北京著名房屋买卖律师：本案涉及到了房屋买卖过程中的借名买房和房屋性质的问题，重点在于根据证据的效力，证明“借名买房”的存在，在本案中，法院结合购房合同，房款发票、银行存折、补充协议、收据、证人证言等证据认定了“借名买房”的事实问题，但是由于房屋属于限价商品房，买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性，所以该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。“借名买房”在现实中时有发生，所涉及到的问题也是纷繁复杂，所以在买房时一定要严加防范，避免自己的利益受到损失。
马某某等与姚某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
（2014）大民初字第8953号
原告李某某，男，1959年4月7日出生。
原告马某某，女，1958年4月18日出生。
被告姚某，女，1973年5月9日出生。
审理经过
原告李某某、原告马某某与被告姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告李某某、原告马某某共同诉称：二原告的女婿姚X与被告姚某系姐弟关系。2010年，被告姚某经摇号取得北京市XX区XX镇XXXX小区X号楼XXXX号房屋的购买权；由于被告姚某无购房资金，2011年，被告姚某与二原告、二原告之女李X协商将该购房资格转让给二原告，由二原告出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此二原告支付被告姚某30000元转让费；2011年4月，二原告、李X及被告姚某共同去选房，并通过二原告的努力将原购房指标两居室换成了三居室；2011年5月5日，二原告向北京XXXX房地产有限公司支付了首付款151087元，并随后同被告姚某办理了住房公积金贷款手续，到中国农业银行开通了银行账号用于还贷；二原告于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元；2013年7月，北京XXXX房地产有限公司通知二原告入住，2013年7月20日，二原告办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元；办理入住手续后，二原告对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元；2013年10月装修完工后，二原告即入住该房屋。2014年年初，二原告之女李X与女婿姚X发生矛盾，被告姚某以诸多理由单方撕毁与二原告之前达成的协议并要求二原告搬离该房屋，且拒不退还二原告已经支付的各项费用。为维护二原告的合法权益，特起诉至法院请求：1、判令被告姚某返还二原告支付的北京市XX区XX镇XXXX小区X号楼1XX2房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元；2、判令被告姚某返还二原告支出的1812号房屋的装饰装修费118900元；3、判令被告姚某返还二原告1812号房屋两限房指标费30000元；4、判令被告姚某赔偿二原告为1812号房屋安置家用电器损失7224元（包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元）；5、判令被告姚某赔偿二原告购买房屋差价损失200000元；以上共计632070.53元；6、诉讼费用由被告姚某承担。
被告辩称
被告姚某辩称：不同意二原告的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。关于二原告的第一项诉讼请求，二原告主张的237897元钱的购房款，被告姚某有证据证明主要的购买款是其弟姚X代其支付的，物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由被告姚某承担，网费的答辩意见同物业费，二原告主张的其他各项金额是因二原告与被告姚某之间存在债权债务关系，是用应由二原告偿还给被告姚某的金额支付的相关的款项；关于二原告主张的第二项诉讼请求，金额为11890元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失70000元；二原告的第三项诉讼请求不予认可，被告姚某与二原告之间不存在转让房屋关系，二原告也未支付被告姚某30000元转让费；关于二原告的第四项诉讼请求，空调、洗衣机等家电，二原告腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失；关于二原告主张的第五项诉讼请求，二原告没有权利向被告姚某主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，被告姚某也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款，被告姚某仅可以申请一次两限房，所以不可能将其所申请的房屋以30000元的价格出卖掉。
本院查明
经审理查明：李X系二原告之女，案外人姚X系被告姚某之弟，李X和姚X于2011年9月13日登记结婚。2010年4月，被告姚某通过摇号的方式取得位于北京市XX区XX镇XXXX小区X号楼1XX2号房屋（以下简称：1812室）的购买权。2011年5月5日，被告姚某与北京XXXX房地产有限公司（以下简称：中XX城公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定由被告姚某购买位于北京市XX区XX住宅及商业项目（X1-1B）地块大兴区亦庄中XX城X1-1B地块B-16号住宅楼18层1812的房屋，1812室性质为限价商品住房，合同总价款为711087元，购房首付款为151087元应于签订该合同时交付。2013年7月20日，被告姚某与中XX城公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，双方确认1812室的门牌号为北京市XX区XX路X号院X号楼1812，双方确认被告姚某应向中XX城公司补交购房款差额5839元。2013年7月20日，涉案房屋交付，二原告装修后在该房内居住使用至今。经询问，双方均表示1812室尚未取得房屋所有权证书。被告姚某已在本院另案起诉要求二原告腾退房屋并支付房屋使用费。
庭审中，二原告提交以下证据以证明其主张：
证据一、《北京市商品房预售合同》（复印件）。二原告欲证明涉案房屋购买的时间及涉案房屋的坐落。经质证，被告姚某认可该证据的真实性。
证据二、1812室首付款发票。二原告欲证明二原告于购房合同签订的当日为涉案房屋支付首付款151087元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的，其主张并非二原告购买的涉案房屋，该首付款是其弟姚X所付。
证据三、担保服务费发票。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付担保服务费1680元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据四、银行存折及银行存款凭单。二原告欲证明二原告偿还了2011年7月5日至2013年12月12日期间的购房贷款，最后一笔一次性偿还了9000元；经质证，被告姚某认可2013年12月之前的贷款是由二原告偿还的，并主张2013年12月之后的贷款是由其偿还的。
证据五、预售合同补充协议（原件）及房屋面积差价款发票。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付房屋差价款5839元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据六、专项维修基金收款收据。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付维修基金款17590元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据七、契税收据。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付契税7169.26元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据八、前期物业服务费用委托收款协议书。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付物业费2691.27元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据九、中XX城-中X悦X苑收款明细单，二原告欲证明涉案房屋需要交纳房屋面积差价款、专项维修基金、契税、物业费共计33289.53元。经质证，被告姚某不认可该证据的真实性，其主张该证据并没有双方的签字确认。
证据十、农业银行刷卡凭单、证人证言。二原告欲证明李X的朋友王X代二原告为涉案房屋支付房屋差价款、专项维修基金、契税、物业服务费共计33289.53元。经质证，被告姚某不认可该证据的证明目的。
证据十一、房屋产权委托代办协议。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付产权代办费500元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据十二、收据。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付产权登记费80元、印花税5元。经质证，被告姚某不认可该证据的真实性。
证据十三、装饰装修施工合同、装修费发票。二原告欲证明二原告为涉案房屋支出装修款118900元。经质证，被告姚某不认可该证据的真实性，其主张提供装修服务的公司并不具备相应的资质。
证据十四、银行存折、银行交易明细。二原告欲证明二原告为购买涉案房屋于2012年8月31日通过原告马某某的银行账户向被告姚某之夫王X武的银行账户转账30000元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据十五、中国电信公司开具的发票（付款人为李X）。二原告欲证明二原告为涉案房屋支付网费2495元。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。
证据十六、购物清单（客户姓名为李X）、安装辅材收费凭证。二原告欲证明二原告为涉案房屋安装空调一台，空调价值2950元，并支付安装费255元。经质证，被告姚某主张二原告在搬离涉案房屋时可将上述物品搬离，不同意赔偿二原告的损失。
证据十七、购买洗衣机的发票（客户姓名为李X）。二原告欲证明二原告为涉案房屋安装洗衣机一台，价值4019元。经质证，被告姚某主张二原告在搬离涉案房屋时可将上述物品搬离，不同意赔偿二原告的损失
证据十八、报警出警录像。录像内容为2014年2月24日晚，原、被告为涉案房屋产生纠纷，民警出警并参与调解的出警录像，二原告欲证明二原告与被告姚某之间系借名买房关系，二原告为涉案房屋支付了房款等相关费用。经质证，被告姚某认可该证据的真实性，但主张其在该录像中并没有明确表示购房款的支付人是谁，不认可该证据的证明目的。
证据十九、EMS快递单、入住通知。二原告欲证明中XX城公司向二原告直接邮寄入住通知书并由二原告进行了签收，从而证明涉案房屋是由二原告所购买。经质证，被告姚某认可EMS快递单的真实性，但主张EMS单上的联系人电话和地址均系李X的，与二原告的证明目的不符；入住通知单的真实性不认可。
庭审中，被告姚某向法庭提交以下证据以证明其主张：
证据一、选房须知。被告姚某欲证明其作为限价房购房资格人，收到了选房通知。经质证，二原告不认可该证据的真实性。
证据二、北京市商品房预售合同（原件）。被告姚某欲证明其系涉案房屋的实际购房人。经质证，二原告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。
证据三、购房首付款发票（复印件）、贷款付款发票（复印件）。被告姚某欲证明其已将首付款和贷款交至开发商处，完成了付款行为。经质证，二原告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。
证据四、被告姚某在交通银行的取款凭证。被告姚某欲证明其将取出的100000元交给了李X，李X用该笔款项用于支付所经营的旅馆租金。经质证，二原告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。
证据五、被告姚某父母的取款凭证。被告姚某欲证明其父母取款100000元借给李X，其父母同意将该笔款项用于偿还涉案房屋的贷款。经质证，二原告认可该证明的真实性，不认可其证明目的，主张该证据与本案无关。
证据六、被告姚某的父母的证人证言。被告姚某欲证明其父母取款并将该款项借给李X的事实以及其父母同意将上述债权转让给被告姚某。经质证，二原告主张该证据与本案无关。
证据七、证人张×的证人证言。被告姚某欲证明张×陪同被告姚某之母及姚某之弟取款并交给李X的事实。二原告主张该证据与本案无关。
证据八、北京市居民供热采暖合同。被告姚某欲证明是被告姚某与供热公司签订的供暖合同。经质证，二原告认可该证据的真实性，主张2013年的供暖费是由二原告支付的。
证据九、农业银行存折。被告姚某欲证明该存折于2011年7月5日开户并用于偿还贷款。经质证，二原告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，其主张2011年至2014年3月期间的贷款均系二原告偿还。
证据十、住房公积金个人账号登记存折（复印件）。被告姚某欲证明涉案房屋是用其个人公积金贷款支付的剩余房款。经质证，二原告不认可该证据的真实性。
证据十一、声明，该声明载明：“本人自愿为姚某支付中X悦XX1812号房款，金额为151087元，……”，落款签名为姚X。被告姚某欲证明首付款系其弟姚X代其支付。经质证，二原告不认可该证据的真实性，表示无法核实“姚X”的签名是否为其本人书写。
证据十二、POS机刷卡凭证。被告姚某欲证明涉案房屋的首付款系其弟姚X用姚X的农业银行卡刷卡支付的。经质证，二原告表示交首付款的时候是其女李X刷的姚X的卡，且姚X卡里的钱亦是二原告转账到姚X卡里的。双方均表示已无法联系到姚X。
证据十三年、存折。被告姚某欲证明其自2014年3月起自行偿还涉案房屋贷款。经质证，二原告认可从2014年3月起是由被告姚某偿还的贷款，并主张2014年3月前是由二原告偿还的贷款。
证据十四、民事判决书、开庭笔录。被告姚某欲证明二原告在涉案房屋内居住的事实。经质证，二原告认可该证据的真实性和证明目的。
证据十五、企业信息。被告姚某证明二为原告开具装修款发票的公司不具备装修资质。经质证，二原告认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。
关于二原告主张的装饰装修损失，双方均同意由被告姚某支付二原告折价款70000元。
关于二原告提交的报警出警录像，录像中的人物包括原告李某某、李X、被告姚某、被告姚某之夫王X武、被告姚某之母姚某某。在录像中，原告李某某及李X多次提及二原告借被告姚某的两限房购房指标购买了涉案房屋并支付了相应款项，在民警向被告姚某询问原告李某某及李X所述是否属实时，被告姚某之夫王X武对此予以认可，被告姚某未予表态；在原告李某某述及：“我同意给房，……，但你得给我钱，……，四五十万呢”，被告姚某反驳道：“一共这房三十多万，他非要四五十万”，对此，被告姚某的解释是当时她已经起诉李X腾房了，本来李X还欠她钱，原告他们是没有损失的。
上述事实，有当事人的陈述意见、北京市商品房预售合同纠纷、房款发票、银行存折、补充协议、收据、证人证言、房屋产权委托代办协议、装饰装修施工合同、装修费发票、报警出警录像、选房须知、采暖合同等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的焦点在于二原告与被告姚某之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。二原告主张与被告姚某构成“借名买房”关系，被告姚某对此予以否认，其主张其是将涉案房屋借给其弟姚X及李X使用，后由二原告居住。综合双方提交的证据，本院对二原告与被告姚某之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认，综合考虑因素如下：一，二原告向本院提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件，二原告提交的上述证据已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，被告姚某虽辩称与二原告之间不存在转让房屋关系，但作为名义上的购房人，其并不能就上述购买房屋、办理房屋入住手续的证据原件为何出现在二原告手中做出合理解释；二，在出警录像中，原告李某某和李X多次陈述借被告姚某的指标买房并支付相应款项，对此，被告姚某虽未予以承认，但亦未予反驳，甚至在其夫王X武对原告李某某和李X的陈述予以认可时，其亦未予以反驳，其表现明显与其主张双方之间不存在借名买房关系不符；三，录像中，在原告李某某表示同意返还房屋并要求被告姚某返还房款时，被告姚某的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实并未明确表示否认；四，1812室的购房贷款一直由二原告偿还至2013年12月份，对于为何由二原告偿还贷款，被告姚某无法做出合理解释；五，涉案房屋自办理入住手续后一直由二原告实际居住使用，且该房屋亦由二原告进行的装饰装修。被告姚某虽辩称因二原告与其之间存在债权债务关系，故二原告为涉案房屋支付的房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费等费用系二原告用应偿还给被告姚某的金额支付的，但其未提交相应证据予以证明，故对于其该项抗辩意见，本院不予采信；被告姚某辩称首付款系其弟姚X支付的，而非二原告支付，对此，本院认为，二原告系涉案房屋的实际购房人，故该首付款应视为作为实际购房人的二原告支付的，至于该笔款项是否由姚X代二原告支付的问题，可由二原告与姚X另行解决，在本案中，本院对此不予处理。
本院认为
限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，二原告因被告姚某具备了两限房的购房资格，而借用被告姚某的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故二原告要求被告姚某返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院依据相关证据及标准予以核定。通过审核二原告提交的证据，本院确认二原告共为涉案房屋支付首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，房屋专项维修资金17590元，契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，以上各项费用共计270575元，上述费用应由被告姚某予以返还；二原告主张的产权登记费80元、印花税5元，因其未能提交正规发票且被告姚某对此不予认可，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持，二原告主张的物业费2691.27元、网费2495元，上述费用系二原告实际居住使用1812室所产生的费用，应由二原告自行负担，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持；关于二原告主张的装饰装修损失，原、被告均同意由被告姚某支付二原告70000元折价款，对此本院不持异议；二原告要求被告姚某返还转让购房指标费30000元，但未提交充分证据予以证明且被告姚某对此不予认可，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持，对该30000元的处理，二原告可另行解决；二原告要求被告姚某赔偿安置家用电器损失，于法无据，本院不予支持，室内电器可由二原告自行取走；二原告要求被告姚某赔偿购买房屋的差价损失一节，因1812室不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格，对此，本院综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及被告姚某先行反悔的事实，根据公平原则，酌定被告姚某给付二原告一定的补偿，数额酌定为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告姚某返还原告李某某、原告马某某支付的首付款十五万一千零八十七元，房屋差价款五千八百三十九元，购房贷款八万六千七百一十元，房屋专项维修资金一万七千五百九十元，契税七千一百六十九元二角六分、产权代办费五百元、担保服务费一千六百八十元，以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分（于本判决生效后十日内履行）；
二、被告姚某支付原告李某某、原告马某某房屋装饰装修费折价款七万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告姚某补偿原告李某某、原告马某某房屋损失十万元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告李某某、原告马某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零一百二十元，由原告李某某、原告马某某负担三千零六十六元（已交纳），由被告姚某负担七千零五十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长:渠阳振
人民陪审员：刘希荣
人民陪审员：何素琴
二〇一五年六月十九日
书记员：梁丽男