北京房屋买卖律师：本案涉及到了商品房买卖过程中的根本违约问题，案件的争议点在于被告的抗辩理由是否成立：2005年11月5日，原被告双方签订了商品房预售合同，约定被告在2007年6月1日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，并于取得后的360日协助原告办理产权登记，而由于政策等原因，导致原告至今未取得涉案房屋权属证明，故原告诉至法院，主张解除合同，退还购房款和相应的利息。
本案需要我们注意的是合同解除的条件和被告的抗辩事由。合同中约定原告未在交房后360日内取得产权登记的，可以主张解除合同；此外，由于政策原因，导致房屋取得权属证明的时间未知，所以合同的目的无法实现；这两点原因均是解除合同的理由。而对于抗辩意见，则是涉及到一个时间的问题，被告未能在2007年6月1日前取得房屋的权属证明是原告无法进行转移登记的根本原因，故对于被告所述2008年7月1日后国家房屋登记政策调整致使其无法取得楼栋权属证明的抗辩，法院没有支持。
韩某某与北京XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
（2013）西民初字第17590号
原告：韩某某，女，1958年11月18日出生，汉族，无业，住北京市XX区XXX小区**号楼****号。
被告：北京XX房地产开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6号XX广场办公楼第一座16楼。
法定代表人周某某，董事长。
原告韩某某与被告北京XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原、被告于2005年11月5日就被告开发的、位于北京市xx区（现XX区）xx门外大街东侧XX城商业中心北京XX崇光百货商场（Ⅱ）4004号商品房预售事宜签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1X6XX2），约定被告应于2006年6月1日向原告交付房屋，如因被告原因导致被告未能在2007年6月1日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，原告有权主张违约责任；如因被告原因导致原告未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，被告应退还原告全部已付款并按照银行存款利率给付利息。合同签订后，原告依约支付了购房款330642元，并向被告预付了印花税款174元，房屋全款购买。但被告未能按照合同第二十条之约定在2007年6月1日之前取得涉案房屋所在楼栋权属证明，亦因被告的责任导致原告至今未能取得涉案房屋所有权证。鉴于上述事实，特诉至法院，要求判令解除双方签订的编号为Y1X6XX2的《北京市商品房预售合同》；被告退还购房款330642元、印花税款174元；被告按同期五年期银行定期存款利率支付2006年4月15日至实际给付之日止上述欠款的利息；诉讼费由被告承担。
被告辩称
原告所述签约情况、房屋坐落位置及房款数额属实。2005年11月5日，原告购买了4004号商品房并将全部房款一次性支付我公司，我公司收到了原告的购房款和印花税款。我公司认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，本案原告的解除权已经消灭。原告已经实际取得了涉案房屋，并已出租收益，并无经济损失。因2008年7月1日施行的《房屋登记办法》中对于本案情形的商铺所有权登记条件进行了限制，造成房屋管理部门没有向我们核发大产权证和小产权证，北京至今也未出台政策解决相关情形，逾期办证并非我公司原因。我公司不同意解除合同，但我公司同意原告退房，我公司可以退还购房款和印花税并承担双方合同中关于初始登记的违约责任，不同意原告的诉讼请求。
审理查明
2005年11月5日，韩某某（买受人）与XX公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1X6XX2，合同约定韩某某购买XX公司开发的XX城商业中心XX区XXX外大街东侧北京XX崇光百货商场（Ⅱ）4004号房屋，该商品房单价为每平方米22402.51元，总金额348135元，该合同第二十条关于产权登记第（一）款初始登记约定，出卖人应当在2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……；第（二）款转移登记约定，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理，（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理，（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。签订合同后，韩某某于2006年4月15日向XX公司支付购房款时，XX公司对韩某某应付购房款348135元扣减17493元，韩某某实际支付XX公司购房款330642元。韩某某另向XX公司支付有印花税174元。现XX公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，韩某某亦未取得涉案房屋的房屋所有权证书。庭审中，双方一致确认XX公司于2006年6月1日向韩某某交付了所售房屋，韩某某将房屋委托北京XX崇光百货商场经营使用至今，由北京XX崇光百货商场定期向韩某某支付房屋租金。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1X6XX2）、购房款发票、印花税收据及庭审笔录等在案佐证。
本院认为
韩某某与XX公司签订的《北京市商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。XX公司未按照合同约定取得韩某某购买房屋所在楼栋的权属证明，进而导致韩某某未能取得该房屋的所有权证书，韩某某有权依据合同约定行使解除权。结合合同履行情况及在案证据，XX公司未能在双方约定的2007年6月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明是致使韩某某无法取得转移登记的房屋所有权证的根本原因，故对于XX公司所述2008年7月1日后国家房屋登记政策调整致使其无法取得楼栋权属证明的抗辩，本院不予采纳。XX公司虽主张韩某某已丧失了商品房合同的解除权，但时至今日，XX公司仍无法在明确的期限内取得房屋所在楼栋权属证明，亦无法协助韩某某取得所购房屋所有权证，韩某某至今无法实现购买房屋取得房屋所有权的合同目的，故对于XX公司上述抗辩理由，本院不予采纳。因XX公司的违约行为导致了合同解除，XX公司应向韩某某退还购房款及代收的印花税款，故对于韩某某的该项诉讼请求，本院予以支持。现韩某某选择退房，应适用合同对退房情形的约定条款，即由XX公司向韩某某支付购房款的利息，韩某某要求XX公司支付利息的主张，存在合同依据，本院予以支持，但是合同中约定的计算利息的利率不明确，本院依据公平原则确定自XX公司收到韩某某支付的全部购房款次日起，以中国人民银行公布的同期二年期定期存款利率计算，至XX公司实际付清购房款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、解除原告韩某某与被告北京XX房地产开发有限公司二〇〇五年十一月五日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1X6XX2）。
二、被告北京XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩某某购房款三十三万零六百四十二元。
三、被告北京XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩某某印花税款一百七十四元。
四、被告北京XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩某某利息（以三十三万零六百四十二元为基数，自二〇〇六年四月十六日始，至实际付清之日止，按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算）。
五、驳回原告韩某某的其他诉讼请求。
如果被告北京XX房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千五百四十八元，由被告北京XX房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长：刘X
人民陪审员：吴X洁
人民陪审员：孙X明
二〇一三年十一月二十二日
书记员：葛X柱