北京房屋租赁律师：本案涉及到了解除房屋租赁合同的问题，案件的焦点在于被告主张因政府政策原因导致合同目的无法实现是否可以构成对原告主张的抗辩，原告与被告于2016年11月3日签订了房屋租赁合同。后因为房屋属于隔断房，在政府治理违法群组房的过程，于2017年6月6日被强制拆除。故原告以合同目的无法实现为由，诉至法院，主张解除房屋租赁合同，退还押金，并要求被告承担违约责任。
因为政府政策原因导致隔断房被拆除，是否属于“不可抗力”或者“情势变更”是本案值得我们注意的问题。因为一旦被认定，被告在解除合同后就不需要承担违约责任的。（根据合同法第94条和合同法司法解释二第26条规定：在不可抗力和情势变更的情况下，双方当事人均可以解除合同，同时不可以追究对方的违约责任）不过在本案中，被告作为房屋出租人，应对房屋出租政策明知并严格遵守，所以被告将502号房屋打隔断进行出租，是明知法律禁止而故意为之的情况，不能作为其免除违约责任的合理抗辩理由。
刘某与朱X光租赁合同纠纷一审民事判决书
（2017）京0108民初50210号
原告：刘某，女，1991年9月5日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：朱X光，男，1973年10月30日出生，汉族，住北京市海淀区。
审理经过
原告刘某与被告朱X光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
刘某向本院提出诉讼请求：1、判令朱X光返还租金2485元；2、判令朱X光返还押金2100元；3、判令朱X光支付违约金2100元。诉讼过程中，刘某增加诉讼请求：要求判决解除双方于2016年9月11日签订的《房屋租赁合同》；变更租金、违约金的诉讼请求：要求判令朱X光返还租金3500元；返还押金1050元。事实和理由：我和朱X光于2016年11月3日签订《房屋租赁合同》，朱X光将位于北京市XX区XXX号出租给我。2017年6月6日承租房屋被拆除，我多次和朱X光沟通未果，被迫于2017年6月9日搬走。后我要求朱X光返还剩余租金及押金，但多次索要未果，故起诉。
被告辩称
朱X光辩称，我同意解除合同。我和刘某于2016年9月11日签订了《房屋租赁合同》，将北京市XX区XXX号房屋的中餐厅隔断间出租给刘某。2017年6月6日，XX街道针对房屋出租进行整改，我就通知了刘某，双方经过协商解除了合同，均不承担违约责任。且对出租房屋进行整改是政府政策原因导致，并非我违约。2017年6月20日，刘某自行搬离了涉案房屋。经过检查，刘某租住的房屋存在部分损坏，相应维修费用应当予以扣除。
本院查明
本院经审理认定事实如下：位于北京市XX区XXX号为三室二厅结构（以下简称502号房屋），包含三个卧室、一个餐厅、一个客厅。朱X光在该房屋餐厅打隔断一间，客厅打隔断两间，并将502号房屋各卧室及隔断间分别进行出租。
2016年9月11日，刘某（乙方、承租方）与朱X光（甲方、出租方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市XX区XXX号北隔间（以下简称租赁房屋）出租给乙方，房屋租赁期自2016年9月20日至2017年11月16日，租金标准为每月1050元，房屋租金交付方式为季度付，提前叁拾日交付下季度房租；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为1050元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在七个工作日内退还乙方房屋租赁保证金；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房；否则将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，朱X光将租赁房屋交予刘某使用。刘某向朱X光支付了押金1050元，并支付房屋租金至2017年9月19日。
2017年6月6日，502号房屋内客厅、餐厅的隔断间被强制拆除。刘某向本院提交视频资料一段，显示502号房屋内隔断间被强制拆除的情况，视频显示刘某租赁的隔断间被拆除。
庭审中，刘某表示因其租住的隔断间被拆除，致使房间无法使用，故其于2017年6月10日搬离房屋，并据此要求解除双方合同，要求朱X光退还押金、剩余租金，并赔偿违约金。朱X光对此不予认可，表示刘某于2017年6月20日才搬离房屋，抗辩双方系协商解除合同，互不承担违约责任，但朱X光未就其主张的双方协商免除违约责任的事实向本院提交相应证据。朱X光抗辩政府对出租房屋进行整改并拆除隔断间系政策需要，故其不存在违约行为，并为此向本院提交了2017年3月20日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市工商行政管理局联合发布的《关于依法治理违法群组房的通告》一份，通告要求出租房主依法出租房屋，严禁违反相关限制条件出租房屋；严禁将改变房屋内部结构分割出租的房屋出租住人。
朱X光另主张刘某居住期间造成床头、衣柜损坏，应将相应维修费用在押金中扣除。刘某对朱X光的上述主张均不予认可，朱X光为此向本院提交收据一张，内容为购买床头、衣柜共计花费450元。刘某对上述收据真实性均不予认可。朱X光未举证证明刘某造成床头、衣柜损坏。
本院认为
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，刘某与朱X光签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效。依据双方合同约定，朱X光负有保证刘某在租赁期间内正常使用房屋的义务。从双方陈述及现有证据内容可以确认，刘某租赁的房屋在租期内被强制拆除，导致刘某无法正常使用租赁房屋，合同目的无法实现。现刘某要求解除双方合同，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。由刘某提交的视频资料可证明，刘某承租的隔断间于2017年6月6日即被拆除，不再具备居住条件，刘某表示自己于2017年6月10日搬离，并要求朱X光退还此后租金，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。朱X光主张刘某2017年6月20日搬离，未提交相应证据，本院不予采信。合同解除后，朱X光应退还刘某押金。朱X光其提交的收据仅可证明其购买床头、衣柜的事实，不能证明上述物品系刘某损坏。且从刘某提交的视频资料可看出，强行拆除隔断间过程中，也可能造成床头、衣柜的损坏，故本院对朱X光以上述主张为由拒绝退还押金的抗辩意见不予采信，对刘某要求退还押金的诉讼请求予以支持。朱X光未就其主张的双方协商解除合同且相互免除违约责任的事实，向本院提交相应证据，本院对朱X光的主张不予采信。朱X光作为房屋出租人，应对房屋出租政策明知并严格遵守，现朱X光将502号房屋打隔断进行出租，导致被要求整改并强行拆除隔断间，不能作为其免除违约责任的合理抗辩理由。现刘某主张的违约金，符合双方合同约定，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除刘某与朱X光于2016年9月11日签订的《房屋租赁合同》；
二、朱X光于本判决生效后7日内退还刘某押金1050元、租金3465元，并支付刘某违约金2100元，以上共计6615元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由朱X光负担，于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员：刘X琳
二〇一七年十一月二十四日
书记员：赵X鸣