【北京房产律师】房屋买卖合同违约要求赔偿违约金案例，本案是典型的被告违约案例相当于原告购买了被告的房屋因为被告的原因导致合同无法继续履行，但是继续通过诉讼要求继续履行合同必须支付全款所以原告没有那么多资金。故只能要求解除合同并请求法院判决被告支付违约损失。向这种情况法院一般会支持非违约方的损失。而本案中法院支持了原告的诉讼请求，故本案原告胜诉。现在我将案例放在供大家参考。
审理经过
原告佟丽伟与被告李大未及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日出具（2015）西民初字第31766号民事判决书，李大未于2016年10月4日死亡，李大未的继承人李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩不服提起上诉。北京市第二中级人民法院以（2016）京02民终10048号民事裁定书，撤回原判决，发回重审。原告佟丽伟与被告李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佟丽伟的委托诉讼代理人郝旭东、李欣与被告李平均、李国臣、李秀琴及该三人与李芳、李彬、李岩的委托诉讼代理人苗宏玲、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告佟丽伟诉称：原告通过第三人居间介绍购买被告位于北京市西城区xx街xx号院xx号楼xx门xx号的房屋，原告于2014年3月30日与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于当日交付定金20万元。后被告反悔，不予出卖房屋。现根据西城法院（2015）西民初字第12578号民事判决书的内容，被告只享有涉案房屋的五分之三产权，据此，因被告原因，原告购房目的无法实现，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还购房定金共计400000元；3、判令被告赔偿原告承担的居间服务中介费损失56916元；4、诉讼费由被告负担。
被告辩称
被告李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩辩称：一、六被告不同意卖房。因涉案房屋本身就是李大未与六被告的共有房产，李大未出售房屋并未取得六被告的同意，且李大未已经去世，不存在尊重老人卖房意愿的问题。另外，涉案房屋买卖合同既未签订网签，也未实际履行，涉案房屋在李大未生前及其去世后一直在六被告手中，六被告也需要自行使用房屋。二、原告佟丽伟及第三人我爱我家公司工作人员相互勾结，以“订立房屋买卖合同”为名，制造陷阱，专门坑害老年人，以获取“双倍违约金”的形式非法牟利。客观事实已充分证明这一点，故六被告要求解除佟丽伟与李大未在我爱我家公司工作人员主导下订立的房屋买卖合同。三、李大未是一个身患多种疾病，包括脑梗、脑萎缩疾病在内的85岁老人，基于佟丽伟与我爱我家公司工作人员的过错行为，导致本案纠纷，各自损失自理。佟丽伟无视自身过错，继续提出赔偿要求，应向我爱我家公司提出。四、诉讼费由佟丽伟和我爱我家公司负担。事实及理由：坐落于北京市西城区xx街xx号院xx门xx号的涉案二居室房屋，系李大未与六被告的共有房产。六被告对李大未与佟丽伟及案外人侯xx在我爱我家公司工作人员主导下签订的“一买一卖”的捆绑式房屋买卖合同一直不知情，佟丽伟以及我爱我家公司工作人员在明知李大未丧偶，且有子女，也明知李大未85岁高龄，行动能力和辨认能力均受限的情况下，从未通知涉案房屋共有人，即李大未的子女、孙子女，也就是本案的六被告知悉和到场，六被告系通过西城法院的传票看到了坑害李大未所谓的《终止告知书》后才获知此事的，六被告提出质疑并提起要求确认房屋买卖合同无效的维权诉讼，但法院草率判决合同有效，六被告从尊重老人的意愿出发，未在提起上诉。佟丽伟以及第三人的工作人员在整个房屋买卖过程中存在严重过错，表现如下：1、第三人从事房屋买卖中介服务，依法需要审查房屋权属状况以及配偶同意卖房的签字手续，如配偶死亡，需要共有人同意卖房的签字手续，但第三人没有履行此项手续，也未通知李大未的子女知悉到场，便主持佟丽伟与李大未匆忙签订房屋买卖合同，属于严重违规。同时，佟丽伟对涉案房屋情况以及卖房人资格也负有“注意义务”，原告未依法履行注意义务，也存在过错。2、李大未并未实际收到20万元的定金，李大未在定金手续的签字也是空签，根本没有见到一分钱，要求原告出具20万元现金存折的记录。3、据李大未说，双方签订房屋买卖合同后，原告的父亲在楼外遛弯时几次向被告说起过他女儿“房子买不起了，”“房子不想买了”。原告担心会承担违约责任，所以，她与第三人工作人员崔某相互勾结、精心设局，由崔某一个人拿着打印好的《终止告知书》到被告家说：“佟丽伟现在买房有困难，房子咱们不卖给佟丽伟了。我给您卖给别人，您给签个字。”被告年迈体衰，老眼昏花，加之患有脑梗、脑萎缩，出于善良和信任，也没看内容就给崔某签了字。很明显，如果崔某未采取欺骗的手段，如实的释明了违约后果，李大未能不考虑七八十万的违约后果而随意签字吗？这是一个依《民诉法》和《证据规则》规定不需要举证证明的常识问题，明眼人都看得出来。4、在原一审诉讼中，李大未反复要求佟丽伟和第三人出示《终止告知书》原件，但原告和第三人都极力回避，至今也未提供，六被告继续要求佟丽伟及第三人出具该证据原件。5、制作《终止告知书》和到家让李大未在《终止告知书》上签字的是第三人工作人员崔某，六被告要求崔某出具资质证书。6、在原一审法院判决合同有效的情况下，当时六被告也出于对老人的尊重也同意李大未卖房的情况下，原告仍执意要求解除合同，执意要求支付双倍违约金及中介费损失。由此可以看出，原告是真买房还是假买房。
第三人我爱我家公司辩称：签订合同时，李大未属于一买一卖，李大未准备出售涉案房屋后再购买案外人侯xx的房屋。由于侯xx的房子不满五年，要交税费，李大未提出满五年后再办理过户。到了约定的过户日期，我司约了原告、李大未和侯xx来办过户。当天李大未本人没来，李大未的杨姓孙子和另外一个人来的，说房子不卖了。由于我方收的20万元定金已给侯xx，李大未说他们一分钱没收到房子不卖了，让原告和侯xx解决。当时我方对此提出异议，告诉他口头说不卖不行，要让被告本人签说明或者把事情说清，他孙子说李大未来不了，我司员工就专程来到李大未家，向李大未释明，李大未本人在《终止告知书》上签了字，后来原告就起诉了。由于原告的起诉不针对第三人，故我公司对此不发表意见，服从法院判决。
本院查明
经审理查明：案外人魏xx与李大未为夫妻关系，二人生育四名子女，分别为李平均、李国臣、李秀琴和李xx。李xx于2002年6月28日死亡，其共生育子女三名，分别为李芳、李彬和李岩。魏xx于2003年10月30日死亡，生前未留有遗嘱。北京市西城区xx街xx号院内xx号楼xx门xx号房屋所有权于1994年4月1日登记在被告名下。
2014年3月30日，原告与李大未在第三人的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：E09148857），合同约定：李大未（出卖人）将北京市西城区（原宣武区）xx街xx号院内xx号楼xx门xx号房屋（建筑面积共54.28平方米）出售给原告（买受人）。该房屋所有权证证号为优宣字第XXXX号，房屋成交价格为248万元，买受人向出卖人支付定金20万元。定金支付方式为直接给付给出卖人（见合同第四条（二）第1条）……关于权属转移登记，双方做如下约定：（见合同第十条）：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。当日，李大未为原告出具了《定金收据》，内容如下：“今收到买受方佟丽伟购买宣武区xx街xx号院内xx号楼xx门xx房屋定金人民币200000元整（大写：贰拾万元整）。以此为证。收款人：李大未收款日期：2014、3、30。”
2014年3月31日，佟丽伟向我爱我家公司及北京xx投资担保有限公司交纳各项居间服务费用共计56916元。
2015年2月3日李大未在《终止告知书》声明人处签字，内容如下：“本人：李大未（身份证号×××）因单方面原因终止与买方佟丽伟（身份证号×××）在我爱我家签署的合同号为E09148857的买卖合同，房屋地址：（宣武区xx街xx号院内xx号楼xx门xx号的房屋）。声明人：李大未日期：2015、2月3号。”
2015年3月12日，原告以房屋买卖合同纠纷为案由向本院提起诉讼，后变更要求解除涉案合同。后原告于2015年9月28日，撤回该次起诉。
本院认为
李平均、李国臣、李秀琴、（李大未之孙子女）李芳、李彬、李岩在上述案件审理期间将李大未诉至本院。2015年7月3日，本院对李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩诉被告李大未继承纠纷一案作出判决，认为：涉案房屋是被告与被继承人魏xx的共同财产，魏xx的法定继承人有权对其遗产继承，鉴于魏xx之子李xx先于其死亡，李xx应继承的份额由其子女代位继承。据此判决如下：北京市西城区xx街xx号院内xx号楼xx门xx号房屋由李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩以及李大未共同所有，其中李平均、李国臣、李秀琴分别享有十分之一的产权份额，李芳、李彬、李岩分别享有三十分之一的产权份额，李大未享有五分之三的产权份额。该判决已发生法律效力。
裁判结果
2015年9月28日，原告再次起诉李大未，1、要求解除双方签署的涉案合同，2、判令李大未双倍返还购房定金共计400000元；3、判令李大未赔偿原告承担的居间服务中介费损失56916元；4、诉讼费由李大未负担。
在上述案件审理过程中，李平均、李国臣、李秀琴将佟丽伟和李大未作为被告，要求确认被告李大未与佟丽伟于2014年3月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并要求佟丽伟承担损失及诉讼费用。本院于2015年12月11日出具（2015）西民初字第33292号民事判决，其中载明：“……本院认为：……原告以被告李大未未经其他共有人同意擅自与被告佟丽伟签订房屋买卖合同，构成无权处分，且被告佟丽伟存在严重过错、不属于善意为由，要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告佟丽伟赔偿（2015）西民初字第12578号民事案件的诉讼费损失的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持……”，驳回李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩的诉讼请求。该判决已经生效。
对于2015年9月28日原告再次起诉李大未及第三人我爱我家公司房屋买卖合同纠纷案件，本院于2016年7月7日出具（2015）西民初字第31766号民事判决，判令：“一、解除原告佟丽伟与被告李大未于二〇一四年三月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：E09148857）二、被告李大未于本判决生效后十日内双倍返还原告佟丽伟定金即四十万元。三、被告李大未于本判决生效后十日内赔付原告佟丽伟的居间服务费损失五万六千九百一十六元。”李大未于2016年10月4日死亡，李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩作为上诉人，不服上述一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院认为李大未的继承人对其遗产进行继承，有可能导致本案事实及法律关系的变化，故撤销本院（2015）西民初字第31766号民事判决，发回重审。
另查，一、庭审中，佟丽伟提交欠条一张，证明2014年3月30日，支付给李大未现金20000元，书写了欠李大未18万元的欠条，并于支付剩余18万元定金后收回欠条；同时佟丽伟为证明交付定金中其18万元的资金来源，提交了其名下北京农商银行定期存单及其母徐淑兰名下北京农商银行取款回单、中国工商银行销户明细。六被告对于欠条不认可，称李大未从未见过；对于徐淑兰的北京农商银行凭条认可，但对于佟丽伟的北京农商银行的存单以及徐淑兰的中国工商银行凭证证明目的不认可。第三人我爱我家公司对上述证据真实性均予以认可。
二、庭审中，六被告提交定金收据两张，证明李大未曾签订过一张定金收条，但该收条是在我爱我家公司让李大未签订一堆文件中的一份，但并未收到20万元的款项；被告提交的定金收据中一张收款人为侯xx，内容为：“今收到买受方李大未购买丰台区太平桥xx号楼xx层xx，房屋定金人民币200000元整（大写：贰拾万元整）。以此为证”，并在该收据下签有“证明人：崔某”。佟丽伟认为真实性无法核实，但认为能够证明原告将20万元定金交付给了李大未，其又将定金交付给侯xx的情况。
三、庭审中，我爱我家公司申请本案房屋买卖交易的经办人崔某出庭作证，证明定金交付情况、原告与李大未及李大未给下家售房人侯xx打欠条，以及李大未的孙子（杨姓）表示不同意出售涉案房屋后其与该杨姓人员一同找到李大未签写《终止告知书》的情况。原告佟丽伟及第三人认可证人证言的真实性，六被告不认可证人证言的真实性。
经本院询问，被告李秀琴认可杨xx是其儿子，是李大未的外孙，但称系因原告称不买李大未房屋后，杨xx才告知我爱我家公司不出售涉案房屋，且由我爱我家公司工作人员崔某自行打印文件与杨xx一同到李大未处，李大未在不知文件内容的情形下签写《终止告知书》。
本院认为，依法成立的合同受法律的保护。原告与李大未通过第三人居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：E09148857）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同真实有效。因涉案房屋原系李大未与其妻魏xx的共同财产，魏xx去世后，魏xx遗产份额应由李大未及六被告共同继承。李大未在于佟丽伟订立房屋买卖合同时，涉案房屋并未办理继承，共有人及其份额尚未确认，李大未在未经其他法定继承人的同意擅自与佟丽签订房屋买卖合同，故李大未属于无权处分涉案房屋。2015年李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩在通过诉讼继承李大未之配偶魏xx就涉案房屋的遗产份额后，就李大未与佟丽伟所签房屋买卖合同亦提起确认无效之诉，但因当事人一方出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持，故已被本院生效判决驳回该诉讼请求。
因当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。就李大未是否实际签订《终止告知书》一节，本院认为，虽各方当事人未能提交《终止告知书》的原件，但佟丽伟提交了《终止告知书》复印件，六被告在答辩意见中亦明确李大未不知上述材料内容情况下签字的陈述，以及证人崔某以及被告李秀琴均称系李大未的外孙杨xx代李大未告知中介公司涉案房屋不予出售的情况下，崔某与杨xx共同在场时李大未签写的《终止告知书》的表述，足以形成李大未在家属陪同下签字确认《终止告知书》的证据链条。六被告提出李大未签订《终止告知书》时对其中内容并不知情，且李大未因年迈多病辨识能力存在问题，同时存在崔某采取欺骗手段让李大未签订上述《终止告知书》的情形，但未提交证据予以佐证，本院对六被告的该项答辩意见不予采纳。对于六被告抗辩称佟丽伟父亲多次口头告知李大未说佟丽伟“房子买不起了”、“房子不想买了”的情况，佟丽伟未予认可，六被告亦未提交证据予以证明其抗辩意见，故本院对该项意见不予采纳。李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩通过继承诉讼与李大未对涉案房屋按份共有;李大未去世后，六被告又是李大未遗产具有继承利益的主体，故六被告在未提出放弃继承李大未遗产的情况下，应当负有清偿李大未的债务义务。诉讼过程中，六被告一致表示不同意出售涉案房屋，即物权无法产生变动的情况下，原告购买涉案房屋的合同目的亦无法实现，其要求解除合同并判令六被告承担违约责任，具有合同和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求判令被告双倍返还购房定金共计40万元之诉讼请求，由于六被告坚决否认曾经收取到原告的20万元购买定金，故首先应澄清原告是否向李大未支付过20万元购房定金。
就此问题，原告已提交了涉案合同和由李大未签收的收条、取款凭证及欠条，并说明原告在签订合同当日支付20000元，并于2014年5月1日前支付剩余180000元的情况。六被告虽然对李大未收取上述200000元定金不予认可，但六被告提交的收款人为“侯xx”的定金收据载明李大未向案外人侯xx支付了200000元的定金，该项证据与我爱我家公司经办人崔某所述李大未出售涉案房屋给佟丽伟，同时购买侯xx房屋的情况相印证，在此情况下，六被告具有提交证据证明其抗辩意见的责任，但六被告未提交证据予以佐证，应当承担举证不能的责任，本院有理由认为，佟丽伟将200000元定金支付李大未后，李大未将该定金给付侯xx用于给付其所购房屋之定金，故对六被告的主张李大未未收到定金的抗辩意见不予采纳。
依照相关法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李大未作为收取定金一方明确表示因单方原因终止与佟丽伟之间的房屋买卖合同，本案六被告亦明确表示不同意出售涉案房屋，现原告要求六被告向其双倍退还定金即四十万元，于法有据，本院对此予以支持。
有关原告要求判令六被告赔偿原告承担的居间服务中介费损失56916元之诉讼请求，依照相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于李大未未按照合同履行过户手续且已去世，六被告亦明确表示不同意出售涉案房屋，现原告要求六被告赔偿原告为此造成的居间服务费损失，符合相关法律规定，本院对此予以支持。对于六被告主张原告未尽到注意义务存在过错之情形，因“注意义务”为侵权法中的相关概念且应由法律明确规定，结合六被告所提出原告应对房屋权属状况以及卖房人资格进行“注意”的内容分析，六被告所主张应系购买人在签订合同时的基本审查义务。因双方于2014年3月签订买卖合同时，涉案房屋登记于李大未名下，且未显示存在共有权人，故应当认为佟丽伟尽到了基本的审查义务。另，结合六被告于2015年7月方通过诉讼确认取得涉案房屋产权的相应份额的情况，本院对于六被告的该项抗辩意见不予支持。对于六被告主张第三人我爱我家公司在房屋买卖过程中存在严重过错，造成的损害后果承担相应的法律责任之抗辩理由，由于本案案由为房屋买卖合同纠纷，而非居间服务合同纠纷，六被告所述的上述意见与本案不属同一法律关系，本院对此不予处理，可另案以居间合同纠纷之诉向第三人主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告佟丽伟与李大未于二〇一四年三月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：E09148857）。
二、被告李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩于本判决生效后十日内双倍返还原告佟丽伟定金即四十万元。
三、被告李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩于本判决生效后十日内赔付原告佟丽伟的居间服务费损失五万六千九百一十六元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千一百四十元，由李平均、李国臣、李秀琴、李芳、李彬、李岩负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判长徐澜涛
人民陪审员李晓辉
人民陪审员李育梅
裁判日期
二〇一七年九月二十七日
书记员
书记员郭莹莹