北京知名房产律师，本案涉及到的是农村房屋买卖，一般农村房屋买卖都是属于合同无效的范畴。但是本案是集体组织经济成员间的买卖行为，所以合同一般是有效的，但是本案有一个问题，原告于2014年将户口变更为城镇户口。我们认为只要在签订合同或交付房屋时属于集体户口，一般可以认定有效。
北京市丰台区人民法院
民事判决书
（2018）京0106民初36464号
原告：张仲强
被告：张凤娥
被告：程胜利
原告张仲强与被告张凤娥、程胜利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张仲强委托诉讼代理人王朝彦，被告张凤娥、程胜利委托诉讼代理人齐捷、莫春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张仲强向本院提出诉讼请求：1、判令张仲强与程德宝于1997年7月28日签订的《协议书》有效；2、本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：张凤娥与程德宝系夫妻，程胜利系二人之子。张仲强与程德宝系同村村民，因程德宝宅基地宽裕及资金紧张，张仲强与程德宝于1997年7月28日签订《协议书》，约定“程德宝自愿将自家东院宅卖给张仲强，东院宅现有盖板房三间、树木伍棵、水井一口”，并约定清楚了宅基地的四至界限。张仲强及家人已经在购买的涉案宅基地建房并居住20年以上至今，但因程德宝去世，现程德宝之子程胜利对房屋买卖一事提出异议及阻挠，经协商未果，故诉至法院。被告张凤娥、程胜利辩称，不同意原告的诉讼请求，认为该《协议书》无效。1、二被告不知道程德宝与原告之间签订过涉案协议，程德宝在世时只是说将涉案房屋借给原告在北京没有房屋的外地干亲居住，因原告与程德宝是亲戚，二被告也认可涉案房屋借给原告的干亲使用，现原告突然提出程德宝于1997年就将涉案房屋卖给了原告，二被告对此不予认可，且原告提出的协议书不符合协议书的形式要件，二被告无法确认协议书上的签字是否为其亲笔所写；2、涉案房屋系程德宝父母宅基地，该宅基地及地上建筑（三间盖板房）均系程德宝的父母所有，其父母生前育有一子一女，儿子程德宝，女儿程振香，程德宝与张凤娥于1981年结婚，婚后育有一子程胜利，程德宝的父亲于1986年死亡，没有留下遗嘱，程德宝父亲所留遗产由其法定继承人继承，程德宝父亲死亡后其子女没有分家析产，涉案房屋作为遗产在法定继承后，该房产即为程德宝及其张凤娥、程振香共同所有，张凤娥、程振香作为涉案房屋其他所有人，并不知道原告与程德宝之间签订协议书，事后也没有认可并作出将涉案房屋出售给原告的意思表示，该房屋在其他共有人没有追认程德宝的处分行为的情况下，该协议应归于无效。原告张仲强围绕诉讼请求向本院提交了协议书、独生子女证、户口本、结婚证等证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年7月28日，张仲强与程德宝签订《协议书》约定：程德宝自愿将自家东院宅卖给张仲强，东院宅现有盖板房三间、树木伍棵、水井壹口，东西各以现存院墙为齐，北以刘江院墙为齐，南以石广 房后滴水 为齐（石广会滴水为60公分）。本院宅售价人民币壹万元整，张仲强97年底全部付清购房款，本协议签字生效后，买房主张仲强享有房产所有权、使用权。张仲强在修建本院宅房屋时，程德宝提供运料交通便利，张仲强负责对临时占地貌复原。本协议买卖各方各执一份。高玉兴、乔玉同在证明人处签字。另查，程德宝与张凤娥系夫妻，二人育有一子程胜利，程德宝、张凤娥、程胜利均系丰台区辛庄村村民。张仲强原系北京市丰台区长辛店辛庄村村民，2014年3月5日转为非农业户口，户籍所在地为丰台区辛庄223号。本院认为，根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地使用权可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体经济组织成员转让。本案中，张仲强与程德宝签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，双方均为北京市丰台区长辛店镇辛庄村村民，属于同一集体经济组织成员，虽张仲强于2014年转为居民户籍，但非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权，故该《协议书》并未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。张凤娥、程胜利辩称该房屋系借给张仲强亲戚居住，对此其未能提供证据证明，本院不予采信。张凤娥、程胜利主张即使该《协议书》真实存在，双方买卖的也仅涉及房屋的使用权和所有权，不是宅基地使用权的买卖，对此本院认为，房屋是建造在宅基地上的，房地一体，不可分割，故张凤娥、程胜利辩称只是出卖房屋并未出售宅基地不能成立。张凤娥、程胜利亦辩称该房屋为程德宝父亲的遗产，遗产尚未分割前归继承人共同所有，程德宝无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故现张仲强要求确认其与程德宝于1997年7月28日签订的《协议书》有效的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。因程德宝已故，由程德宝的继承人作为本案的被告，符合法律规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：张仲强与程德宝于1997年7月28日签订的协议书有效。案件受理费11 400元，由原告张仲强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。