北京房屋预售律师：本案涉及到了商品房预售合同的违约问题，案情较为简单，争议不大，2017年3月28日，原告与被告签订了预售合同，约定被告在2017年12月31日前向原告交付符合合同标准的商品房，但是涉案房屋所在楼栋至今未办理完竣工验收备案，不符合交付的条件，故原告诉至法院，主张被告支付逾期交房违约金。
本案中需要我们注意的问题是违约金数额的认定，虽然合同中约定了违约金的标准，但是原告主张约定的违约金过低，而法院也根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。这说明约定的违约金也不是一成不变的，存在过高过低的情况都是可以调整的。此外，由于截至审理时，房屋尚未交付使用，所以此后的逾期交房违约金原告是可以继续主张的。这也是我们在买房时需要注意的问题。
陈某某与北京XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
（2019）京0111民初7938号
原告：陈某某，女，1982年8月29日出生，土家族，住北京市XX区。
被告：北京XX房地产开发有限公司，住所地北京市XX区XX镇XXX村东南侧（XX路8号）。
法定代表人：侯某某，经理。
审理经过
原告陈某某与被告北京XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年9月1日至实际交付房屋时的逾期交房违约金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》以下简称预售合同，约定由原告购买位于北京市XX区XX镇XXX村XX科学城世界名园一期D组的房屋，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。后原告按照合同约定向被告支付了购房款，但涉案房屋因未能通过主管部门的验收，被告至今未能向原告交付涉案房屋。原告认为被告延期交房的行为已经构成违约，于2018年向北京市XX区人民法院提起诉讼，要求XX公司支付直至符合交房条件之日止的逾期交房违约金，2018年9月21日北京市XX区人民法院作出判决认为因交房时间尚不确定，故逾期交房的违约金计算至2018年8月31日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决，并判决XX公司于判决生效后10日内支付原告逾期交房违约金28441元。XX公司不服一审判决提出上诉，二审判决维持原判。现XX公司仍未向原告交付房屋，原告特起诉。
被告辩称
被告XX公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方就本案所涉及的房屋已由法院处理过，被告已经承担相应的违约责任，不应当重复承担违约责任。原、被告之间签订的合同是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定的条款执行，被告未能如期交房应当按照合同约定承担违约责任，不应当按照原告要求的数额加重被告的责任。被告未按时交房并不是因被告恶意造成，而是由于政府行政审批程序的变更导致，不能归责于被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院查明
当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同（合同编号Y2XXXXX7，约定原告向被告购买位于XX区XX镇XX村XX科学城世界名园一期D组的房屋一套，预测建筑面积148.13平方米，总价款2636713元，付款方式为首付款加商业贷款，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房。预售合同第九条交付条件约定，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积测算技术报告书；满足被告承诺的市政基础设施、公共服务和其他配套设施达到的条件；被告还应提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十条基础设施设备、公共服务和其他配套设施的承诺条款约定：2017年12月31日，供水、排水达到通水标准（中水系统除外），供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线、宽带网络交付时线路敷设到户，小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位、车库、物业服务用房达到基本使用条件。预售合同第十二条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，即双方协商变通解决，满足正常生活标准。由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰影响等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知书起30日后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意按延期交房处理，出卖人一次性赔付买受人全部房款的万分之一作为延期交房之违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
双方签订预售合同后，原告向被告支付了合同约定的全部购房款。涉案房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，被告至今未能向原告交付房屋。2018年9月21日，本院作出（2018）京0111民初14145号民事判决书，判决XX公司向陈某某支付2018年1月1日至2018年8月31日期间的逾期交房违约金28441元。XX公司对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理维持原判。诉讼中，原告认为双方合同对于逾期交房违约责任约定不合理，故要求被告按照租金标准向原告支付违约金。
本院认为
本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款对于违约金计算标准等事项做了明确约定。原告主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。原告未提供证据证明其实际遭受损失的情况，本院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑原告因被告违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。由于目前具体交房时间仍不确定，故本案逾期交房违约金计算至2019年2月28日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告北京XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某某给付逾期交房违约金21330.72元。
二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告陈某某担22元（已交纳），由被告北京XX房地产开发有限公司负担178元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员：肖X良
二〇一九年三月二十八日
书记员：杨X晴