北京知名房产买卖律师：本案涉及到了房屋买卖过程中的网签、定金、预期损害赔偿和延迟履行等问题，但是案件的争议不大：陈某与王某某在第三人的居间下签订了房屋买卖合同，并办理了网签手续，王某某在交付定金后，未能按照约定支付首付款，后双方又签订补充协议，重新约定了定金数额和付款时间与方式，但王某某在履行完交付定金的义务后，因个人原因未能继续履行合同主要义务，故原告诉至法院，主张相关权利，追究被告责任。
在本案中，我们需要注意合同约定的效力，无论是第一次签订的合同还是后来签订的补充协议，只要内容不违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，就对双方当事人产生法律约束力。此外，本案还涉及到了预期损失的问题，合同法规定，主张赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在审理中，陈某主张了自己的预期损失并提供了相关证据，虽然没有得到法院的支持，但是也是我们在主张赔偿时需要注意的问题。
陈某与王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
2019京0109民初1297号
原告：陈某，女，1993年6月18日出生，汉族，住北京市石景山区。
被告：王某某，女，1968年6月10日出生，汉族，住北京市石景山区。
第三人：北京XX房地产经纪有限公司，住所地北京市XX区XX路X号院XX号楼XXX室。
法定代表人：彭某某，董事长。
审理经过
原告陈某与被告王某某及第三人北京XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓飞独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告陈某向本院提出诉讼请求：1、确认第10XX018XX0XX号房屋买卖合同、补充协议及变更协议于2019年3月11日解除；2、请求撤销第10XX018XX0XX号房屋买卖合同中涉及房屋的网签；3、王某某已经支付陈某的定金40万元不予退还；4、请求王某某赔偿陈某经济损失20万元。事实与理由：2018年6月25日，王某某与陈某通过XX公司就坐落于北京市XXX区XX庄园XXX号房屋签署了北京市存量房屋买卖合同，房屋价款及装修配套作价总计为535万元，合同约定王某某于2018年6月25日支付定金10万元，网签后7个工作日内办理149万元贷款手续，贷款批贷函下发后5个工作日内支付首付款366万元（不含前期支付的定金），2018年10月23日前办理不动产转移登记，户口迁出保证金5万元及物业交割保证金5万元后期支付。2018年6月26日，王某某支付陈某定金10万元，2018年9月11日陈某配合王某某办理了贷款手续，2018年9月12日王某某的购房批贷函下发。此后王某某以资金不足为由拒绝支付陈某首付款366万元。2018年11月2日，双方在XX公司就房屋买卖合同签署了变更协议书，将定金数额由10万元变更为40万元，约定王某某于2018年11月2日支付陈某第二笔定金30万元，于2018年11月30日前支付第一笔首付款136万元，于2018年12月31日前支付第二笔首付款200万元。2018年11月5日，王某某支付了第二笔定金30万元，但之后仍拒绝支付剩余款项。王某某的行为已经严重违反合同约定，故提出如上诉请。
被告辩称
被告王某某辩称：双方签订了房屋买卖合同，在约定的日期内经过几次变更，最终没有明确约定首付款的支付时间，王某某不存在任何违约情形，坚持继续履行房屋买卖合同，不同意解除合同和撤销网签。陈某主张的20万元经济损失是王某某在签订合同时不能预料的，不同意赔偿。定金请求法院酌减。
第三人XX公司述称：无论继续履行合同还是解除合同，我公司均予以配合，对于原告的诉讼请求我方不发表意见。
本院查明
本院经审理认定事实如下：
2018年6月25日，陈某（出卖人）与王某某（买受人）通过XX公司就坐落于北京市XXX区XX庄园XXX号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：10XX018XX0XX），约定房屋成交价格为374万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为161万元；王某某向陈某支付定金10万元，向银行申办抵押贷款149万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。该合同第七条第（二）款“逾期付款责任”第2项约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。
2018年6月25日，甲方（出卖方）陈某、乙方（买受方）王某某、丙方（居间方）XX公司签订《补充协议》（合同编号：10XX018XX0XX），协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”载明：王某某于2018年6月25日支付定金10万元；双方于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；王某某于批贷函下发后5个工作日内支付首付款366万元（不包含前期支付全部定金）；双方于2018年10月20日前共同前往税务部门办理缴税手续，于2018年10月23日前共同办理房屋不动产转移登记手续；王某某从本协议约定的购房款中留存户口迁出保证金5万元，于陈某户口迁出当日支付；王某某从本协议约定的购房款中留存物业交割保证金5万元，于双方办理物业交割当日支付。该协议第四条“违约责任”第3款载明：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。”
2018年6月26日，王某某支付陈某定金10万元，2018年9月12日王某某的购房批贷函下发，此后王某某未支付陈某首付款366万元。
2018年11月2日，甲方（出售方）陈某、乙方（买受方）王某某、丙方（居间方）XX公司签订《变更协议书》，将定金数额由10万元变更为40万元，约定王某某于2018年11月2日支付陈某第二笔定金30万元，于2018年11月30日前支付第一笔首付款136万元，于2018年12月31日前支付第二笔首付款200万元。该协议第一条第7项约定：“甲乙双方协商，乙方未能在约定日期内支付首付款，则乙方已经支付于甲方的定金40万元整，甲方不予退还，合同终止。自合同终止之日起5个工作日内，甲乙双方共同授权丙方撤销网签。”
2018年11月5日，王某某支付了第二笔定金30万元，此后未支付剩余款项。
另查，涉案房屋已经办理了网签手续，尚未办理不动产转移登记手续。
审理中，陈某主张双方的合同于2019年3月11日开庭当日解除。王某某不同意解除合同，要求继续履行合同。经本院询问，王某某表示其因资金紧张，未能按时支付首付款，现在亦不能支付，但其承诺于2019年5月1日前一次性支付全部首付款。
陈某主张，因王某某违约给其造成如下经济损失：1、其出售涉案房屋的目的是为了购买新的住房，因王某某未及时付款，导致其购买其他住房时向他人借款，产生借款利息损失约12万元；2、因王某某迟延履行义务，造成其购买另一套住房属于二套房，发生税金损失56000元；3、因王某某迟延履行义务，造成其购买另一套住房属于二套房，公积金贷款利率上浮了10%，发生利息损失约6万元；4、涉案房屋买卖合同解除后，其另行出售该房屋时属于出售二套房，个人所得税也会增加，税金损失约20万元；5、现在房屋价格下跌，损失大概在5万元至10万元。现在其仅主张经济损失20万元。为证明上述主张，陈某向本院提交了下列证据：1、房屋买卖合同签订文件合定本、变更协议书、住房公积金贷款审核确认书、增值税发票、契税完税证明，证明其购买二套房发生的税金和公积金贷款利息损失。2、借条、银行账户明细，证明其借款利息损失。王某某对证据1的真实性没有异议，对证明目的不予认可；对证据2的真实性和证明目的均不予认可。
本院认为
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈某与王某某及XX公司先后于2018年6月25日、2018年11月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》系各方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同约定全面、诚信履行合同内容。陈某与王某某在《变更协议书》中明确约定，王某某应于2018年11月30日前支付第一笔首付款136万元，于2018年12月31日前支付第二笔首付款200万元。但直到2018年3月11日本院开庭时，王某某仍未支付首付款，严重违反了合同约定的义务，双方约定的解除合同的条件已经成就，故陈某起诉要求确认双方及XX公司之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》于2019年3月11日解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已经办理了网签手续，在合同解除后，陈某、王某某及XX公司应该相互协助配合办理相应涉案房屋的撤销网签手续，故陈某起诉要求王某某协助其办理撤销涉案房屋的网签房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方在《变更协议书》中明确约定，王某某未能在约定日期内支付首付款，则王某某已经支付于陈某的定金40万元整，陈某不予退还。后王某某并未依约定履行该义务，在此情况下，陈某根据双方合同约定以及相应法律规定，请求不予退还王某某已支付的定金40万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。陈某主张因购买二套房发生的税金、公积金贷款利息、借款利息损失以及房价下跌损失，未提供充分证据予以证实，且双方房屋买卖合同约定的定金足以弥补因王某某违约给陈某造成的经济损失，故对陈某要求赔偿经济损失20万元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
裁判结果
一、陈某与王某某于2018年6月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：10XX018XX0XX），陈某、王某某与北京XX房地产经纪有限公司于2018年6月25日签订的《补充协议》（合同编号：10XX018XX0XX），陈某、王某某与北京XX房地产经纪有限公司于2018年11月2日签订的《变更协议书》，均于2019年3月11日解除；
二、王某某、北京XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内协助陈某办理撤销北京市XXX区XX庄园XXX号房屋（所有权证号：X京房权证石字第XX**号）的网签手续；
三、陈某不予退还王某某定金40万元；
四、驳回陈某的其他诉讼请求。
案件受理费24625元，由王某某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员韩：晓飞
二〇一九年三月二十七日
书记员：董颖