【北京知名房产律师】名为租赁实为借贷的房屋租赁合同纠纷案例，本案原告是按照合同无效的案由进行的起诉。原被告签订了30年租约的租赁合同（根据法律规定一般只支持20年），但是经过多次审理发现原被告见不是租赁关系，而是借贷关系。租赁只是一个理由，故原告到法院起诉要求确认合同无效，一般来说合同不是相应目的可以去法院起诉无效，故法院支持了原告的诉讼请求
原告诉称
郭永东诉称，2013年4月30日，我和杨宏利签订了《房屋租赁协议书》，约定杨宏利将位于海淀区清河宝盛里观景园×-×-101号房屋，以38万元的价格租给我，租期三十年。我一次性付清租金后，杨宏利至今未将房屋交付给我使用。杨宏利因民间借贷纠纷和房屋买卖合同纠纷，多次与我和其他人发生诉讼纠纷，但杨宏利一直不出面解决，故依法提起诉讼。现我起诉要求解除与杨宏利签订的《房屋租赁协议书》；要求杨宏利返还我租金38万元并按照每日万分之一点七五的标准计算自2013年4月30日起至2015年4月29日止的利息4.85万元；诉讼费由杨宏利负担。
被告辩称
杨宏利辩称，我和郭永东之间实为借贷关系，签订租赁合同只是为了保障借款偿还，是对借款的一个担保，即如果我偿还不了38万元，就将房屋出租给郭永东。双方签订的租赁合同实际没有履行，我也已经将38万元都还给郭永东了。此外，双方之间还有房屋买卖合同纠纷，我认为应当等房屋买卖合同纠纷解决完毕之后，才能计算双方互负债权债务的情况。现不同意郭永东的全部诉讼请求。
本院查明
经审理查明，2013年4月30日，郭永东（乙方）与杨宏利（甲方）签订《房屋租赁协议书》（以下简称《租赁协议》），约定甲方将其所在位于清河宝盛里观景园×-×-101的房屋（以下简称101号房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月30日到2043年5月15日止；租限三十年，一次性付款三十八万元；乙方及时清付所使用的水、电、煤气等费用；乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，一切损失由乙方来承担。合同签订后，郭永东支付杨宏利38万元，杨宏利向郭永东出具《收条》一张，内容为"本人杨宏利收到郭永东现金人民币叁拾捌万元整租房款。收款人：杨宏利，2013年4月30日。"后杨宏利至今未将101号房屋交付郭永东使用。
庭审中，郭永东以杨宏利未向其交付房屋，合同目的无法实现为由，主张解除双方《租赁协议》并要求退还租金。杨宏利则主张双方实为借贷关系，且38万元款项均已退还。为此，杨宏利向本院提交了中国工商银行网上银行电子回单10张，显示杨宏利向郭永东转账情况，分别为2013年3月1日转账40000元、2013年4月10日转账150000元、2013年5月14日转账24500元、2013年5月21日转账60000元、2013年6月20日转账17000元、2013年7月17日转账100000元、2013年7月22日转账100000元、2013年9月17日转账100000元、2013年9月29日转账150000元、2013年10月19日转账150000元，以上合计89.15万元。杨宏利表示上述转账中包含了退还郭永东的38万元，但未述明上述哪一笔转账用于退还38万元。对此，郭永东陈述杨宏利自2012年起陆续向其借款，双方曾于2014年经法院调解，对借款事宜达成调解协议，表示杨宏利提交的上述10张银行电子回单在双方借贷纠纷案件中均已出示，与本案双方租赁合同纠纷无关。为此，郭永东向本院提交了（2014）海民初字第566号民事调解书一份，显示双方当事人就37.3万元借款一事，达成调解。郭永东另申请本院调取了上述借贷纠纷案件的卷宗材料，显示杨宏利在双方借贷纠纷案件中亦将上述10张银行电子回单作为证据进行提交。后虽经本院询问及释明，杨宏利未能就其在本案中提交相同证据一节作出合理解释。另查，郭永东曾于2014年12月以房屋买卖合同纠纷起诉杨宏利，要求确认与杨宏利之间的《房屋买卖合同》有效，后北京市石景山区人民法院经审理支持了郭永东的诉讼请求。本案中，杨宏利主张上述房屋买卖合同纠纷中，双方亦实为借贷关系，并主张双方现仍有房屋买卖合同纠纷尚在诉讼中，本案所涉38万元应待双方全部诉讼结束后统一结算。郭永东则表示杨宏利的上述主张与本案无关。
另，双方当事人均认可101号房屋承租人为杨宏利父亲杨×1，杨宏利未能就其享有出租房屋权利的事实向本院提交相应证据。经本院释明，郭永东坚持主张双方合同有效。
上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁协议》、收条、中国工商银行网上银行电子回单、（2014）海民初字第566号民事调解书、（2014）海民初字第566号案件卷宗材料、（2014）石民初字第4697号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，杨宏利主张双方实为借贷关系，但未能就此向本院提交相应证据，且郭永东提交的《租赁协议》中约定了承租方和出租方的权利义务，《收条》中亦写明了杨宏利所收取款项的性质为租房款，故本院对杨宏利的抗辩不予采信，并认定双方之间为房屋租赁合同法律关系。现双方当事人确认101号房屋承租人系杨宏利父亲杨×1，杨宏利未提交证据证实其享有出租房屋的权利，故杨宏利无权作为出租人对外出租101号房屋，其与郭永东签订的《租赁协议》应属无效，本院对郭永东要求解除《租赁协议》的诉讼请求不予支持。根据法律规定，合同被确认无效的，双方当事人应当相互返还。双方签订《租赁协议》后，郭永东未实际使用房屋，故杨宏利应将租金全部退还，本院对郭永东要求退还租金的诉讼请求予以支持。郭永东另向杨宏利主张逾期利息，无相应法律依据，本院对此不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、郭永东与杨宏利于二〇一三年四月三十日签订的《房屋租赁协议书》无效；
二、杨宏利于本判决生效后七日内退还郭永东租金人民币三十八万元；
三、驳回郭永东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千七百二十六元，由杨宏利负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判长刘雪琳
人民陪审员贾玉英
人民陪审员宋秀珍
裁判日期
二〇一五年十月二十二日
书记员
书记员赵鸣鸣