北京知名房屋租赁律师：本案涉及到了房屋租赁合同到期后，承租人继续承租的问题：原告牛某某与被告赵某在2016年7月9日签订了租赁期自2016年7月15日至2017年7月14日的租赁合同，在合同中约定了一方解除合同时的提前告知义务和违约金赔偿责任。在租赁期届满后，承租人牛某某继续承租涉案房屋，赵某未予反对，并收取了租金。后赵某出卖房屋，告知牛某某腾退房屋，双方办理了交接手续。现牛某某主张赵某支付合同约定的违约金，故诉至法院。
本案值得我们注意的是定期租赁合同向不定期租赁合同的转变，《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。也就是说，在本案中，赵某以继续收取租金的行为表明了自己并无异议，牛某某与赵某的合同依然有效，但是转为不定期租赁合同。而对于不定期租赁合同，双方可以随时解除，所以原告牛某主张违约金的行为是没有法律依据的。
牛某某与赵某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
（2019）京0106民初7037号
原告（反诉被告）：牛某某，男，1976年6月23日出生，汉族，北京XX房地产评估有限公司职员，住北京市丰台区。
被告（反诉原告）：赵某，男，1973年3月30日出生，满族，无业，住北京市东城区。
审理经过
原告牛某某（反诉被告）与被告（反诉原告）赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛某某，被告（反诉原告）赵某法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告牛某某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令赵某支付牛某某违约金10000元；2.判令赵某承担诉讼费用。事实和理由：2016年7月9日，牛某某与赵某签订房屋租赁合同，承租305号房屋。双方在合同中约定：租赁期内，赵某需提前收回房屋的，或牛某某需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。租赁期满后，双方协商继续履行合同。2018年7月，双方协商将月租金调整为5000元。2018年8月7日，赵某通知牛某某因卖房终止租赁合同，8月19日，赵某通知牛某某于九月底前搬离，牛某某表示同意。2018年9月23日，双方对承租房屋进行了交接，赵某向牛某某退还了剩余租金及押金，但拒绝支付违约金。牛某某认为，牛某某向赵某支付租金并租用原房屋系双方对原租赁合同的认同，按照合同约定，赵某提前收回房屋，应当支付违约金，故牛某某为维护自身合法权益，诉至法院。
被告（反诉原告）赵某辩称
双方于2016年签订的租赁合同已经到期终止，牛某某依据该合同中的违约条款主张违约金没有法律依据，不同意牛某某的诉讼请求。
被告（反诉原告）赵某向本院提出反诉请求：1.判令牛某某赔偿赵某经济损失25383元；2.反诉费由牛某某负担担。事实与理由：2016年7月9日，赵某与牛某某签订房屋租赁合同，租期一年。到期后，双方未重新签订书面租赁合同，赵某享有随时终止双方租赁关系的权利。2018年，赵某因卖房多次与牛某某协商，希望牛某某尽快腾房，并提出多种解决方案，牛某某均未正面答复。双方最终确定交接时，赵某发现房屋和附属设施均有不同程度的污损，本着和气的态度，赵某予以容忍，但牛某某无理要求赵某支付违约金，赵某无奈提出反诉，要求牛某某赔偿赵某清洗抽油烟机费用260元、清洁马桶费用285元，清洗冰箱并更换磁条费用100元，更换水槽按压瓶费用39元，屋内清洁费150元，小区清洁费81元，全屋粉刷（立邦）3100元，更换橱柜台面2000元，修复主卧瓷砖100元，入户门孔洞修复200元，更换大衣柜3000元，更换洗衣机499元，购买遥控器20元，超期退房租金5000元，房屋闲置期租金补偿10000元，修缮房屋期间空置期损失549元。
原告（反诉被告）牛某某对被告（反诉原告）赵某的反诉答辩称：抽油烟机一直很脏，牛某某清理过两次，不同意赔偿清洁费；租房时马桶已脏，不同意赔偿清洁费；冰箱属于易坏品，赵某应当修缮维护；水槽按压瓶没有见过，不同意赔偿；屋内清洁费、小区清洁费81元，牛某某同意赔偿；全屋粉刷与牛某某无关；橱柜台面原本已碎，不同意赔偿；主卧瓷砖、入户门孔洞均与牛某某无关；大衣柜丢失一个门把手，牛某某同意赔偿100元；洗衣机甩干桶盖破损，同意赔偿135元；遥控器认可损坏；超期退房租金按整月主张不合理；牛某某找到新房后立即通知了对方，故赵某主张房屋闲置期租金以及修缮空置期损失均不认可，不同意赔偿。
本院查明
本院经审理认定事实如下：
2016年7月9日，赵某（出租人、甲方）与牛某某（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市XX区XX堡XX号院X号楼XXX，租赁期自2016年7月15日至2017年7月14日，租金标准为每月4400元；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。双方另签订《房屋交割清单》，载明交房日期为2016年7月22日。租赁期限届满后，牛某某继续承租上述房屋，未签订书面房屋租赁合同，2017年7月22日至2018年7月21日，牛某某按照原租金标准每半年向赵某支付一次租金，赵某出具收条。2018年7月15日，牛某某向赵某支付2018年7月22日至2019年元月21日房屋租金30000元，赵某出具收条。
2018年8月7日，因卖房原因，赵某通知牛某某腾退房屋。
2018年9月23日，双方办理房屋交接，赵某退还牛某某4400元房屋押金及四个月房屋租金。双方在《收回房屋记事》中载明，牛某某要求赵某支付违约金10000元，赵某不予认可；赵某认为剩余租期为三个月，如果没有诉讼的情况下，赵某可以按照牛某某的计算方式，退还四个月租金，如果有诉讼等，则该一个月房租作为争议内容；奥柯玛双桶洗衣机甩干桶弹簧盖折断，大衣柜拉手缺少，春兰遥控器坏，暂扣押金403.19元。赵某称，403.19元系剩余水电费，因物品损坏，故暂扣上述钱款，但不足以弥补赵某损失。同日，双方在《房屋交割清单》中载明：大衣柜缺拉手、遥控器坏一个、10月7日和8日两天解决拉手、遥控器、洗衣机甩干桶弹力翻盖。
庭审中，赵某提供照片及视频一组，证明房屋毁损情况，包括油烟机、马桶难以清理；墙壁上多处有血迹的蚊子印及磕碰；屋顶有油；冰箱脏污；踢脚线损坏；洗衣机盖损坏，内有残渣；大衣柜缺失把手一个；水槽按压瓶损坏；灶台台面下沉等。牛某某质证表示冰箱脏污是停电导致。踢脚线掉一款、衣柜缺一个把手、洗衣机盖损坏认可，其他不予认可。
本院认为
本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
本案中，在赵某与牛某某签订的《北京市房屋租赁合同》约定租赁期满后，牛某某继续使用租赁房屋，赵某未提出异议，双方亦未签订新的书面租赁合同，故形成不定期租赁关系，赵某有权随时解除合同。赵某在合理期限之前通知了牛某某相关事宜，故牛某某以赵某提前解除合同为由要求赵某支付违约金，于法无据，本院不予支持。
关于反诉，屋内清洁费150元、小区清洁费81元，牛某某同意赔偿，本院不持异议。双桶洗衣机甩干桶弹簧盖折断，大衣柜拉手缺少一个，遥控器坏，牛某某表示认可，赵某要求赔偿，本院予以支持，具体赔偿金额，本院参照物品购买时间、损坏状况，予以酌定。
赵某主张的清洗抽油烟机费用、清洁马桶费用、清洗冰箱并更换磁条费用、更换水槽按压瓶费用、全屋粉刷费用、更换橱柜台面费用、修复主卧瓷砖费用、入户门孔洞修复费用，未提供证据证明系牛某某非合理使用房屋导致相关装修及物品污损，双方在交接房屋时亦未对上述情形予以确认，对该部分请求，本院不予支持。赵某就前述房屋修缮事项，主张修缮空置期损失，本院不予支持。牛某某房屋租金交纳至2018年9月21日，双方于2018年9月23日进行退房交接，故牛某某应当给付赵某房屋超期房屋租金167元，赵某主张超过部分，本院不予支持。赵某行使合同解除权时，应当为牛某某留出合理期限，现赵某以牛某某拖延腾房为由主张房屋闲置期租金补偿，于法无据，本院不予支持。此外，赵某已扣牛某某403.19元，应当在其主张损失金额中予以扣除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、驳回原告（反诉被告）牛某某的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）牛某某于本判决书生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）赵某经济损失265元；
三、驳回被告（反诉原告）赵某其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由牛某某负担（已交纳）。反诉案件受理费218元，由赵某负担193元（已交纳），由牛某某负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员:张莹
二〇一九年三月二十二日
书记员:张燕
