北京知名农村房屋买卖律师：本案涉及到了农村房屋买卖的问题，案情简单，并且出现了被告自认的情况：刘某某与徐某某于2005年3月12日口头签订房屋买卖合同，贾某某作为徐某某的儿子是本案的证明人，并且向刘某某出具了证明，证明了同意房屋出售的事实和收到房屋款的事实，后双方就涉案房屋发生纠纷，故原告诉至法院。
本案中需要探讨的问题有两个，一个是被告在民事诉讼中自认的话，庭审是否还会继续：因为自认是对事实问题的承认，而庭审还涉及到程序问题和法律适用问题，所以并不会导致庭审的终止。一个是对农村房屋买受人的限制，根据有关法律的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。近年来，农村房屋买卖增多，这一问题值得我们注意。
刘某某与贾某某等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
（2019）京0112民初2172号
原告：刘某某，女，1961年6月2日出生，汉族，北京市XX区XX镇XX村农民。
被告：徐某某，女，1946年5月30日出生，汉族，北京市XX区XX镇XX村农民。
被告：贾某某，男，1966年7月27日出生，汉族，北京市XX区XX镇XX村农民。
审理经过
原告刘某某与被告徐某某、贾某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称
刘某某向本院提出诉讼请求：1、判决刘某某与徐某某签订的房屋买卖合同有效；2、诉讼费用由刘某某承担。事实与理由：二被告系母子关系。刘某某与徐某某于2005年3月12日口头签订房屋买卖合同，双方约定位于北京市XX区XX镇XX村x号院内北房四间、厢房两间及院落，徐某某以3．8万元的价格卖给刘某某，刘某某以现金的方式支付给贾某某购房款。房屋交易后，刘某某一家人一直在涉案房屋居住至今，刘某某为涉案房屋所在村的村民。综上，刘某某提起诉讼，恳请支持刘某某的诉讼请求，以便维护刘某某的合法权益。
被告辩称
徐某某未答辩。
贾某某辩称，同意刘某某的诉讼请求，认可房屋买卖合同是有效的。
本院查明
本院经审理认定事实如下：刘某某与徐某某均系北京市XX区XX镇XX村农民，徐某某系贾某某的母亲。2005年3月12日，刘某某与徐某某经口头协商达成房屋买卖协议，约定将徐某某名下的位于北京市通州区XX镇西X村x号院落房屋（集体土地建设使用证编号：通集建（93宋）字第XXXX号）作价3．8万元出售给刘某某。同日，刘某某向徐某某支付购房款3．8万元，贾某某作为证明人向刘某某出具证明，载明：双方同意徐某某（证明上为“徐某1”系同一人）房基地卖给刘某某，三万八千元整已付清。在刘某某向本院出示的集体土地建设用地使用证的变更记事一栏记载着：此房卖给刘某某从2015年3月12日起归刘某某所有，落款处有5位证明人签字确认。刘某某还向本院出具了由其所在村的村委会出具的证明，证明刘某某系该村村民，自2005年3月12日居住在涉案房屋至今。徐某某未到庭参加诉讼，未发表意见。贾某某作为徐某某的儿子和收取购房款的证明人到庭认可卖房和收取购房款的事实，认可刘某某的诉讼请求，对此未提出异议。
本院认为
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告徐某某经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘某某与徐某某于2005年3月12日达成的农村房屋买卖合同，并在集体土地建设用地使用证（集体土地建设使用证编号：通集建（93宋）字第XXXX号）的变更记事栏内记载了房屋出售事宜，刘某某也向徐某某支付了3．8万元购房款，贾某某作为证明人签字确认出具了证明。当时双方达成买卖协议时，刘某某与徐某某为同一集体经济组织成员，均为北京市XX区XX镇XX村村民，故双方买卖农村宅基地并未违反法律的强制性规定，刘某某亦按照约定向徐某某支付了全部的购房款，对此贾某某予以认可。贾某某作为双方买卖交易的见证人在庭审中认可刘某某主张的事实及理由，同意原告刘某某的全部诉讼请求。刘某某提出请求确认合同有效的事由系为了顺利完成国家实施的农村房屋“煤改电”政策，并非其他不合法的目的。故对于刘某某请求确认2005年3月12日刘某某与徐某某达成的房屋买卖合同有效，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
裁判结果
确认原告刘某某与被告徐某某于2005年3月12日达成的房屋买卖合同（交易的房屋坐落于北京市XX区XX镇XX村x号）有效。
案件受理费375元，由原告刘某某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员：何杨彪
二〇一九年三月二十七日
书记员：王尧