北京知名房产律师，本案涉及到商住房解除合同纠纷案例，比较简单。本案的被告在商住房限购前购买了一套房屋，但由于限购的原因导致合同无法继续履行了，故起诉要求解除合同。固然限购肯定是解除合同的必要原因，一般限购原因导致合同无法继续履行法院一般也会判决解除合同，但是关于违约金的赔付可能有很多的意见或分歧。如果双方当事人都在积极履行合同作出努力，穷尽了一切方式任然不能履行合同的法院一般会判决违约金比例较少或者不判决违约金。但是当事人利用限购政策来规避合同责任的法院一般会判决违约金并且按照责任大小及出卖人损失来进行判决。
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2018）京0105民初30880号
原告（反诉被告）：周天天，女，1987年1月25日出生，汉族，北京市东城区教育技术装备中心职员，住北京市东城区，公民身份号码×××。
被告（反诉原告）：李恒苇，女，1987年12月23日出生，汉族，无业，住山东省蓬莱市，公民身份号码×××。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长
原告（反诉被告）周天天与被告（反诉原告）李恒苇、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周天天向本院提出诉讼请求：1、解除我与李恒苇于2017年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2017年4月15日签订的《变更买受方协议书》；2、李恒苇返还定金20万元。事实和理由：我母亲高运捷与李恒苇于2017年2月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由高运捷购买李恒苇名下北京市朝阳区五里桥二街某号房屋（以下称涉案房屋），房屋总价314万元，定金20万元。2017年4月15日，高运捷、我、李恒苇及链家公司四方签订《变更买受方协议书》，约定并同意将《北京市存量房屋买卖合同》项下买房人的权利义务转移给我，其他内容不变。买房人变更为我之后，我与李恒苇均积极履行合同。我的纳税不满足连续缴纳五年的标准，而社保于2017年6月连续缴纳满五年，所以我选择的是连续缴纳社保满五年的购房条件。因为我是事业单位编制内的工作人员，在2014年10月之前并不需要缴纳养老保险，故在进行购房资格核验时，显示养老保险一项未连续缴纳满五年，故未通过资格核验，因此双方一直无法办理房屋产权过户手续。时至今日，合同目的已不能实现。经多次与李恒苇协商，要求解除合同，李恒苇均未予答复。李恒苇答辩并反诉称，我同意解除合同，但我认为周天天存在根本违约行为，其应向我赔偿违约金及经济损失。在3.26公告出台后，双方签订了《变更买受方协议书》，周天天作为涉案房屋的买受人，承继购房合同及相关协议之权利义务。周天天具备购房资质，其属于事业单位编制内的工作人员，养老保险是视同缴纳的。虽然在购房资格核验时北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）的系统显示未通过，但是周天天向北京市社会保险基金管理中心申请开具养老保险在2014年之前视同缴纳的证明，并向北京市住建委提交该证明，即可通过购房资质审核。周天天具备购房资质，但眼见涉案房屋市场价格下跌拒绝购买涉案房屋，其行为构成根本违约。在与周天天签订购房合同后，我积极办理房屋解押手续，并应周天天的要求与涉案房屋的原承租人提前解除租赁合同，向承租人支付了提前解除租赁合同的违约金，将涉案房屋腾空以备交付。因为我也是卖房再买房，周天天迟迟不办理过户也没有向我支付房款，我只能贷款购买其他房屋，由此产生利息及手续费。现在涉案房屋价格大跌，合同中约定的违约金数额不足以弥补我的损失。故我提出反诉，要求：1、解除我与周天天于2017年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2017年4月15日签订的《变更买受方协议书》；2、周天天支付根本违约金62.8万元；3、周天天赔偿我直接经济损失121 066.18元（提前解除租赁合同违约金34 266.18元、律师费2.5万元、贷款利息6.18万元）；4、周天天赔偿我房屋差价损失74万元。周天天就李恒苇提出的反诉辩称，我一直积极履行合同义务，配合居间方对购房资格进行审查，提供了全部的社保信息和纳税信息，且从未以要求降价为由拒绝购买涉案房屋。2017年9月至11月期间，我积极与住建委、社保中心等部门联系，寻找解决办法，但均未得到任何实质性答复，只是被告知有关部门正在开会研究此事，至于何时能解决无法确定。我没有违反房屋买卖合同及补充协议的任何条款，不存在怠于履行合同义务的情形，不构成违约。李恒苇主张的违约金缺乏依据，且违约金标准过高。对于李恒苇主张的直接经济损失，缺乏事实及法律依据，且与本案无关，应由李恒苇自行承担。对于房屋差价损失，涉案房屋还在李恒苇名下，其未因与我交易失败而受到任何实际交易价款的损失，且房屋的价格受市场因素影响，价格波动属于正常现象，不能因此要求我对贬值部分承担赔偿责任。链家公司述称，2017年2月27日，在我司的居间下，高运捷与李恒苇签订了涉案的房屋买卖合同及补充协议，均为当事人的真实意思表示。涉案房屋为商办类房屋。高运捷共支付定金20万元。李恒苇配合解除涉案房屋抵押手续。2017年3月26日前，未完成办理网签手续，合同亦无网签时间的约定。2017年3月26日，受新政影响，高运捷无购房资质，后双方协商，于2017年4月15日，签订变更协议，变更买受人为周天天。但经后审核，周天天因未缴纳社保满5年，亦没有购房资质，无法继续履行涉案合同。至此，双方无法达成一致意见。对于双方要求解除合同，我司同意，双方的诉请不涉及我司，故不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月27日，高运捷（买受人）与李恒苇（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高运捷向李恒苇购买涉案房屋，房屋总价314万元，定金20万元；该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年4月20日前办理抵押注销手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人。合同签订当日，李恒苇（甲方）与高运捷（乙方）签订了《补充协议》，补充协议中约定房屋总价款为314万元，乙方于签署合同当日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年3月20日前将第二笔定金10万元以理房通支付的方式支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2017年4月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月1日前办理完毕解除抵押登记手续。关于购房款的支付，乙方于过户前5个工作日将第一笔购房款212万元以理房通支付的方式支付给甲方；乙方于过户前5个工作日将第二笔购房款80万元以建委监管支付的方式支付给甲方；双方同意，在2017年5月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，双方约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订后，高运捷依约向李恒苇支付了定金20万元。2017年3月26日，北京市规划和国土资源管理委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，高运捷不具备购房资质，李恒苇、高运捷、周天天于2017年4月15日签订了《变更买受方协议书》，约定将《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》项下的高运捷的权利义务全部转移给周天天，周天天同意受让前述合同项下的全部权利义务。各方均认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。2017年4月10日，李恒苇一次性偿还了涉案房屋的剩余贷款，并于5月11日注销了抵押登记。同年5月24日，涉案房屋再次设立抵押登记，7月10日注销了该抵押登记。2017年4月10日、2017年8月16日、2017年9月4日，周天天三次向北京市住建委提交购房资格核验，核验结果均为“未通过”。其中，房产情况符合限购政策规定，社保反馈“未连续5年缴纳社保”，纳税反馈“未连续5年缴纳个人所得税”。2017年9月1日，周天天签署个人购买商业、办公类项目购房承诺书，承诺其已清楚知晓相关限购政策并遵守限购相关政策规定；承诺其所提交的材料完整、真实、合法、有效，如隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格或如未遵守本承诺，违反限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购房产不能办理网上签约、房屋登记等手续的，愿意承担由此造成的一切法律责任，对他人造成损害的，愿意承担相应的赔偿责任。双方因合同履行问题产生纠纷，2017年11月，周天天起诉要求解除合同。2018年5月8日，李恒苇亦表示同意解除合同。庭审中，对于周天天资格核验未通过一事，双方各执一词。周天天表示其未能通过北京市住建委的资格核验，并非因其没有购房资格，而是因为新政出台后，住建委与社保部门信息沟通不畅及审核系统改造升级滞后导致，这是双方在订立合同时均无法预见、无法避免的，双方对于该结果均不具有过错。李恒苇则称周天天资格核验中养老保险一项未能通过核验，其可以通过向北京市社会保险基金管理中心申请开具养老保险在2014年之前视同缴纳的证明，并向北京市住建委提交该证明，即可通过购房资质审核。而且，周天天多次表示并承诺其具备购房资质，正是基于相信周天天的承诺，同时也为履行涉案房屋买卖合同，我才提前与租户解约，但涉案房屋最终未能售出因而产生了诉求中的损失，这些损失应由周天天赔偿。就上述资格核验问题，本院向北京市住建委询问。2018年9月4日，住建委回函称“2017年4月-9月间，周天天通过链家公司提交6笔商办类房屋资格核验申请。因周天天为本市事业单位职工，按照《国务院关于机关事业单位工作人员养老保险制度改革的决定》，机关事业单位编制内的工作人员2014年10月1日起参加基本养老保险，此前，事业单位职工不需要缴纳养老保险，在人力社保局无相应缴纳记录。市人力社保局系统反馈其‘未连续5年缴纳社保’，同时，市地税局反馈其‘未连续5年缴纳个人所得税’，按京建发[2017]112号文件有关规定，周天天购买商办类房屋的资格核验未通过。自2017年3月26日起，本市居民购买商办类房屋应符合：在京无住房和商办类房屋，且近5年在京连续缴纳社保或个税。考虑到事业单位职工无实际缴纳社保的情况，为完善商办类房屋社保审核标准，2017年12月，我委与人力社保局共同研究提出了机关事业单位在编人员购买商办类房屋的资格审核标准，明确：本市机关事业单位在编人员，受政策影响产生的养老保险补缴的缴费记录视为正常缴纳；养老保险缴存尚不足60个月的月份，审核其医疗保险缴费记录（近60个月内，补缴不得超过3个月）。按照新制定的商办类房屋购房资格审核标准，经与人力社保局再次核实，周天天自2017年7月起具备本市商办类房屋购房资格。”关于李恒苇所述的“向北京市社会保险基金管理中心申请开具养老保险在2014年之前视同缴纳的证明，并向北京市住建委提交该证明，即可通过购房资质审核”的意见，本院向北京市住建委进行了核实。北京市住建委回复称：“对于机关事业单位在编人员购买商办类房屋的资格审核标准经与人力社保局开会研究后，为当事人提交资质审核的申请材料，由住建委向人力社保局发函查询相关缴纳情况，待人力社保局回函确认后，方可通过审核。”关于合同履行过程中违约一节，周天天与李恒苇均提出对方存在违约情形。李恒苇主张周天天有以下三种根本违约行为，其一、周天天起诉至法院要求解除购房合同，是明确拒绝购买涉案房屋，根据《补充协议》第四条第3款第2项的约定，周天天构成根本违约。其二、周天天承诺其有购房资格，但未能提供完整购房所需的材料，属于怠于履行购房义务，其构成根本违约。其三，周天天见房屋价格下跌，曾提出降价的要求，被拒绝后便以资格核验未通过为由不想购买涉案房屋，亦构成根本违约。周天天对此不予认可，称其具备购房资质，且不存在没有提供完整购房所需材料的问题，其也从未提出过要求李恒苇降低房价。直至起诉之时住建委仍未能与社保部门就事业单位人员购买商住房资格审核问题达成一致处理意见。合同不能履行不可归责于其个人，故主张无责解除房屋买卖合同。同时，周天天提出涉案房屋于2017年5月11日解除抵押后，李恒苇再次抵押涉案房屋构成违约。李恒苇辩称其再次抵押涉案房屋是在告知周天天后办理的，系因周天天未能全款支付房款，其只能抵押涉案房屋贷款购置新房，且其已于同年7月10日注销了抵押登记，并没有影响合同的履行。为证明周天天曾提出降低房价及提前解除租赁的情况，李恒苇申请了原链家公司职员李静出庭作证，李静在庭审中陈述：“在政策出台后，周天天说只要其符合政策，一定会购买涉案房屋。在购房资质审核出现问题后，也就是在2017年9月初，周天天曾与我在电话沟通中提出想要李恒苇降房价。在办理涉案房屋提前解除租赁那天，我在场，周天天及其母也去了涉案房屋看房量尺寸。关于周天天资质审核，不是我去提交的材料，对此无法作证。”周天天认可其在中介的陪同下去涉案房屋看房量尺寸，涉案房屋也提前清退了租户，但是其认为李恒苇提前与租户解约并腾空房屋，系履行合同义务的行为，因为履行合同而造成的损失，应由李恒苇自行承担。双方均认可涉案房屋并未向周天天交付。李恒苇主张，因周天天违约给其造成了直接经济损失， 故要求周天天赔付121 066.18元。其中，李恒苇主张，为购置新房贷款支付了6.18万元的利息；为此次诉讼支出律师费2.5万元；与租户提前解除租赁合同支付了违约金34 266.18元。此外，李恒苇主张，因涉案购房合同未能履行，现涉案房屋已贬值，产生房屋差价损失74万元。对于上述损失，周天天均不同意赔偿。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，周天天与李恒苇签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《变更买受方协议书》是双方真实意思的表示，合法有效。当事人双方协商一致，可以解除合同。周天天起诉要求解除合同，李恒苇于2018年5月8日提出反诉请求亦要求解除合同，现双方均表示同意解除合同，本院予以准许，解除时间为双方就此达成一致之日，即2018年5月8日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于是否存在违约问题。经本院查实，在合同履行中，周天天虽为办理房屋所有权转移登记手续多次向北京市住建委提交购房资格核验，但其并未穷尽向北京市住建委证实其具备购房资格的方式，在尚未得到明确答复时即认为合同目的不能实现，起诉要求解除合同。周天天以行为明确表明拒绝购买涉案房屋，依照合同约定已构成根本违约，应承担违约责任。关于周天天提出李恒苇曾在房屋解除抵押后再行抵押的问题，李恒苇按照合同约定时间还清贷款并解除了涉案房屋的抵押，此后再次抵押并解押的行为并未影响到合同履行，故周天天据此主张李恒苇构成违约，本院不予采信。关于违约金的确定问题。李恒苇反诉主张为履行交付房屋的合同义务而与涉案房屋的租户提前解除了租赁关系并支付了违约金，系为履行合同而产生的损失；其他应属间接、自行花费及尚未实际发生的损失。根据公平和诚实信用原则，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对周天天提出的合同约定的违约金标准过高的主张予以采信，对周天天应支付的违约金酌情予以确定；违约金已能弥补给对方所造成的经济损失的，对高出部分的经济损失赔偿诉求，本院不予支持。关于返还定金问题。周天天以行为明确表示拒绝购买房屋，已构成违约，应向李恒苇支付违约金。但就同一法律事实，不能同时适用违约金和定金罚则，故周天天主张返还定金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周天天与被告（反诉原告）李恒苇于二〇一七年二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及二〇一七年四月十五日签订的《变更买受方协议书》于二〇一八年五月八日解除；二、被告（反诉原告）李恒苇于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周天天购房定金二十万元；三、原告（反诉被告）周天天于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李恒苇违约金二十万元；四、驳回被告（反诉原告）李恒苇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31920元，由原告（反诉被告）周天天负担15 960元（已交纳），由被告（反诉原告）李恒苇负担15 960元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9101元，由被告（反诉原告）李恒苇负担4550.5元（已交纳），由原告（反诉被告）周天天负担4550.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。