷款已获审批的情况下，曾与原、被告双方联系，要求双方去缴纳各自的税款，但因被告方提出涨价的要求并不同意缴纳税款，致使该合同无法履行。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收据、房地产抵押状况信息、贷款合同、律师函、证人证言、房屋买卖居间协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。原、被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思的表示，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。
本案中，双方存在的争议焦点在于：合同应继续履行还是予以解除？本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同中并没有约定一方解除合同的条件，现被告依据法律的规定行使法定解除权，经审查，被告行使法定解除的条件尚不成就，故被告要求解除双方签订的买卖合同，本院难以支持。原告现申请的贷款也已获得审批，被告只需还清贷款注销在其房屋上的抵押即可办理房屋过户手续，因此，双方应按原约定继续履行合同。鉴于本案纠纷的产生，导致合同约定的履行义务时间均已逾期，本院对履行义务的时间予以调整。
关于原告诉请要求被告支付迟延交房补偿金的诉讼请求，因双方在买卖合同及补充条款中对交房时间均有明确的约定，被告至今未交付房屋，已违约，理应按双方的约定补偿原告2,000元；至于原告要求被告赔偿因迟延交房遭受的损失的诉讼请求，因双方对迟延交房已约定了补偿金，且被告方在订立合同时对其违反合同可能造成的该部分损失是无法预见的，因此，对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：
裁判结果
一、原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙与被告（反诉原告）项某某、周某某于2009年4月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）项某某、周某某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙迟延交房补偿金2,000元；
三、被告（反诉原告）项某某、周某某于本判决生效之日起二十日内办理座落于上海市松江区某镇某路某弄某号某室房屋的抵押登记注销手续；
四、被告（反诉原告）项某某、周某某于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙将座落于上海市松江区某镇某路某弄某号某室房屋过户至原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙名下；
五、原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙于本判决生效之日起四十日内偿付被告（反诉原告）项某某、周某某房款779,000元；
六、被告（反诉原告）项某某、周某某于本判决生效之日起五十日内将座落于上海市松江区某镇某路某弄某号某室的房屋交付给原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙；
七、驳回原告（反诉被告）韦某、王甲、王乙的其余诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）项某某、周某某的全部反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13,636元，减半收取6,818元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费6,858元，由原告韦某、王甲、王乙负担25元（已付），被告项某某、周某某负担6,833元(已付80元，余款6,753元于本判决书生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判人员
代理审判员蔡珺
裁判日期
二ＯＯ九年十二月十四日
书记员
书记员张英杰