北京房屋租赁律师：本案涉及到了房屋租赁合同纠纷，案件的焦点问题有二：一是租赁期届满后，承租人对房屋的继续占有使用；二是承租人在租赁期间的装潢是否可以主张合同相对人予以适当赔偿。原被告双方签订了房屋租赁合同，合同期1年，从2015年4月1日至2016年3月31日，在合同期间内，被告对涉案房屋进行了装修。此外，被告在合同到期后，没有腾退房屋，而是使用房屋至2016年11月4日，故原告诉至法院，主张被告支付实际占用涉案房屋的使用费并承担相应的违约责任。
对于租期届满后，承租人继续占用房屋的问题，《合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原告主张被告按照原租赁合同支付房屋占用使用费的请求得到了法院的支持；对于装修的补偿问题，法院认为原告在合同中作出“大房东签字甲方必须给乙方续租，涨房租大家涨一起涨”的约定容易使被告误判，所以在装修的问题上有一定的过错；被告则在未书面续约的情况下，即大量投入装修、加盟等费用，也有过错，所以双方需要按照一定比例承担由此造成的损失。房屋租赁纠纷复杂多样，在租赁市场巨大的今天值得我们注意。
王某与马XX麦等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
（2017）京0105民初46263号
原告（反诉被告）王某，女，1979年1月17日出生，汉族，住北京市石景山区。
被告（反诉原告）马XX海，男，1985年9月4日出生，撒拉族。
审理经过
原告（反诉被告）王某（以下称姓名）与被告（反诉原告）马XX海（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
王某向本院提出诉讼请求：1、判令马XX海支付王某2016年4月1日至2016年11月4日期间的房屋占有使用费215013元。2、判令马XX海赔偿王某违约金损失3万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：王某与马XX海签订《饭店出租合同》，约定王某将座落于北京市XX区X号楼约XXX平米建筑面积的房屋以36万元／年的价格出租给马XX海使用，合同期限为2015年4月1日至2016年3月31日。合同履行期间，马XX海与马某共同经营上述房屋，但房租仅支付至2016年3月31日。2016年11月4日，马XX海才将上述房屋腾空完毕但却拒绝向王某支付2016年4月1日至2016年11月4日的使用费。合同约定的房屋使用费是36万元一年，折合每天986.3元，马XX海从4月1日到11月4日共计占用房屋218天，合计为215013元。另外马XX海于2016年11月4日将上述房屋钥匙及税控机，没用完的发票，交税的农商卡存折，发票专用章，燃气水电等费用交于(2016)京0105民初25955号案件的原告索某手中。我和上一手出租人索某之间的(2016)京0105民初25955号纠纷案件，法院判决我向索某支付违约金3万元，我认为这是由于马XX海不腾退房屋造成的，虽然我们的合同没有约定违约金，但我要求马XX海赔偿违约金损失3万元。
被告辩称
马XX海辩称：不同意王某的诉讼请求。王某收取了马XX海的押金6万元，没有退还。原被告9月1日签订租赁合同，合同到期还有半年时，王某向马XX海承诺，其可以与大房东签订租赁合同，所以马XX海做好了长期租赁的准备，并按照长期租赁进行装修。王某没有跟马XX海说过索某不同意续约，她一直说正在跟索某协调。最后王某没有和索某成功续约，索某起诉了王某，也起诉了马XX海。我们在接到法院通知后，知道王某和索某续约无望，就把钥匙交给了索某，搬走了。王某主张的违约金在上一案件中，是整个房屋包括二层部分的违约金，不仅是马XX海使用的一层。房屋租赁合同是与马XX海签订的，加盟合同也是马XX海签订的，本案与马某没有关系，马某是马XX海的哥哥，只是到店里指导马XX海的经营。
马XX海向本院提出反诉请求：1、判令王某返还马XX海交纳的房屋押金6万元。2、判令王某向马XX海赔偿房屋装修损失35万元。3、判令王某向马XX海赔偿加盟费20万元、加盟费保证金5万元。事实和理由：马XX海、王某于2015年9月1日签订《饭店出租合同》，租赁了王某承租的位于北京市XX区X号楼约XXX平方米的底商一套，年租金36万元，合同期限自2015年9月1日至2016年3月31日；合同签订后，马XX海向王某缴纳了房屋押金6万元，合同期内的全部房租18万元，共计24万元。当时王某承诺到期后可以续签，为此马XX海雇人对店内店外按照其加盟的XXX兰州牛肉拉面品牌加盟店的装修要求，进行了整体装修花费60万元、加盟费和加盟费押金25万元。合同即将到期前，马XX海多次提醒王某续签房屋租赁合同，王某推脱出租的二层商铺房租还没有收上，等收上后再找大房东统一续签合同。因马XX海无法和房屋所有权人取得联系，也无法直接向房屋所有权人支付房租，故一直等待王某协调好了后统一续签。但最终结局是王某经过几个月的协调和房屋所有权人闹翻，不再续签，直接导致马XX海无法再继续承租上述房屋。王某的行为给马XX海带来巨大经济损失，房屋刚装修使用了一年多，就被迫搬离，且加盟“XXX牛肉拉面”品牌的加盟费和保证金因更换租赁房屋地址无法继续使用，直接损失60万元。
王某对马XX海的反诉辩称：确实收了6万元押金，同意折抵房屋使用费。装修的事与王某无关，马XX海知道我们的合同是2016年4月到期，做生意都是有风险的，不是我让他去装修的。王某没有向马XX海承诺过到期之后续约，我们在补充协议上写的很清楚，如果大房东跟我续约，我跟马XX海续约。马XX海很清楚这是有风险的，在这种情况下，他选择加盟、装修，与王某无关。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
2008年3月5日，索某与北京XXXX地产有限公司（以下称XX公司）签订《房屋租赁合同》，约定：索某从XX公司租赁北京市XX区X号楼（以下称X号楼）商业用房，建筑面积786.71平米，租期至2013年3月14日止。2013年3月15日，索某与XX公司签订《房屋租赁合同》续约2年。2015年3月，索某与XX公司再次签订《房屋租赁合同》，约定：延长租期至2018年3月31日止。
索某将承租房屋中的182平米自用经营XX包子，其余部分对外转租。2009年11月25日，索某与唐某签订《绣菊食坊转租合同》，约定：索某将7号楼北侧建筑面积约600平米的绣菊食坊营业用房及北侧102平米临时用房租给唐某，房租每年50万元。2011年4月23日，索某与彭某签订《绣菊食坊房屋租赁合同补充协议》，约定：将承租方变更为唐某姐夫彭某，索某同意彭某增加一个新的合伙人黄X锋共同经营绣菊食坊。2012年3月10日，索某、彭某、黄X锋签订《绣菊食坊房屋租赁合同补充协议二》，约定：《绣菊食坊房屋租赁合同补充协议》合同主体变更为黄X锋独立向索某承担，合同租赁期限延长2年至2015年3月15日，每年租金增加到60万元；索某同意黄X锋引进XX幼儿英语教育共同经营二楼。
2015年3月15日，索某（甲方）与黄X锋（乙方）签订《绣菊食坊房屋租赁合同》，约定：2012年3月10日甲方与彭某、黄X锋三方共同签订绣菊食坊房屋租赁合同，自2012年3月15日至2015年3月15日该房屋租赁主体变更为黄X锋，现合同期满，由于绣菊园7号楼面临社区改造重新翻建，双方协商签订协议如下：租赁合同期限1年，自2015年3月15日至2016年3月14日止，延续原合同条款不变；风险抵押金10万元；合同到期后无条件给产权单位腾退房屋，如不能按规定时间腾退，甲方将按原租金的2倍120万元按日收取乙方房租。
2015年3月15日，黄X锋与萧某签订《房屋出租合同》，约定：黄X锋将7号楼二楼的房屋出租给萧某，租期1年，至2016年3月14日，年租金34万元。
2015年9月1日，黄X锋的妻子王某（甲方）与马XX海（乙方）签订《饭店出租合同》，约定：甲方将7号楼一楼建筑面积约280平米的房屋出租给乙方，合同期1年，从2015年4月1日至2016年3月31日；年租金36万元，风险抵押金6万元；乙方经营不善可转让，甲方在经营期内提供工商税务等一切证照供乙方使用；大房东签字甲方必须给乙方续租，涨房租大家涨一起涨。
合同签订后，马XX海向王某缴纳了押金6万元，合同期内的全部房租18万元，共计24万元。
后黄X锋、王某未能与索某续约，索某于2016年5月19日在我院起诉黄X锋、王某、马某，要求返还房屋、返还税控机、存折、发票专用章等物品、赔偿损失并支付违约金。在该案审理过程中，为减少损失我院要求各方及时进行房屋交接。马某、马XX海于2016年11月4日将马XX海从王某处承租的房屋交还了索某，结清了水电费用，并于此后将税控机、存折、发票专用章等物品返还了索某。萧某于2016年11月5日将二楼的房屋钥匙交还索某，并结清了水电费。此后索某撤回了要求返还房屋、返还税控机、存折、发票专用章等物品的诉讼请求，并撤回了对马某的起诉。
该案经我院审理于2017年5月4日作出(2016)京0105民初25955号民事判决书。索某不服提起上诉，二审于2017年7月26日以（2017）京03民终8559号民事判决书判决：黄X锋、王某向索某支付房屋使用费30万元（法院酌定为40万元再扣除押金10万元）、违约金3万元。
马XX海提交装修合同、装修费收据、特许加盟经营合同、加盟费收据、银行账户转账交易明细，证明其投入损失情况。
王某称，在2016年3月14日索某和黄X锋的合同到期前一个星期，我们和马XX海、马某一起吃饭时，我们就跟他们说了，合同快到期了，索某不再租给我们，让马XX海直接去找索某协商续约。马XX海和索某谈崩了。索某的店就在马XX海的店隔壁，索某每天都去，马XX海不可能不知道此事。我们和二楼租户萧某已协商解决，因为他们没有及时交钥匙，所以从他们押金里扣了1.5万元。
马XX海称，马XX海和索某之间没有联系，不知道索某的联系方式，无法和索某接触。
本院认为
本院认为，原被告签订的出租合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。马XX海的房租支付至2016年3月31日，但实际使用房屋至2016年11月4日，理应支付在此期间的房屋使用费，王某要求马XX海按照双方合同约定的房租标准支付房屋使用费215013元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。(2016)京0105民初25955号案件判决黄X锋、王某向索某支付的违约金3万元系由于黄X锋、王某自身违约行为导致，该案经法院要求马XX海及时交还房屋减少了双方损失，王某未举证证明其在索某起诉前曾采取措施要求马XX海腾退房屋，其要求马XX海负担其违约金损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
现原被告双方合同已终止，马XX海要求王某返还押金6万元的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于马XX海要求王某赔偿装修损失35万元、加盟费20万元、加盟费保证金5万元的反诉请求，王某的配偶黄X锋在2015年3月15日与索某续约时，双方所签《绣菊食坊房屋租赁合同》明确约定：由于绣菊园7号楼面临社区改造重新翻建，合同期限1年，至2016年3月14日止，合同到期后无条件给产权单位腾退房屋，如不能按规定时间腾退，甲方将按原租金的2倍按日收取乙方房租。此类约定在双方此前合同中从未出现过，根据交易习惯和生活常识，王某、黄X锋在2015年3月续约时应当清楚，此次续约到期后再次续约的可能性极低。王某在与马XX海签约时，距离黄X锋、王某与索某的合同到期仅有7个月，根据诚信原则，王某此时应将合同到期后续约可能性极低的情况向马XX海作出说明，以免马XX海作出误判。本案中，王某未能举证证明其曾作出此类提示，相反，王某在合同中作出“大房东签字甲方必须给乙方续租，涨房租大家涨一起涨”的约定，该约定容易使马XX海作出合同到期后有可能续约的误判。王某对于马XX海的装修等损失具有一定过错，依据公平原则应承担一定的赔偿责任。马XX海未举证证明王某曾承诺可以无条件续约，相反，合同中“大房东签字甲方必须给乙方续租”的约定说明续约需经大房东同意。马XX海明知其合同租期仅7个月，在未书面续约的情况下，即大量投入装修、加盟等费用，忽视经营风险，由此造成的损失主要应由马XX海自行承担。对于王某应承担的损失赔偿数额，本院综合案情，依据公平原则，依法酌定为4万元。本院在酌定该数额时已将马XX海主张的装修损失、加盟费损失、加盟费保证金损失一并考虑在内。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告（反诉原告）马XX海于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王某支付房屋使用费二十一万五千零一十三元。
二、原告（反诉被告）王某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）马XX海退还押金六万元、支付损失赔偿款四万元。
三、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）马XX海的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费负担如下：本诉案件受理费2270元，由王某负担278元（已交纳），由马XX海负担1992元（王某已预交，马XX海于本判决生效之日起15日内支付给王某）。反诉案件受理费5200元，由马XX海负担4413元（已交纳），由王某负担787元（马XX海已预交，王某于本判决生效之日起15日内支付给马XX海）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员：宋X海
二〇一八年六月四日
书记员：姜某