北京著名房屋买卖律师：本案涉及到的是房屋买卖合同的效力问题，案情相对简单：周某某与杨某某系夫妻，均属于某局的职工，在工作期间分得涉案房屋，登记在杨某某名下，后杨某某经人介绍，将房屋出售给被告张某某。在张某某按照合同约定主张过户时，原告周某某诉至法院，主张杨某某在未经其同意的情况下处分夫妻共同财产，房屋买卖合同无效。
本案有两个问题需要讨论，一是房子属于公司的福利房，是否可以进行买卖；二是房屋属于夫妻共同财产，在出售时，是否存在无权处分的行为。对于问题一，原、被告订立合同时约定了5年过户期限，也就是五年内只有合同的债务，而没有物权的变动，所以符合法律规定。对于问题二，被告张某某在涉案房屋已居住5年之久，并且有录音光盘等证据证明原告知晓出售房屋的事实，所以不存在无权处分的情况。
周某某与张某某、杨某某确认合同无效纠纷一审民事判决书
（2017）京0111民初12841号
原告周某某，女，1952年2月25日出生。
被告杨某某（系原告之夫），男，1950年3月1日出生。
被告张某某，男，1971年8月17日出生。
审理经过
原告周某某诉被告杨某某、张某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
周某某向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2012年3月24日签订的某小区某号院某单元某室的《房屋买卖合同无效》；2、诉求被告张某某返还某小区某号院某单元某室的房屋；3、诉讼费由二被告负担。周某某依据的事实和理由：原告与被告杨某某于某年某月某日结婚，退休前两人均系某公司的职工，1997年单位进行福利分房，根据原告和被告杨某某的工龄和在单位工作的工作年限，获得一套面积某平方米多的福利房，此房由被告杨某某一直出租给他人。2017年7月13日，被告张某某起诉被告杨某某履行房屋买卖合同，原告才知道夫妻俩共有的房屋，让被告杨某某在2012年私下与张某某勾结，偷偷签订一份《房屋买卖合同》将诉争房屋以50万元价格卖给了被告张某某。被告杨某某接到法院传票见事情无法隐瞒才告知其卖房一事。被告杨某某私自将夫妻共有财产进行处置，且张某某在合同中明知该房屋未经共有权人的同意，而与被告杨某某勾结侵占原告财产。并且诉争房屋系单位福利分房不能出售，被告明知的情况下与而杨某某签订合同约定5年过户期限试图以合法形式掩盖非法目的。原告认为二被告签订的房屋买卖合同无效。
被告辩称
杨某某辩称：我老家的表弟向我借20多万元，因为我没有钱，所以我就把房子卖了，我是通过中间人卖给的张某某，当时协商好50万元的价格，当时符合市场价。我当时告诉我妻子，说房子让我租出去了。今年张某某电话要求我履行房屋买卖过户时，我说我不想卖了，因为好多跟我一样卖房的人都把房屋收回来了，所以我也不卖了。现原告要求确认房屋买卖合同无效，我同意。
张某某辩称：不同意原告所有的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。张某某买房是在2013年3月，经李某介绍看的涉案房屋，后李某带着杨某某、周某某（本案原告）见面商谈房屋价格，张某某想出45万元，杨某某夫妇坚持50万元，后张某某同意了50万元。2012年3月22日，杨某某夫妇电话邀请其原工作单位王某到其家做过公证人，当时王某、介绍人李某、杨某某、周某某、张某某及妻子六人在场，草签了一份协议，该协议上有周某某的签字，因为该协议写的潦草，就把该草签协议撕毁了。后双方找了一个规范的房屋买卖合同范本，在该买卖合同中也注明了周某某身份信息、周某某提供了自己的银行卡账户，要求张某某将房款打入其账户中。房屋买卖已达5年之久，杨某某与周某某一直在一起生居住，房屋作为家庭重要财产，杨某某出售该房屋的行为，与其妻关系正常，其妻周某某无理由对房屋买卖行为不知情。为此我方接到周某某起诉的传票后，张某某跟我上述的两位中间人李某、王某约到了管道局办公室进行了谈话，张某某进行了录音，说明了周某某对杨某某卖房行为是知情并且是同意的。
本院查明
本院经审理认定事实如下：周某某与杨某某于某年某月某日登记结婚，二人均系某公司（当事人习惯简称某局，二被告订立房屋买卖合同时，合同书中诉争房屋坐落也是写的某局）职工，1997年单位分配房改房一套，面积76.78平方米，位于房山区房山XX大街某号院某号楼某单元某室，系本案诉争房屋。该房产证的所有权人登记在杨某某名下，共有人栏目未填写共有人，产权证颁发日期是2010年1月16日。2012年3月24日，经李某介绍，杨某某与张某某订立了《房屋买卖合同》，杨某某将诉争房屋卖予张某某，房屋成交价50万元，符合当时市场价格。合同订立后，张某某按合同约定于2012年3月26日将首付款汇入周某某账户，并入住诉争房屋；2012年5月30日将剩余25万元汇入周某某账户后，杨某某将诉争房屋产权证及相关手续交予张某某。因诉争房屋系单位房改分房，该单位要求5年后方可上市交易，故双方在合同第五条约定：5年后双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
另查，杨某某在向张某某出售诉争房屋时，与其妻子周某某（本案原告）夫妻关系正常，且一直在一起共同生活。
5年后，张某某要求杨某某办理房屋过户手续，杨某某反悔。2017年4月张某某诉至本院要求杨某某协助办理诉争房屋产权过户，后张某某撤回起诉。
2017年7月周某某诉至本院，要求确认杨某某与张某某订立的房屋买卖合同无效。本院审理期间，张某某提交了给李某、高某录音的光盘及录音纸质记录一份，该录音内容主要证明了：杨某某卖给张某某房时，周某某知道详情并同意将诉争房屋卖予张某某的事实，杨某某认可录音中的声音是李某、高某本人，但不认可录音内容；周某某之委托代理人对录音的形式有异议，认为该录音证据属于非法采集，录音内容有提前设计好的嫌疑，不认可录音内容。经本院审查，该录音内容完整，录音中的谈话没有受到限制，是自觉自由的意思表示。结合杨某某出售诉争房屋时与周某某夫妻关系正常、张某某将购房款汇入周某某账户等证据，本院对该录音的真实性、关联性、合法性予以确认。
上述事实有双方当事人陈述、周某某提交的房屋买卖合同、周某某与杨某某结婚证复印件、某公司证明一份、张某某提交的诉争房屋的房产证复印件一份、录音光盘及书面材料等相关证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，二被告是经人介绍订立的房屋买卖合同，以50万元市场价成交，被告张某某将房款分两次汇入被告杨某某之妻周某某（本案原告）账户，现张某某已管理使用诉争房屋5年之久，期间原告未提出任何异议。结合二被告的陈述及被告张某某提交的录音证据，可以认定二被告之间的房屋买卖合同不存在恶意串通、隐瞒原告，以不合理低价转让房屋、损害原告合法权益的事实。关于原告提出“诉争房屋是单位福利分房不能出售，原、被告订立合同约定5年过户期限，试图以合法形式掩盖非法目的”的辩论主张，根据相关法理，办理房屋产权过户的期限，只是对合同所约定的内容进行履行，而并非是认定合同是否有效的条件，且原告没有证据证明二被告签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定；亦没有证据证明二被告订立的房屋买卖合同出现了上述法律规定的其他合同无效情形。故原告要求确认二被告于2012年3月24日订立的房屋买卖合同无效并要求返还诉争房屋，证据不足，本院不予支持。
关于原告抗辩，张某某提交的录音证据属于非法采集一节，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”。就本案录音证据而言，没有事实证明张某某采用了侵犯他人隐私或者违反了法律禁止性规定的手段，且原告亦未提供相应证据反驳该录音属于非法采集，故原告抗辩主张不成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定判决如下：
裁判结果
驳回原告周某某全部诉讼请求。
案件受理费四千四百元由原告周某某负担（已交纳）。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长:穆启明
人民陪审:员胡宝利
人民陪审:员刘春英
二〇一七年十二月二十八日
书记员:王泽磊